Где родился – там и ипотека. Ограничат ли семейную ипотеку по прописке?

Спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко предложила предоставлять льготу по семейной ипотеке (на приобретение или строительство жилья) только в регионе прописки заемщика. Цель предложения — сократить отток населения в столичную агломерацию, намерения то есть благие. А то ряд регионов уже и так идут стремительно по пути депопуляции. Однако механизм действия закона надо будет тщательно проработать, а главное — дополнить другими мерами по поддержке семей с детьми.

Матвиенко так аргументировала свое предложение, которое уже поддержал Минфин и скорее всего поддержит Центробанк (как минимум потому, что его реализация будет способствовать экономии бюджетных средств и дальнейшему «охлаждению» рынка жилья): за прошлый год более 50% кредитов по семейной ипотеке пришлось на Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Ленинградскую область. И 40% из них заемщики заключили вне регионов проживания.

«Льготная семейная ипотека все-таки предназначена для улучшения жилищных условий семей с детьми в местах их проживания. Она не должна использоваться обходными путями в инвестиционных целях», — сказала на это Матвиенко.

Сейчас программа доступна семьям с детьми в возрасте до 6 лет, а также семьям, где есть несовершеннолетний с инвалидностью. Она действует до 2030 года и имеет следующие условия: размер первоначального взноса — 20% стоимости объекта, максимальная сумма кредита — 6 млн рублей (для региона Москвы и Петербурга — 12 млн). По этой программе можно оформить только один кредит. С 1 апреля действие программы расширили на вторичное жилье — для семей, имеющих ребенка до 6 лет, но только один раз, и только для приобретения жилья на вторичном рынке в многоквартирном доме не старше 20 лет. И не во всех регионах — в столичных нельзя. После завершения в прошлом году программы широкой ипотеки с господдержкой семейная осталась самой популярной такой программой.

Однако, что касается «инвестиционных целей» семейной ипотеки, то они сейчас и так ограничены (вернее запрещены) законом. И в случае нарушения банк может потребовать погасить все досрочно и вернуть полученные льготы. С 23 декабря 2023 года также действует правило «одна льготная ипотека в одни руки». Есть и другие ограничения. Сейчас оформить семейную ипотеку (но только одну) на приобретения жилья (только для проживания своей семьи) в любом городе могут только те семьи, где есть хотя бы один ребенок до шести лет. А вот если есть двое несовершеннолетних от семи лет, то только в тех регионах, где нет массового жилищного строительства, в том числе в малых городах до 50 тысяч населения. Конкретно, правило распространяется на вторичку в городах, где ведется строительство не более двух домов. Правда, там и на «вторичке» рынок предложения крайне ограничен. Так что тут потенциал программы совсем небольшой
Иными словами, кое-какие механизмы удержания населения там, где это выгодно государству, есть и сейчас. Но все же в 50-тысячном городе уже может и не быть застройщиков, чтобы там реально работала программа льготной ипотеки. Дело в том, что введенная в интересах дольщиков система эскроу-счетов (когда застройщик получает деньги только после завершения строительства) вымела с рынка многие мелкие фирмы. Оно и поделом для многих таких, но только идет неуклонная монополизация строительного рынка. Программы льготной ипотеки лишь ускорили этот процесс, как и резко (в два раза с 2020 года) подняли цены на новостройки.

Льготные программы помогли не только сотням тысяч семей приобрести новое жилье, но и застройщикам — раскрутиться. И они, наращивая неуклонно стоимость квадратного метра, но при этом стремясь укладываться в ценовые параметры льготных программ, стали строить все больше однушек и студий. В результате, в прошлом году доля малогабаритного жилья на первичном рынке той же Москвы уже превысила половину. С 2020 года (начало действия программы льготной ипотеки) количество однокомнатных квартир увеличилось в новостройках на 56%, студий — в 5,6 раза, на фоне роста в целом числа «первичных» квартир лишь на треть. В некоторых регионах (в Петербурге и Краснодарском крае) доля однокомнатных квартир в новостройках превышает 60 и даже 70%. Но разве такие квартиры для семейных? Они словно «поощряют» одиночество. Так что неплохо было бы вообще запретить в новом законе программу семейной ипотеки для малогабаритного жилья.

В то же время всякое дополнительное ограничение любой льготной ипотеки будет сдерживать рост цен. Если попутно удастся достичь еще каких-то полезных социальных целей (приостановить обезлюдение ряда регионов), то вообще будет замечательно.

Однако надо учесть, что не ипотекой единой живы люди, в том числе семейные. Они едут в другие регионы, как правило, не в «инвестиционных целях» (это раньше при потолке льготного кредита в 12 млн для Москвы, Петербурга и двух прилегающих областей можно было рассчитывать хотя бы на сносную двушку, а то и трешку, а теперь этих денег хватит разве что на студию). Они едут за хорошей и перспективной работой, за более качественным медобслуживанием для себя и детей, за хорошим образованием для детей и т.д. Если ничего этого не будет «в местах постоянной прописки», то людей там все равно не удержать никакой льготной семейной ипотекой. Как правило, молодые семьи переезжают в крупные города и другие регионы именно за работой. Семьи с детьми — это вообще, как правило, не про «инвестиции», а про карьеру, рост благосостояния и приобретение жилья для собственного проживания.

Возможно, все же стоило бы рассмотреть возможность получения семейной ипотеки в сопредельных регионах для большей гибкости. Скажем, для москвичей — в Подмосковье. Отдельный вопрос при этом — что столичный (Москвы и Питера) рынок недвижимости вообще перегрет. Но эта проблема решается в том числе созданием новых рабочих мест и вообще точек экономического роста в провинции. Из других мер по повышению гибкости программы можно продумать составление отдельного списка наиболее популярных городов и регионов, где нецелесообразно поощрять дополнительный приток населения из других регионов. Ипотека должна идти вообще за экономикой региона — за новыми рабочими местами, улучшением городской и социальной среды. А не наоборот. При этом всякие попытки, ведущие к сокращению мобильности рабочей силы, с точки зрения экономики контрпродуктивны.