Застройщики просят вернуть льготы. Рынку необходима «ипотечная оттепель»

Пузырь в рассрочку

Напомним: льготную ипотеку ввели в 2020 году и постоянно продлевали. По льготной программе можно было получить до 6 млн рублей с первоначальным взносом до 30 %. Срок ипотеки — до 30 лет. С 1 июля 2024 года банки перестали выдавать льготную ипотеку под 8 % годовых. Практически остановилась и одна из самых популярных льготных программ — семейная ипотека. Государство перестало субсидировать банки, а без этих доплат они не могут выдавать кредиты по сниженным ставкам.

Первое, чем ответил на сложившуюся ситуацию рынок жилья, — расширением программ рассрочки. Если на пальцах: это предоставляемая застройщиками услуга, при которой покупатель вносит от 10 до 50 % стоимости жилья в качестве первоначального взноса, а остальное выплачивает в срок от нескольких месяцев до нескольких лет. Таким образом уже приобретается, в зависимости от региона и застройщика, 40 — 50 % первичного жилья.

В этом году, однако, рынок столкнулся с таким неприятным явлением, как постепенно формирующийся «пузырь рассрочек». В первую очередь это связано с тем, что многие покупатели квартир не учли свои финансовые возможности и не смогут рассчитаться с застройщиками вовремя. А те не смогли их предостеречь. Девелоперы не банки, они не могут так тщательно проверять заемщиков. Основная проблема наступит через пару лет, когда клиенты будут вынуждены отказаться от покупки квартиры.

«Многие из тех, кто приобретает жилье по данной схеме, рассчитывают, что в ближайшие год-два ключевая ставка ЦБ значительно уменьшится и они сумеют "переключиться" на подешевевшую вслед за этим ипотеку, — рассказывает директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов, — но на самом деле нет никаких гарантий, что Центробанк действительно снизит ставку в обозримом будущем, а значит, такие клиенты окажутся в довольно сложной ситуации. Если они не смогут расплатиться с застройщиками, то не получат своих квартир, да еще и, скорее всего, заплатят неустойки. Конечно, им вернут оставшуюся сумму, но с учетом инфляции их деньги могут заметно "подешеветь". А квартиры в среднем по рынку — заметно подорожать, в частности, из-за того, что девелоперы сейчас существенно сократили количество новых проектов, а текущие стройки к тому времени будут уже на высокой стадии».

Из-за этого комплекса проблем многие покупатели и могут останутся без квартир. А это чревато не только ростом социальной напряженности, но и снижением объема ввода жилья, который является важным показателем при формировании ВВП.

Льготы для ветеранов

Многие аналитики полагают, что исправить сложившееся положение дел может «ипотечная оттепель», которая вернет рынку прежний баланс. Одной из ее составляющих могла бы стать отсрочка введения ипотечного стандарта, разработанного ЦБ РФ год назад в совершенно иных условиях.

«Во-первых, тогда действовали три большие льготные программы с государственным субсидированием, — поясняет Азизов. — На сегодняшний же день работает лишь одна из них — семейная ипотека. Во-вторых, проблема ипотечного стандарта при высокой ключевой ставке в том, что он регулирует все виды кредитов на недвижимость: и льготные, и рыночные. Без него те, кто берут займы у банков на общих условиях, смогли бы воспользоваться субсидией от застройщика, что существенно облегчило бы им жизнь. Кроме того, этот стандарт препятствует появлению новых программ и ограничивает ряд действующих, что замедлит развитие рынка ипотечного кредитования».

Ещё одной мерой, способной нормализовать положение дел на ипотечном фронте, эксперты считают возврат льготной ипотеки. Пусть и по более высоким ставкам — 10-12 %. Хотя бы для некоторых категорий потенциальных заемщиков. Например, для молодежи, бюджетников, участников СВО и работников военно-промышленного комплекса, тем более что 2025-й объявлен Годом защитника Отечества. Данные меры поддержки могли бы способствовать не только решению квартирного вопроса отдельных людей, но и благотворно сказаться на исправлении демографической ситуации в стране. Льготная ипотека для молодых специалистов позволила бы им раньше приобретать собственное жилье, вступать в брак и обзаводиться детьми. Эта программа весьма органично вписалась бы и в основные цели национальных проектов «Молодежь России», «Кадры России» и «Семья».