Брокер Ракута объяснил главные ошибки ипотечных заемщиков
Выдача ипотеки в России за девять месяцев этого года упала на треть к аналогичному периоду 2024-го. Причины такого тренда связывают с очень высокими рыночными ставками, из-за которых для многих россиян кредит на жилье остается недоступным. В Госдуме убеждены, что это касается и льготной ипотеки для молодых семей, а решить жилищную проблему можно только с помощью государственного социального жилья.
«Ипотека — это ярмо»
О необходимости вернуться к строительству социального жилья днем ранее заявила председатель комитета Госдумы РФ по защите семьи, вопросам отцовства, материнства и детства Нина Останина.
Выступая на пресс-конференции, парламентарий заявила, что сейчас бюджет ипотеки по программе «Молодая семья» вполне можно сравнить с манной кашей из сказки «Лиса и журавль», а жилищный кредит как был и так и остается ярмом.
«Это ярмо. Ипотека, какой бы льготной она ни была, недоступна для молодой семьи», — подчеркнула она.
Доходы банков и строительных компаний Останина назвала баснословными и резко заметила, что они «никогда не нажрутся». По ее мнению, россиянам пора прекращать кормить их своими деньгами.
«[На мой взгляд, нам] все-таки необходимо вернуться к строительству социального жилья, к очереди. Пусть это будут молодые специалисты. Это будет мотивация: „Я окончил вуз, сразу через два-три года, как в советские годы, я получу это жилье социальное“, — добавила депутат.
Строить соцжилье сейчас — реально?
Идея с социальным жильем и очередями, вероятно, может найти своих сторонников, однако в нынешних условиях ее реализация выглядит малореалистичной, убежден ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.
Для подобных инициатив нужны колоссальные ресурсы: пусть речь и идет о жилье эконом-класса, типовых домах и квартирах, но предполагается высокая обеспеченность людей этой недвижимостью. И это вызывает большие вопросы.
«Во-первых, откуда ресурсы будут на строительство такого объема колоссального? Во-вторых, все мы прекрасно понимаем, что для строительства того же самого социального жилья государству нужно будет нанимать подрядчиков и строителей и навряд ли коммерческие застройщики полностью переориентируются, уйдут из своего бизнеса и будут работать условно на государство», — пояснил он в беседе с 360.ru.
В советское время, напомнил эксперт, социальное жилье было доступно многим, оно часто передавалось в собственность самих граждан за выслугу лет, за какие-то другие достижения. То есть человек, проработав, условно говоря, дворником, понимал, что у него точно будет квартира.
«Но в текущих рыночных условиях, с совершенно другой экономикой попробовать сделать модель социального жилья? Я мало верю в это. Может быть, в теории можно какие-то пилотные проекты запустить, но надо понимать условия. Навряд ли те условия, которые были ранее, в советское время, будут доступны для граждан в текущих реалиях. Сильно навряд ли», — подчеркнул Ракута.
Кроме того, продолжил он, сейчас россияне привыкли к тому, что даже квартира в ипотеке — это их собственность. Люди могут самостоятельно распоряжаться своим имуществом, продать, сдать в аренду и так далее.
«И с учетом того, что власти сейчас масштабно работают и выливают бюджет в реновацию, что, соответственно, тоже является определенным фактором, вряд ли сейчас, мне кажется, это будет работать», — добавил собеседник 360.ru.
Если же говорить в целом про льготную ипотеку, ее, по мнению Ракуты, сложно назвать ярмом, потому что с учетом высокой инфляции, с учетом тех ставок, которые есть на вторичном рынке, это неплохая возможность, а не кабала.
«Самая максимальная ставка в семейной ипотеке — это 6%, а в некоторых случаях можно и 3,5-4% оформить. Это хорошие условия для покупки недвижимости», — убежден специалист.
Вместо ипотеки — стройсберкассы и соцаренда
Другой альтернативой «разорительной ипотеке» в Госдуме видят институт стройсберкасс и программу социальной аренды жилья. Эту инициативу выдвинул сегодня лидер «Справедливой России — За правду» Сергей Миронов.
По мнению политика, ипотека в нынешнем виде ведет к разорению граждан и обогащению банков, поэтому в стране нужно развивать иные, конкурентные механизмы обеспечения людей жильем. Тут же он отметил, что, по подсчетам аналитиков «Циана», объем просроченной задолженности по ипотеке за год вырос вдвое — до рекордных 176,7 миллиарда рублей.
Думаю, что на фоне запредельных ставок и цен это не последний рекорд. Долги будут расти и дальше. Ипотека в нынешнем виде — в лучшем случае многолетняя кабала, в худшем — полное разорение граждан. В прибыли от нее только банки, которые, по сути, диктуют и гражданам, и государству свои условия. Нужны другие, конкурентные способы обеспечения граждан жильем.
Сергей Миронов
Стройсберкассы, которыми Миронов предлагает заменить ипотеку, представляют кредитные организации, которые занимаются только ссудами на жилье.
«Через стройсберкассы ссуды будут в 2,5 раза дешевле ипотеки. Банковское лобби категорически против такой конкуренции, но в интересах граждан механизм нужно запускать», — указывает депутат.
Помимо этого, продолжил он, надо развивать программы социального арендного жилья, которое молодые многодетные семьи могли бы по льготным ценам снимать у государства. А при желании — выкупать в собственность в счет арендных платежей.
Главные ошибки ипотечных заемщиков
Пока идеи о соцжилье, стройсберкассах и соцаренде остаются лишь на бумаге, ипотека становится безальтернативным вариантом приобретения жилья в России. Тут мы говорим о большинстве людей, которые просто не могут взять и накопить много миллионов и пойти купить недвижимость, не обращаясь в банк.
И конечно, тезисы о том, что ипотека — это ярмо, кабала на много лет, не берутся с потолка, многих жилищные займы пугают и отталкивают, а те, кто их все-таки берет, порой допускают ошибки, своими же руками ухудшая положение заемщика.
И самая распространенная ошибка — банальная неподготовленность к ипотеке, говорит Дмитрий Ракута. Чтобы оформить такой кредит, нужен стабильный доход. Тем не менее многие не откладывают перед ипотекой денежные средства в размере пяти-шести платежей.
«Это, естественно, является колоссальной ошибкой, и от этого потом начинаются просрочки, проблемы и так далее. Потому что мы прекрасно понимаем, что ипотека — это долгосрочный продукт на 20-30 лет, за это время может все что угодно случиться, работу потерять и так далее. Поэтому основная ошибка — это неправильное планирование ипотеки», — указал эксперт.
Даже если это льготная программа, все равно нужно откладывать неприкосновенный запас в размере пяти-шести платежей.
Дмитрий Ракута
Отдельно специалист обратил внимание, что, если ежемесячный платеж по кредиту высокий, правильным будет в первую очередь уменьшать его, хоть это и не совсем выгодно с точки зрения переплаты, и только потом уже сокращать срок.
Объем выданной ипотеки в РФ за девять месяцев 2025 года сократился на 33,5% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года — до 2,59 триллиона рублей, говорится в исследовании Frank RG. Вместе с тем в сентябре, по данным аналитиков этой компании, было выдано 80,1 тысячи кредитов, что выше значений сентября предыдущего года на 3,7%. Помесячный рост связывают со снижением ЦБ ключевой ставки, что повлекло за собой снижение ставок по рыночным программам.
Еще один совет — правильно рассчитать свои силы и не пытаться скрываться от банка, если что-то пошло не так, продолжил Ракута.
Вариантов для тех, кто вдруг оказался в такой ситуации, много: есть ипотечные каникулы, которые можно оформить на полгода, можно сделать реструктуризацию, сдать свою квартиру в аренду, переехав в меньшую площадь, и тем самым покрывать ежемесячные платежи. Наконец, ипотечную квартиру можно выставить на продажу и реализовать.
«Многие допускают ошибку и не общаются с банком, считают, что он заинтересован в том, чтобы сразу отобрать квартиру, но это не так. Здесь желательно посоветоваться со специалистами, и второе: не стоит скрываться от банка. Банк заинтересован, чтобы решить тот или иной финансовый вопрос своего клиента», — добавил эксперт.
Новостройки не подешевеют
По прогнозу Ракуты, снижения цен на квартиры в новостройках ждать не стоит: падения стоимости однозначно не будет, хотя периодически и можно услышать мнения о том, что «у застройщиков сейчас все рухнет и первичный рынок подешевеет аж на 40-50%».
«Сейчас даже с учетом снижения покупательской способности, снижения вообще выдачи ипотек цены все равно растут. По факту они не стали ниже, хотя и были какие-то скидки», — указал он.
Новостройки не будут дешеветь — это точно, потому что 2025 год нам показал, что очень малое количество новых проектов вышло вообще на рынок. В 2026–2027 годах, наоборот, будет дефицит определенный нового жилья. Из этого следует, что цены точно снижаться не будут.
Дмитрий Ракута
Кроме того, нужно учитывать и фактор повышения налогов, и подорожание стройматериалов. Все это, естественно, будет сказываться на конечной цене продукта.
Когда покупать квартиру на вторичном рынке
Что касается вторички, хорошим периодом для ее покупки остается текущий год, считает Ракута. Дело в том, что сейчас еще нет сильного всплеска покупательской активности, но как только пройдут еще два-три заседания Центробанка и регулятор продолжит снижать ключевую ставку, деньги начнут перекладывать с депозитов в недвижимость. И тогда вторичный рынок, понимая, что начался спрос, пойдет в рост.
«А пока мы видим на вторичном рынке стагнацию по стоимости квадратного метра. В реальности цена вторички намного ниже, чем на первичном рынке. Так что сейчас покупать ее достаточно выгодно. Можно найти хороший объект по хорошей цене, поторговаться. Причем то, что мы видим в рекламе, — это далеко не конечная цена», — рекомендовал собеседник 360.ru.
По оценке брокера, удачно купить квартиру на вторичном рынке можно успеть до конца 2025-го — начала 2026 года. Январь и февраль — месяцы затишья на рынке недвижимости, так что многие собственники могут дать хороший дисконт, заключил он.