В России планируют ввести регулирование риелторской деятельности — материалы газеты
Реестр для специалистов
Лицензии для агентов по недвижимости в России отменили в 2002 году. Об этом напомнила Вице-президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова на пресс-конференции ТАСС, участниками которой стали и «Бизнес новости».
Совсем без контроля отрасль не осталась – Российская гильдия риэлторов (РГР) разработала систему сертификации компаний и аттестации специалистов рынка. Эта мера фактически регулировала рынок более 20 лет. Но подтвердить качество услуг путём добровольной сертификации пожелал далеко не каждый.
– Отсюда большое количество инициативных групп, которые хотят внедрить на уровне закона урегулирование риелторской деятельности, – подчеркнула эксперт.
Сообщества по-разному смотрят на то, как должна работать модель регулирования.
Одна из наиболее значимых инициатив – создание региональных реестров. Суть в том, что риелторы должны подтвердить квалификацию, после чего их включат в список квалифицированных профессионалов. Реестры станут фильтром, который не допустит сомнительных агентов на рынок.
Содержание реестров поручат региональным органам власти, как и контроль за соблюдением норм риелторами. Расходы возместят сами агенты по недвижимости, уплачивая пошлину при подаче заявления на включение в реестр. Законопроект продвигает депутат Госдумы Светлана Разворотнева. Что касается требований к риелторам, то они минимальны: регистрация в РФ, наличие соответствующей квалификации у учредителя и сотрудников компании и отсутствие тяжёлых судимостей. При оказании юридических услуг компания должна иметь в штате юриста либо заключить с ним договор.
Создание СРО
Это не единственная подобная инициатива. В необходимости реестров уверены, например, эксперты Центра доказательной экспертизы Института Гайдара. Они провели самое масштабное исследование на рынке недвижимости за последние десятилетия.
– Какие данные получили коллеги? Размер рынка риелторских услуг составляет 410 млрд рублей. 96% компаний с микробизнесом, это оборот до 120 млн рублей. ТОП-6 регионов по регистрации риелторского бизнеса – Москва, МО – 36%, Санкт Петербург 15%, Свердловская область и Новосибирская по 6%, Самарская и Краснодарский край – по 4%. В 90% риелторская деятельность является основным источником дохода. 9 лет – средний опыт работы. 74% имеют высшее образование и более. Это очень квалифицированные кадры, которые работают на рынке. Важный вывод по правовой экспертизе – рынку необходимо введение риелторского (маклерского) договора, страхование ответственности и сведение добровольного реестра, – привела данные Зырянова.
Свой проект контроля на уровне закона разрабатывала РГР. Гильдия видит выход в создании федерального СРО с региональными отделениями. Инициативу поддержали Нотариальная палата, крупные банки, бизнес-сообщества. Так, банки, Федеральная нотариальная палата, к слову, размещают на своих сайтах баннер «Проверь своего риелтора» со ссылкой на реестр аттестованных специалистов и сертифицированных компаний по недвижимости.
Критерии для рынка
Пока РГР продолжает следить за работой инициативных групп, участники рынка делятся своим мнением по поводу введения регулирования риелторской деятельности.
Так, основатель «Союза риэлторов «Полезные люди» Юрий Паршиков считает меру необходимой. Эксперт представил свои предложения Торгово-промышленной палате во время круглого стола «Актуальные вопросы нормативно-правового регулирования в сфере судебно-экспертной деятельности РФ».
По мнению предпринимателя, нужно не вводить отдельный новый закон, а внести изменения в уже имеющийся. Достаточно закрепить за понятиями «Агентство недвижимости» и «Риелтор» чёткое юридическое значение и положение.
Что касается агентства недвижимости, у него, во-первых, должен быть реальный офис, чтобы исключить появление «фантомных» компаний. Во-вторых, агенство не может существовать без брокерской лицензии.
– Бизнес должен иметь лицензию с занесенным в реестр номером, который определяет дополнительный набор прав. Это позволит государству понимать, какая конкретная компания взаимодействует с государственными услугами. Предлагаю ведение реестра и проведение аттестации компаний возложить на Торгово-промышленную палату (ТПП), – отметил Юрий Паршиков в беседе с «БН».
В-третьих, при получении лицензии агентство должно внести 1 миллион рублей или предоставить финансовую гарантию. Это оградит рынок от «фантомных» и временных игроков, повысит ответственность бизнеса. Формирование фонда также предлагается возложить на ТПП.
В-четвёртых, в компании должен быть сотрудник с юридическим образованием. Только так бизнес сможет нести ответственность перед населением за выдаваемые юридические заключения.
В-пятых, агентство недвижимости вправе самостоятельно выбирать код ОКВЭД. Создание отдельных положений под их экономическую деятельность Паршиков не считает целесообразным.
– Предложенные меры позволят наделить компанию явными признаками профессионального участника рынка недвижимости, способного не только вести прозрачную деятельность, но и нести ответственность, – резюмировал эксперт.
Для риелторов тоже необходимо определить строгие критерии.
Первый признак – законный статус: физическое лицо, трудоустроенное в агентстве по ТК РФ, самозанятый или индивидуальный предприниматель. Второй – обязательная аттестация. Её можно проходить лишь в организациях, имеющих лицензию на образовательную деятельность. Данные об аттестации должны быть занесены в реестр ФРДО.
Третий признак – принадлежность к агентству недвижимости, причём она должна быть чёткой и прозрачной.
Четвёртый – страхование.
– Считаю, что ответственность должна быть индивидуально застрахована по принципу страхования таксистов, которые в случае причинения вреда несут персональную ответственность. При этом должно быть покрытие не гипотетических убытков, а юридических расходов населения в случае возникновения любых споров, связанных с переходом права собственности или совершаемой сделки, – подчеркнул Юрий Паршиков.
Также эксперт предлагает ввести добровольную аккредитацию риелторов с занесением в отдельные публичные реестры. Это своего рода «перепись» риелторов для чёткого понимание, сколько на рынке специалистов.
Вход в профессию
Директор Ассоциации Кировской области «Гильдия риэлторов Вятки» Виктория Хрусталева отметила в беседе с «БН», что сейчас создаётся много законопроектов о лицензировании, потому получается так, что профессия не контролируема никем.
– Вместе с тем 10 сентября 2019 года Минтруд принял профстандарт, чем он риелторскую деятельность узаконил. Он говорит, каким требованиям должен отвечать риелтор. Однако дальше этого дело не пошло. Ну есть профстандарт, но он, можно сказать, не работает. Никто не знает, проверяют ли агентов. Люди не знают, как проверить, с кем имеют дело, с риелтором или не риелтором. Если у оценщиков есть лицензия, то у риелторов ничего нет, – рассказала Хрусталева.
Эксперт согласна, что обязательное лицензирование риелторов необходимо.
– Это вход в профессию. Закон обяжет соответствовать какимто требованиям, экзамен сдавать. Возможно, это будет СРО (саморегулируемая организация), как в случае со строителями, – предположила собеседница «БН». – Можно пожаловаться, если адвокат плохо представляет твои интересы, в адвокатскую палату. А если плохо работает риелтор – пожаловаться некуда. Почему обсуждают закон о лицензировании – зарплата у риэлторов большая, ответственность огромная, а закона нет. Операции с недвижимостью – это очень сложно, недвижимость стоит очень больших денег, есть определённые риски. Сейчас трое коллег попали в ситуацию, где продавцами были бабушки, которые отнесли деньги мошенникам. У одного оспорили сделку, второй судится, третий ждет. Покупатели могут столкнуться с непрофессионализмом со стороны риелтора. Позавчера женщина ко мне приходила. Она «случайно» купила аварийное жилье, а думала, что покупает хорошую квартиру. Было 2 риелтора со стороны продавца, но никто ей об этом не сказал. Сейчас ведь еще нужно проверять продавца на платёжеспособность, возможно, он находится в предбанкротном состоянии. Когда я сопровождаю сделки с недвижимостью, то всегда смотрю, сколько человек владеет собственностью. Если больше 3 лет, хорошо – сделки при банкротстве оспариваются за 3 года. Проверяю во всех открытых источниках собственника, ничего сомнительного не нахожу – проводим сделку. А тут смотрю – собственник владеет недвижимостью 1 год. Спрашиваю его, где квартиру купил, отвечает: ему подарила супруга. Ну, как-то странно. Проверяю супругу – супруга вся в долгах. Мы отказались от сделки, потому что она рискованная. Я юрист и знаю что смотреть. А риелтор может не иметь юридического образования, он откуда может узнать про банкротство? Я считаю строго обязательным наличие договора риелтора с юристом либо юридического образования у риелтора.
Сейчас подтвердить «профпригодность» можно добровольно, вступив в Гильдию риелторов. Тем самым компании и агенты попадают в реестр, где любой человек может их найти и понять, что имеет дело с профессионалом. К тому же в Гильдии обеспечивают страховку сделок с недвижимостью, что создаёт гарантии на рынке. Организовано в объединении и обучение, потому что законы обновляются регулярно.
– Когда я веду лекции, многие агенты в шоке, какая бывает судебная практика. Но не все вступают в гильдию. Там необходимо платить определённый взнос. Многие риелторы рассуждают так: закон вроде не принят, зачем я буду платить гильдии, что она мне даёт? Однако с прошлого года в Кирове фирмы стали вступать в гильдию активно, потому что хотят всё-таки чем-то отличаться от других, иметь какойто документ, хотят иметь подтверждённый статус.
На сегодня в АКО «Гильдия риэлторов Вятки» 28 членов. В 2024 году вступило 10 членов.
Лицензии для агентов по недвижимости в России отменили в 2002 году. Об этом напомнила Вице-президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова на пресс-конференции ТАСС, участниками которой стали и «Бизнес новости».
Совсем без контроля отрасль не осталась – Российская гильдия риэлторов (РГР) разработала систему сертификации компаний и аттестации специалистов рынка. Эта мера фактически регулировала рынок более 20 лет. Но подтвердить качество услуг путём добровольной сертификации пожелал далеко не каждый.
– Отсюда большое количество инициативных групп, которые хотят внедрить на уровне закона урегулирование риелторской деятельности, – подчеркнула эксперт.
Сообщества по-разному смотрят на то, как должна работать модель регулирования.
Одна из наиболее значимых инициатив – создание региональных реестров. Суть в том, что риелторы должны подтвердить квалификацию, после чего их включат в список квалифицированных профессионалов. Реестры станут фильтром, который не допустит сомнительных агентов на рынок.
Содержание реестров поручат региональным органам власти, как и контроль за соблюдением норм риелторами. Расходы возместят сами агенты по недвижимости, уплачивая пошлину при подаче заявления на включение в реестр. Законопроект продвигает депутат Госдумы Светлана Разворотнева. Что касается требований к риелторам, то они минимальны: регистрация в РФ, наличие соответствующей квалификации у учредителя и сотрудников компании и отсутствие тяжёлых судимостей. При оказании юридических услуг компания должна иметь в штате юриста либо заключить с ним договор.
Создание СРО
Это не единственная подобная инициатива. В необходимости реестров уверены, например, эксперты Центра доказательной экспертизы Института Гайдара. Они провели самое масштабное исследование на рынке недвижимости за последние десятилетия.
– Какие данные получили коллеги? Размер рынка риелторских услуг составляет 410 млрд рублей. 96% компаний с микробизнесом, это оборот до 120 млн рублей. ТОП-6 регионов по регистрации риелторского бизнеса – Москва, МО – 36%, Санкт Петербург 15%, Свердловская область и Новосибирская по 6%, Самарская и Краснодарский край – по 4%. В 90% риелторская деятельность является основным источником дохода. 9 лет – средний опыт работы. 74% имеют высшее образование и более. Это очень квалифицированные кадры, которые работают на рынке. Важный вывод по правовой экспертизе – рынку необходимо введение риелторского (маклерского) договора, страхование ответственности и сведение добровольного реестра, – привела данные Зырянова.
Свой проект контроля на уровне закона разрабатывала РГР. Гильдия видит выход в создании федерального СРО с региональными отделениями. Инициативу поддержали Нотариальная палата, крупные банки, бизнес-сообщества. Так, банки, Федеральная нотариальная палата, к слову, размещают на своих сайтах баннер «Проверь своего риелтора» со ссылкой на реестр аттестованных специалистов и сертифицированных компаний по недвижимости.
Критерии для рынка
Пока РГР продолжает следить за работой инициативных групп, участники рынка делятся своим мнением по поводу введения регулирования риелторской деятельности.
Так, основатель «Союза риэлторов «Полезные люди» Юрий Паршиков считает меру необходимой. Эксперт представил свои предложения Торгово-промышленной палате во время круглого стола «Актуальные вопросы нормативно-правового регулирования в сфере судебно-экспертной деятельности РФ».
По мнению предпринимателя, нужно не вводить отдельный новый закон, а внести изменения в уже имеющийся. Достаточно закрепить за понятиями «Агентство недвижимости» и «Риелтор» чёткое юридическое значение и положение.
Что касается агентства недвижимости, у него, во-первых, должен быть реальный офис, чтобы исключить появление «фантомных» компаний. Во-вторых, агенство не может существовать без брокерской лицензии.
– Бизнес должен иметь лицензию с занесенным в реестр номером, который определяет дополнительный набор прав. Это позволит государству понимать, какая конкретная компания взаимодействует с государственными услугами. Предлагаю ведение реестра и проведение аттестации компаний возложить на Торгово-промышленную палату (ТПП), – отметил Юрий Паршиков в беседе с «БН».
В-третьих, при получении лицензии агентство должно внести 1 миллион рублей или предоставить финансовую гарантию. Это оградит рынок от «фантомных» и временных игроков, повысит ответственность бизнеса. Формирование фонда также предлагается возложить на ТПП.
В-четвёртых, в компании должен быть сотрудник с юридическим образованием. Только так бизнес сможет нести ответственность перед населением за выдаваемые юридические заключения.
В-пятых, агентство недвижимости вправе самостоятельно выбирать код ОКВЭД. Создание отдельных положений под их экономическую деятельность Паршиков не считает целесообразным.
– Предложенные меры позволят наделить компанию явными признаками профессионального участника рынка недвижимости, способного не только вести прозрачную деятельность, но и нести ответственность, – резюмировал эксперт.
Для риелторов тоже необходимо определить строгие критерии.
Первый признак – законный статус: физическое лицо, трудоустроенное в агентстве по ТК РФ, самозанятый или индивидуальный предприниматель. Второй – обязательная аттестация. Её можно проходить лишь в организациях, имеющих лицензию на образовательную деятельность. Данные об аттестации должны быть занесены в реестр ФРДО.
Третий признак – принадлежность к агентству недвижимости, причём она должна быть чёткой и прозрачной.
Четвёртый – страхование.
– Считаю, что ответственность должна быть индивидуально застрахована по принципу страхования таксистов, которые в случае причинения вреда несут персональную ответственность. При этом должно быть покрытие не гипотетических убытков, а юридических расходов населения в случае возникновения любых споров, связанных с переходом права собственности или совершаемой сделки, – подчеркнул Юрий Паршиков.
Также эксперт предлагает ввести добровольную аккредитацию риелторов с занесением в отдельные публичные реестры. Это своего рода «перепись» риелторов для чёткого понимание, сколько на рынке специалистов.
Вход в профессию
Директор Ассоциации Кировской области «Гильдия риэлторов Вятки» Виктория Хрусталева отметила в беседе с «БН», что сейчас создаётся много законопроектов о лицензировании, потому получается так, что профессия не контролируема никем.
– Вместе с тем 10 сентября 2019 года Минтруд принял профстандарт, чем он риелторскую деятельность узаконил. Он говорит, каким требованиям должен отвечать риелтор. Однако дальше этого дело не пошло. Ну есть профстандарт, но он, можно сказать, не работает. Никто не знает, проверяют ли агентов. Люди не знают, как проверить, с кем имеют дело, с риелтором или не риелтором. Если у оценщиков есть лицензия, то у риелторов ничего нет, – рассказала Хрусталева.
Эксперт согласна, что обязательное лицензирование риелторов необходимо.
– Это вход в профессию. Закон обяжет соответствовать какимто требованиям, экзамен сдавать. Возможно, это будет СРО (саморегулируемая организация), как в случае со строителями, – предположила собеседница «БН». – Можно пожаловаться, если адвокат плохо представляет твои интересы, в адвокатскую палату. А если плохо работает риелтор – пожаловаться некуда. Почему обсуждают закон о лицензировании – зарплата у риэлторов большая, ответственность огромная, а закона нет. Операции с недвижимостью – это очень сложно, недвижимость стоит очень больших денег, есть определённые риски. Сейчас трое коллег попали в ситуацию, где продавцами были бабушки, которые отнесли деньги мошенникам. У одного оспорили сделку, второй судится, третий ждет. Покупатели могут столкнуться с непрофессионализмом со стороны риелтора. Позавчера женщина ко мне приходила. Она «случайно» купила аварийное жилье, а думала, что покупает хорошую квартиру. Было 2 риелтора со стороны продавца, но никто ей об этом не сказал. Сейчас ведь еще нужно проверять продавца на платёжеспособность, возможно, он находится в предбанкротном состоянии. Когда я сопровождаю сделки с недвижимостью, то всегда смотрю, сколько человек владеет собственностью. Если больше 3 лет, хорошо – сделки при банкротстве оспариваются за 3 года. Проверяю во всех открытых источниках собственника, ничего сомнительного не нахожу – проводим сделку. А тут смотрю – собственник владеет недвижимостью 1 год. Спрашиваю его, где квартиру купил, отвечает: ему подарила супруга. Ну, как-то странно. Проверяю супругу – супруга вся в долгах. Мы отказались от сделки, потому что она рискованная. Я юрист и знаю что смотреть. А риелтор может не иметь юридического образования, он откуда может узнать про банкротство? Я считаю строго обязательным наличие договора риелтора с юристом либо юридического образования у риелтора.
Сейчас подтвердить «профпригодность» можно добровольно, вступив в Гильдию риелторов. Тем самым компании и агенты попадают в реестр, где любой человек может их найти и понять, что имеет дело с профессионалом. К тому же в Гильдии обеспечивают страховку сделок с недвижимостью, что создаёт гарантии на рынке. Организовано в объединении и обучение, потому что законы обновляются регулярно.
– Когда я веду лекции, многие агенты в шоке, какая бывает судебная практика. Но не все вступают в гильдию. Там необходимо платить определённый взнос. Многие риелторы рассуждают так: закон вроде не принят, зачем я буду платить гильдии, что она мне даёт? Однако с прошлого года в Кирове фирмы стали вступать в гильдию активно, потому что хотят всё-таки чем-то отличаться от других, иметь какойто документ, хотят иметь подтверждённый статус.
На сегодня в АКО «Гильдия риэлторов Вятки» 28 членов. В 2024 году вступило 10 членов.
Это один из материалов свежего печатного номера газеты «Бизнес новости в Кирове». PDF номера по этой ссылке.