Чем задаток отличается от аванса и что лучше при сделках?

Как правило, люди, заключая сделки по покупке квартиры, не вникают в нюансы, что они платят продавцу — аванс или оставляют задаток. А это, как говорят юристы, совершенно разные понятия.

Член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями нотариус города Красноярска Сергей Поляков объяснил aif.ru, как отличить одно от другого и не потерять деньги при сделке:

— Многие слышали такие понятия, как «задаток», «аванс», «рассрочка» и даже подписывали документы, в которых они фигурируют, но не всегда понимали разницу между этими терминами. Хотя это важно не только с точки зрения формальной юридической точности, но и в плане реальных последствий для человека. Особенно когда речь о крупных договорах, например, купли-продажи недвижимости или доли в бизнесе. Иногда за путаницу приходится платить сорвавшейся сделкой, своими нервами и деньгами.

Покупатель переводит продавцу задаток или аванс как подкрепление своих намерений заключить сделку. Зачастую люди считают, что это одно и то же, просто синонимы. Однако между ними есть принципиальное отличие. Задаток — это обеспечительный платеж, предполагающий более серьезные штрафные санкции. Если заключение договора сорвалось по вине покупателя, то задаток остается у продавца. А если вдруг передумал продавец, то он должен вернуть задаток в двойном размере.

Аванс — это обычная предоплата, которая не выполняет обеспечительную функцию. И поэтому, независимо от причин, по которым не выполнены обязательства, несостоявшийся продавец обязан его вернуть.

Что выбрать в конкретном случае?

Задаток часто предусматривают при заключении предварительного договора. Это когда стороны всё решили по сделке и ее условиям, но совершить ее прямо сейчас не представляется возможным. Например, из-за того, что продавец не оформил должным образом свое право собственности, не погасил долги или не снял обременение с объекта. Предварительный договор в определенных случаях помогает даже принудить человека заключить основную сделку, если он пытается от неё уклониться.

Аванс чаще используют при подписании основного договора, когда предварительного не было.

И задаток, и аванс идут в счет оплаты основной сделки. Их размер обычно составляет не более 30% от полной суммы договора. И здесь мы встречаем еще одну достаточно распространенную ошибку: когда люди хотят установить слишком большой размер такого платежа.

Типичный пример: заключается предварительный договор, по которому будущий покупатель хочет передать в качестве задатка 50% или даже 80% от суммы основного договора. Вместе с тем стороны определяют срок, когда будет внесена недостающая часть, и они подпишут основной договор. Такой крупный задаток — не самая лучшая идея.

Почему иногда лучше рассрочка?

Как показывает практика, если размер задатка превышает треть от всей стоимости объекта, суды расценивают его уже не как задаток, а как частичную оплату по договору. И если сделка срывается, то такой платеж в обычном размере возвращается покупателю независимо от того, кто был инициатором срыва сделки и по каким причинам.

Когда покупателю не хватает определенной части суммы, чтобы расплатиться с продавцом, оптимальнее может быть сразу заключить основной договор, но с рассрочкой платежа. На объект сделки можно наложить обременение: пока покупатель полностью не рассчитается, объект будет находиться в залоге у продавца. Если речь о квартире, то сведения о залоге вносятся в ЕГРН, если о машине — в реестр уведомлений о залоге движимого имущества. Если это доля в ООО, а к рассрочке часто прибегают бизнесмены, — сведения о залоге видны в ЕГРЮЛ.

Стороны могут выбрать и указать в договоре разные способы рассрочки. Допустим, установить график платежей — например, ежемесячно небольшими переводами. Или разбить сумму на несколько более крупных частей и предусмотреть конкретные даты, когда они будут выплачены продавцу. Также в договоре может быть пункт на случай, если стороны расторгают договор.

Если удостоверять сделку у нотариуса, он подскажет, как правильно оформить такой документ и учесть интересы всех заинтересованных сторон.

Когда помогут приставы?

Кроме того, нотариальный договор купли-продажи с рассрочкой платежа обладает силой исполнительного листа. Это значит, что, если покупатель перестанет вносить платежи, можно будет получить исполнительную надпись нотариуса и обратиться напрямую к приставам, чтобы они взыскали с покупателя оставшийся долг. Это может быть актуально, когда продавцу выгоднее получить именно обещанные ему деньги, а не проданное имущество.

Например, когда человек продал машину и рассчитывал на определенную сумму, чтобы купить новую или вложить деньги в дело. И не рассчитывал вместо этого получить обратно свою прежнюю машину, тем более побывавшую в эксплуатации у другого человека.

В каждой конкретной ситуации нотариус подскажет, какое правовое решение подходит лучше всего и поможет его правильно оформить. Кроме того, нотариус проверит все документы, убедится, что сделка законна, все важные моменты учтены и нет причин для возможного оспаривания договора в будущем.