Un arquitecto explica cuál es la mejor vía para comprar una vivienda en España en 2024: «Conlleva muchos riesgos»

La compra de una vivienda es probablemente una de las mayores inversiones que una persona puede hacer en su vida. Ante un panorama inmobiliario cada vez más complejo, los futuros compradores deben enfrentarse a una serie de decisiones clave y una de las primeras que debemos llevar a cabo es elegir entre adquirir una vivienda de obra nueva   a través de una promotora o mediante una cooperativa . Ambas opciones tienen sus ventajas y riesgos, y es importante estar bien informado antes de tomar una decisión que podría afectar a nuestras finanzas a largo plazo. En ese sentido, Edu Saz, arquitecto y especialista en inversiones inmobiliarias, ha abordado este tema en profundidad en uno de sus vídeos en su canal de YouTube revelando las diferencias y los riesgos que deberemos asumir al decantarnos por una de estas opciones. Según explica Saz, el modelo de la promotora inmobiliaria es el más conocido y utilizado en España . En este esquema, una empresa se encarga de todo el proceso, desde la compra del terreno hasta la construcción y venta de las viviendas. «Una promotora inmobiliaria es una empresa, normalmente una sociedad mercantil, que busca generar unos beneficios mediante la actividad de promover la construcción y comercialización de unas viviendas en un determinado terreno», señala. Esto incluye la búsqueda de terrenos, la financiación, la contratación de arquitectos y constructores, y la posterior venta de las propiedades. Saz recalca que una de las principales ventajas de comprar una vivienda a través de una promotora es la seguridad en cuanto al precio y el riesgo asociado. Según manifiesta el arquitecto, al comprar una vivienda mediante una promotora, el comprador conoce el precio final desde el principio y cualquier problema que surja durante la construcción, como retrasos o sobrecostos, es absorbido por la promotora. «Con esto no estoy diciendo que no asumas absolutamente ningún riesgo pero son riesgos equiparables a tu posición de comprador final», asegura. Sin embargo, tal y como revela Saz, hay un problema latente en este modelo, la escasez de nuevas promociones en España . En los últimos años, las licencias de obra nueva han disminuido considerablemente, lo que ha limitado el acceso a viviendas. «Ser promotor inmobiliario conlleva muchos riesgos que tienes que asumir», comenta el arquitecto, recordando cómo muchas promociones se quedaron a medias durante la crisis inmobiliaria de 2007-2008 . En contraposición al modelo de la promotora, Edu Saz destaca que las cooperativas ofrecen una opción más económica , pero también más arriesgada . «Una cooperativa es una asociación sin ánimo de lucro que concentra a un grupo de personas, que son los socios o cooperativistas, que deciden unirse para promover la construcción de unas viviendas de las que ellos van a ser propietarios, es decir, que los cooperativistas son en realidad autopromotores. Ellos asumen el rol del promotor inmobiliario y por este motivo precisamente eliminan el beneficio del promotor y por eso las viviendas, por norma general, le salen más baratas», explica Saz, revelando que, al no haber un intermediario que busque un beneficio económico, las viviendas en una cooperativa suelen ser entre un 10% y un 20/25% más baratas que las ofrecidas por una promotora. Pero esta ventaja económica viene acompañada de riesgos . «Si ocurre un problema, por ejemplo, con la cimentación o con la constructora o con el proyecto, con los arquitectos o con las calidades de los materiales o con el precio de los materiales o con los tipos de interés o con el ayuntamiento, por la licencia de obras, los incrementos de precio y los retrasos en la entrega de las viviendas los vas a asumir tú », advierte el arquitecto. Asimismo, a diferencia de la promotora, en la cooperativa no existe un precio cerrado , lo que significa que los costes pueden aumentar durante el desarrollo del proyecto. Saz también subraya la importancia de la gestora en las cooperativas, que es la encargada de gestionar el proyecto en nombre de los cooperativistas. «Esta gestora cobra los honorarios por hacer todas las gestiones que haría el promotor y esos honorarios suelen estar en torno al 6/10% , que es bastante menos que el beneficio de la promotora inmobiliaria, por lo que aún así a los cooperativistas les sale a cuenta», declara. Además de la compra del suelo , que puede representar entre el 30% y el 50% del coste total de la vivienda dependiendo de donde se vaya a construir. Por otro lado, el arquitecto revela que «otro de los miedos de quien entra a una cooperativa es el temor a perder las aportaciones que se realizan para la compra del suelo». En ese sentido, Saz confiesa que «actualmente la ley solo obliga a contratar un seguro que garantice esas aportaciones cuando exista ya una licencia de obras y para que exista la licencia de obras tiene que existir un solar en propiedad. Esto no quiere decir que no haya seguros y avales que sí que cubran esas aportaciones previas, pero nos tenemos que asegurar de que la cooperativa y la gestora los contratan para tener mayor seguridad». «Otra diferencia también muy importante es que, con una promotora , no hay marcha atrás al comprar una vivienda pues ya no te puedes retirar de la operación. Es decir, estás obligado a continuar y a terminar el proceso de pago y adquirir la vivienda y luego ya si no la quieres pues ya la venderás. Sin embargo, en el caso de la cooperativa , como socio que eres, tienes el derecho a la baja voluntaria y normalmente recuperas siempre todas las cantidades aportadas», explica. «Esto, sobre todo, va a depender del contrato que firmes con la cooperativa y las causas que se puedan considerar como baja justificada o no. Porque como mucho se pueden quedar con una pequeña cantidad, pero lo normal es salirte y que te reintegren todo lo aportado. Aunque a veces sí es cierto que ese reintegro se puede dilatar hasta que aparezca otro socio que ocupe tu lugar en la cooperativa», añade. Tras exponer los riesgos y diferencias entre ambas opciones, el arquitecto insiste en la importancia de estar bien informado y entender los riesgos antes de decidir . «No es que una opción sea necesariamente mejor que la otra, simplemente quiero que sepas lo que hay para que puedas decidir libremente lo que más te conviene en tu caso», afirma. Para quienes buscan mayor seguridad y un proceso más estructurado , la promotora es sin duda la mejor opción. El precio está cerrado desde el principio y los riesgos son limitados . Por otro lado, quienes están dispuestos a asumir más responsabilidades y riesgos pero buscan ahorrar algo de dinero, pueden encontrar en la cooperativa una opción interesante. Sin embargo, Saz recuerda que el ahorro no es garantía de éxito y que los problemas pueden surgir en cualquier momento . En cualquier caso, la decisión final dependerá de la situación personal y financiera de cada uno.