Ипотека: падение без драмы?

Северная столица на первом месте по снижению цен на новостройки, однако требования к доходам заемщиков здесь продолжают расти. Российские банки стали чаще выдавать кредиты молодым людям, причем это касается всех видов займов, включая ипотечные. При этом, как показал недавний соцопрос, ипотека вошла в первую тройку наиболее ненавистных трат для наших сограждан, наряду с расходами на коммуналку и медицинские услуги. Как видно, все большему числу людей придется платить по кредиту за жилье до пенсии, а то и дольше. Доля кредитов, по которым возраст заемщика на момент погашения долга превысит 65 лет, достигла 48% — это на 14% больше, чем годом ранее. За тот же период на 4,2% выросла доля ипотечных кредитов, выданных на максимально продолжительные сроки — от 25 до 31 года. Такие данные приводятся в опубликованном накануне информационно-аналитическом материале Банка России «Анализ тенденций в сегменте розничного кредитования на основе данных Бюро кредитных историй (НБКИ)» за первое полугодие 2024 года. Контекст. Кредитная нагрузка на граждан РФ продолжает расти. Согласно статистике ЦБ, все выше становится доля заемщиков, имеющих более одной непогашенной ипотеки. Средний размер задолженности по кредитам на покупку жилья достиг 1,9 млн рублей, причем половина заемщиков имеют задолженность от 1 до 4 млн рублей. «Похолодание, которое только на пользу» После того, как 1 июля в России завершилась масштабная программа льготной ипотеки на новостройки по ставке в 8%, число выдаваемых кредитов резко снизилось. За два следующих месяца их стало вдвое меньше по сравнению с первой половиной 2024 года. С наступлением осени падение ничуть не замедлилось. С 1 по 26 сентября было выдано 58 тыс. ипотечных кредитов на 277 млрд рублей. Если сравнивать эти показатели год к году, то в 2023-м они были выше на 61% по количеству и на 51% по сумме. Из них на сегмент ипотеки с господдержкой приходится 34,7 тыс. кредитов на 203,2 млрд рублей — годом ранее было на 67% по числу и на 63% по объему, говорится в материалах ДОМ.РФ. Однако в Центробанке, который настойчиво добивался сворачивания льготной ипотеки, выступая за более адресные программы помощи, уверены, что дело движется в правильном направлении. «Не стоит рассматривать это как драматическое падение, потому что на самом деле это темпы, которые мы видели в 2022 году, и по сути дела речь идет о возврате к сбалансированным темпам роста ипотеки, которые не будут приводить к перегреву спроса», — заявила председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина на XXI Международном банковском форуме, который проходил 25–28 сентября в Сочи. В то же время Сбербанк 1 октября сообщил, что приостанавливает прием заявок и запись на сделки по программе «Ипотека для IT» в связи с исчерпанием лимитов. ВТБ со своей стороны прогнозирует падение выдач ипотечных кредитов во втором полугодии в полтора раза. «Из-за экстра-высоких ставок и ужесточившейся господдержки во втором полугодии рынок ипотеки серьезно „охладится“. По оценке ВТБ, за это время объем выдач в целом по России может составить около 2,3 трлн рублей, что будет почти на 20% ниже результата первого полугодия текущего года и на 50% — второго полугодия 2023 года. Ситуация на рынке ипотеки в этом году переменчива, как погода в горах Кавказа: после аномальной жары резко ударили заморозки. В следующем году холода усилятся. „Потепления“, по нашему прогнозу, стоит ждать только в 2026 году», — рассказал на том же форуме в Сочи начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин, которого цитирует ТАСС. Тем не менее, российский финансовый регулятор полагает, что если темпы выдачи ипотечных кредитов, зафиксированные в июле–августе, сохранятся до конца года, то развитие событий не выйдет за рамки ожидаемого. По словам Набиуллиной, в таком случае «ипотечный портфель по итогам этого года вырастет где-то на 12%» (при прогнозе ЦБ в 7-12%). Иначе говоря, ни о каком полном замораживании жилищного кредитования в России речи не идет. Куда движутся тренды в Петербурге Если в целом по стране цены на новостройки демонстрируют незначительный рост (+1,8%), то в столичных регионах ситуация принципиально иная — там наметилась тенденция плавного снижения стоимости квадратного метра. При этом сильнее всего «первичка» подешевела в Санкт-Петербурге (на 2,6%), сообщила пресс-служба Сбербанка. Следом идут Московская область (минус 2,3%) и Москва (минус 0,5%). Аналитики объясняют общероссийскую картину существенными ограничениями в обновленных условиях по «семейной» и IT-ипотеке. «Множество заявлений о том, что лимиты в скором времени будут исчерпаны и что выдачи по программе будут остановлены, привело к очередной волне спроса. Так, в сентябре среднее количество выдач в неделю по госпрограммам составило около 6,6 тыс., в то время как в августе показатель был на уровне 5,5 тыс.», — прокомментировал директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи. Что же касается столичных регионов, то можно предположить, что ипотечный рынок там близок к пределу своего насыщения. Если в среднем по России размер рекомендованного семейного дохода, необходимого для комфортного обслуживания ипотечного кредита со среднерыночными параметрами, по состоянию на 1 августа 2024 года вырос до 103,2 тыс. рублей, то в Ленинградской области он достигает уже 108,2 тыс. рублей, а в Санкт-Петербурге и вовсе перевалил за 133 тыс. рублей, говорится в исследовании НБКИ. Впереди Северной столицы только все те же Москва и Подмосковье (223,9 тыс. рублей и 140,5 тыс. рублей соответственно). «Размер рекомендованного семейного дохода заемщиков для комфортного обслуживания ипотеки, который зависит от динамики таких показателей, как ставка, средние срок и чек ипотечных кредитов, в последнее время немного вырос. В этой связи прежде всего стоит отметить существенное снижение в 2024 году среднего размера ипотечного кредита на фоне роста ипотечных ставок. Во многом это стало следствием „охлаждения“ ипотечного рынка путем ужесточения макропруденциальных требований, прежде всего в отношении увеличения первоначального взноса», — отметил директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. Зато по динамике роста рекомендованного семейного дохода среди 30 регионов с наибольшим объемом портфеля ипотечных кредитов Петербург оказался только на шестом месте (+5,5%), пропустив вперед Москву (+20,8%), Самарскую (+9,1%), Новосибирскую (+8,8%), Волгоградскую (+7,5%) и Оренбургскую (+7,3%) области. Михаил Макаров