«Бомба замедленного действия». Что ждёт рынок недвижимости Крыма в 2025 году?

Эксперты не скупятся на эмоциональное описание будущего российского рынка недвижимости, предвидя различные сценарии развития событий. Верить тому, что у населения нет денег, нельзя, так как в депозиты пока вкладываются охотно, чего нельзя сказать о недвижимости.

[image=/uploads/_pages/156587/928c11cb55c334715e80c815753e3b44.png nepredskazuemyj-rynok.png]https://ruinformer.com/uploads/_pages/156587/nepredskazuemyj-rynok.png[/image]

Рынок недвижимости стал непредсказуемым. Источник: ЕРЗ

До недавнего времени у россиян считались надёжными вложения в «квадратные метры». Но сегодня такая тактика не работает.

При действующей ключевой ставке ЦБ россияне предпочитают хранить сбережения на депозитах, а недвижимость уронила свою привлекательность в глазах инвесторов, поскольку этот рынок эксперты характеризуют как непредсказуемый.

«Сегодня по степени непредсказуемости рынок недвижимости стал напоминать фондовый: на него влияют слухи, сплетни, фантастические сценарии, которые подкидывает «желтая» пресса.

Как и на фондовом рынке, могут прилететь и «чёрные», и «белые» лебеди. В один клубок связалось столько разнонаправленных и разнообразных противоречий, что неясно, как рубить этот «гордиев узел».

Всё нестабильно и ненадёжно, таковым пока и останется. Рекомендую держать накопления в разных формах: часть денег в валюте, часть — в акциях, золоте, вложениях в недвижимость, на депозитных вкладах», - считает директор направления «Вторичный рынок» Инком-Недвижимость Сергей Шлома.

За последние пять лет цены на жильё увеличились более чем вдвое, свидетельствуют данные Росстата. На рынке новостроек стоимость квадратного метра выросла с 64 тыс. руб. в 2019 году до 171 тыс. руб. к октябрю 2024 года. На вторичном рынке цены также изменились — с 58,5 тыс. руб. до 110 тыс. руб.

Это различие в значительной степени объясняется активным использованием льготной ипотеки в 2020–2024 годах. Правительство неоднократно подчёркивало, что государственная поддержка направлена не только на улучшение доступности жилья, но и на стимулирование развития строительства как отрасли.

В настоящий момент из-за высоких ставок большая часть потенциальных покупателей уже отложили покупку жилья.

Что будет дальше, какой сегмент будут покупать, а какие квартиры будут ждать лучших времён? Ответа на этот вопрос пока нет, так как рынок утратил черты предсказуемости и его очень сильно лихорадит.

Для покупателей самым очевидным критерием были и остаются цены, на которые они собственно и ориентируются. Можно рассказывать и предсказывать, и даже гадать на кофейной гуще, но всё в конечном итоге приходит к тому, что покупатели следят за ценами и сопоставляют их со своими доходами. Не все же работают в нефтяных компаниях или на золотодобыче, есть масса профессий, нужных государству, но недостаточных по зарплате для того, чтобы иметь возможность приобретения собственного жилья.

Взять, например, Крым, который много строит и будет дальше развивать строительную отрасль.

Больше миллиона квадратных метров жилья введено в эксплуатацию в Крыму по итогам 2024 года, это рекордный для региона показатель. По словам главы региона Сергея Аксенова, повышать доступность жилья для крымчан будут за счёт зарекомендовавших себя программ льготного ипотечного кредитования.

«За январь – ноябрь прошлого года выдано 5,38 тысяч льготных ипотечных кредитов на сумму более 25 млрд рублей. Это в 1,7 раза больше по количеству кредитов, чем в аналогичный период прошлого года, и в 1,9 раза больше по сумме. В рамках указанных программ граждане приобрели свыше 250 тысяч квадратных метров жилья», - отметил Аксенов.

В числе значимых приоритетов остаётся строительство стандартного жилья, стоимость которого на 20% ниже средней рыночной цены, добавил глава региона.

Таким образом, не так страшен чёрт, как его малюют, и какая-то призрачная надежда на покупку квартиры всё же есть. Понятно, что не всем повезёт воспользоваться льготной ипотекой или купить квартиру на 20% дешевле, но всё же это лучше, чем ничего.

Согласно аналитическим данным 2025 года, стоимость квадратного метра в крымских новостройках составляет 148 413 руб. (+ 0,49%). Средняя цена за объект: «однушки» - 5,7 млн руб., «двушки» - 8,6 млн руб., «трёшки» - 10,5 млн руб.

[image=/uploads/_pages/156587/f13516de6851677bb0b75ae4b0b09ad4.png dinamika-2025-goda-1.png]https://ruinformer.com/uploads/_pages/156587/dinamika-2025-goda-1.png[/image]

Динамика 2025 года на «первичку». Источник: RealtyMag

С начала года цены на новостройки стоят на месте, так как спрос, хоть и существует, не подкреплён материальным стимулом. Никто не знает, где брать деньги. Если на новостройки хотя бы семейная ипотека доступна, то на вторичном рынке вообще намечается затяжная стагнация.

[image=/uploads/_pages/156587/4dcc08a743b844b6dd6ea487f4cbe7e4.png vtorichka.png]https://ruinformer.com/uploads/_pages/156587/vtorichka.png[/image]

Динамика 2025 года на «вторичку». Источник: RealtyMag

Пульса фактически нет. Пока всё настолько ровно, что даже у опытных риелторов сдают нервы. Значит ли это, что и дальше будет продолжаться такая ситуация, или всё же она сдвинется с мёртвой точки, пока говорить рано.

Средняя цена за январь 2025 года составляет 159 357 руб. за кв. м, что превышает стоимость первичного крымского «квадрата». Здесь всё очевидно. Спрос на готовое жильё у моря даже в самый безнадёжный кризис никуда не исчезает. В среднем однокомнатная квартира на вторичном рынке продаётся за 6,3 млн руб., «двушка» - 7,9 млн руб., «трёшка» - 9 млн руб. Так что крымчанам лучше присмотреться к жилью в новостройках на стадии котлована, чтобы безболезненно вписаться в процесс строительство собственной квартиры.

«В 2025 году покупать жильё будут только при необходимости решить жилищный вопрос. Прекратится приобретение впрок и по две-три квартиры. Вырастет доля альтернативных сделок с минимальной доплатой ипотечных средств в размере не более 2 млн руб. — 3 млн руб.

Таким будет рынок до тех пор, пока не начнет снижаться ключевая ставка ЦБ. Возможно, переломный момент наступит уже в этом году.

Если доходы по депозитам уменьшатся, люди начнут выходить из них и вкладывать в недвижимость, куда-то ещё, распределять по разным корзинам. И это бомба замедленного действия. На рынок недвижимости придет огромное количество людей с живыми деньгами, что спровоцирует скачок спроса и, как следствие, рост цен», - так видит развитие дальнейшего сценария директор направления «Новостройки» Инком-Недвижимость Валерий Кочетков. Поживём - увидим…

Материалы по теме:

Крым в топ регионов России с самыми высокими рисками дефицита предложения в новостройках

«На вес золота». Вторичные «однушки» дешевле купить в Крыму, чем в Севастополе, но есть нюансы

Крым попал в топ регионов России, где в 2024 году выдали самые крупные ипотечные кредиты