«Юг верен себе». Квартиры в крымских новостройках могут подешеветь, но это не точно

Аналитики IDEM подвели итоги изменений средней цены квадрата на рынке новостроек Крыма за август по типам лотов (по данным на 1 сентября 2024 года). Большинство сегментов показало положительную динамику и рост средних показателей. Телеграм-канал «Аналитика новостроек. Крым и Севастополь» рассказал, что наиболее значительно выросла цена на студии – 252 тыс. руб. за кв. м (+ 3,5%).

Далее идут: однокомнатная квартира – 220,1 тыс. руб. за кв. м (+ 2,7%), двухкомнатные квартиры – 203,3 тыс. руб. за кв. м. И только четырёхкомнатные квартиры показали спад на – 7,6% до 291,7 тыс. кв. м. Самыми популярными лотами на юге страны являются однокомнатные квартиры площадью 35-40 кв. м. На их долю приходиться 34% от общего объема строительства.

Средняя стоимость 1 кв. метра жилья в ЮФО на 1 сентября составляла 133 тыс. рублей. По данным информационной системы, в Крыму средняя цена находилась в пределах 139,7 тыс. руб. за кв. м.

Так как Крым и Севастополь – два разных субъектах, то усреднённая статистика всё время меняется из-за подвижности глубинных процессов рынка жилой недвижимости, где мелочей не бывает.

Первичный рынок почти полностью зависит от льготной ипотеки, и когда её не стало, обрушились мечты многих в одночасье. Инвесторы оказались у разбитого корыта, а потенциальные покупатели будут обещанного три года ждать, скорее всего.

«Льготной ипотеки нет уже почти три месяца, но мы видим, к сожалению, как всегда начинают возникать разные схемы, очень креативные: так называемые «льготные» ставки, варианты с изменением ставки, траншевая ипотека, ипотека без первоначального взноса, рассрочка с трансформацией в ипотеку – множество схем. Внешне они очень привлекательны, но когда мы их анализируем – все сводится к завышению цен на квартиры», - отметила глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

ЦБ планирует с конца 2024 года публиковать рэнкинг, который будет показывать, на какие банки за нарушения прав потребителей жалуются больше всего.

«Мы в сентябре повысили ставку до 19% и не исключаем её дальнейшего повышения в октябре. Да, на ряд сегментов кредитования повышение ключевой ставки влияет меньше, чем на чисто рыночные. Тем не менее и в этих условиях можно выбрать траекторию ставки, которая приведет к тому, что мы достигнем своей цели. А мы нацелены на то, чтобы инфляция снизилась до 4% к концу следующего года», - резюмировала Набиуллина.

В свою очередь руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU» дал свою оценку ситуации: «Что происходит на рынке первичного жилья: льготной ипотеки больше нет, над «семейной» сгущаются тучи (лимиты на этот год практически израсходованы и неизвестно, будут ли выделены новые), ставки по рыночным кредитам давно превышают 20%, цены – высокие, спрос резко сократился.

В такой ситуации, по нашему прогнозу, рынок ждёт охлаждение и снижение цен. Не сразу. Пока застройщики, нарастившие продажи во время ажиотажа прошлого и этого года (в преддверии отключения льготной ипотеки), могут прожить и на низком спросе. Эскроу, от объема средств на которых зависит ставка по проектному финансированию, наполнены.

При этом по мере завершения текущих проектов девелоперам так или иначе придется привлекать внимание покупателей к новым, чтобы быстро наполнить эскроу, если они не хотят платить за проектное финансирование 20% с лишним. В результате им нужно будет искать новые способы стимулирования продаж».

Однако в этом году особого оживления на рынке новостроек не произойдёт. Скорее всего, интенсивное снижение цен начнётся в новом году, когда все меры, предпринятые ЦБ, приведут к желаемому результату, считают эксперты.

Несмотря на негативный информационный фон, за два квартала 2024 года в Крыму было продано 1817 лотов на общую сумму 16,8 миллиардов рублей, что превышает совокупный годовой показатель 2023 года!

[image=/uploads/_pages/149708/4906b42343f3c1fc81d004ef71526292.png statistika-prodazh.png]https://ruinformer.com/uploads/_pages/149708/statistika-prodazh.png[/image]

Статистика продаж. Источник: Дом РФ.

При этом растёт не только объём инвестиций, но и средняя стоимость квадратного метра, в первом полугодии 2024 она выросла на 20% и составила 252 тыс. руб. По городам: Ялта — 344 417 руб., Саки — 308 851 руб., Алушта — 261 444 руб., Алупка — 249 722 руб., Судак — 206 281 руб., Евпатория — 183 999 руб., Симферополь — 165 671 руб., Феодосия — 140 403 руб., Керчь — 126 515 руб., Бахчисарай — 120 000 руб.

Тем не менее, сентябрь принёс некоторое охлаждение цен, по всем сегментам на новостройки Крыма произошло их снижение - средняя цена за сентябрь составила – 144 709 руб. за кв. м. (-12,44%). «Однушка» по оценкам экспертов в среднем стоит 5 млн 543 тыс. руб. (- 10,62%), «двушка» - 7 млн 836 тыс. руб. (- 25,52%), «трёшка» - 9 млн 519 тыс. руб. (- 45,58%).

Как говорят специалисты, всё равно юг остаётся верен себе. Даже в таких сложных условиях недвижимость в Крыму не спешит сбавлять цены до эквивалента массовой распродажи, в любой момент ситуация может кардинально измениться.

Спрос на недвижимость бизнес-, премиум- элит- и эксклюзив-сегментов на юге России растёт. В целом, частота сделок в премиум-сегменте в зависимости от региона увеличилась с 2022 года в 1,5–2 раза.