Рынок в шоке: какие схемы покупки жилья запретят новые стандарты ЦБ

Банк России опубликовал стандарты ипотечных заемщиков. Цель была хорошей — оградить людей от заключения сомнительных сделок. Реализация, как всегда, подкачала. Как новые ипотечные стандарты насолили рынку и окончательно разрушили мечты россиян о собственном жилье, разбирались «Новые Известия». Оксана Самойленко Договор дороже денег Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков вступает в силу с 1 января 2025 года. Документ ЦБ пока не опубликован — только отдельные выдержки из него. По задумке, он устанавливает прозрачные правила игры для девелоперов, банкиров и заемщиков. Разбираем по пунктам, что не так с новым стандартом. «Справедливая цена» — что бы это не значило Одно из требований — сумма займа в банке не должна быть выше 80% от справедливой стоимости квартиры. Этим пунктом Банк России пытается минимизировать риски для заемщиков, когда, например, через 1-2 года человек захочет продать квартиру, но вырученных от продажи денег не хватит, чтобы закрыть долг перед банком. Как на деле избежать этого? Увеличить первоначальный взнос. Чем он выше, тем ниже риски для заемщика, что при продаже квартиры через пару-тройку лет он не останется еще и должен банку. Разберем на примере. Вы купили квартиру в Москве за 12 млн. Первоначальный взнос был всего 10%. Взяли под нынешние 23% годовых на 30 лет. Исправно платили 2 года по 211,6 тыс. рублей в месяц. За 2 года отдали банку больше 5 млн рублей, а долг все не снижался. Вам это надоело, и вы решили продать квартиру. Но за эти два года стоимость недвижимости просела на 20%. Теперь ваша квартира стоит не 12 млн, а 9,6 млн. Ваш долг перед банком — 10,6 млн рублей. Вы отдали банку за два года 6,3 млн рублей (с учетом первоначального взноса), лишились квартиры, а теперь все еще должны вернуть банку 1 млн рублей. «Кешбэки» в прошлом Махинации с первоначальным взносом теперь также под запретом. Например, нельзя при покупке квартиры в ипотеку использовать кешбэк от застройщика в качестве первоначального взноса. С одной стороны, разумно. ЦБ пытается стимулировать покупателя оплачивать первоначальный взнос только за счет собственных средств. Чем ниже первоначальный взнос, тем выше риск не справиться с кредитом. «Ситуация усугубляется, если первоначальный взнос — это на самом деле скрытый потребительский кредит, полученный заемщиком в другом банке по сверхвысокой ставке», — прокомментировал «НИ» младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский. С другой стороны, срок улучшения жилищных условий для людей, которые в этом нуждаются, снова оттягивается. При этом не стоит забывать, что цены на квартиры до недавнего времени росли быстрее, чем россияне успевали накопить на первоначальный взнос. Давайте посчитаем. В 2021 году самая дешевая однушка на вторичном рынке Москвы стоила 8 млн. У потенциального заемщика было 2 млн на первоначальный взнос (25%). Нужно было занять у банка 6 млн рублей. Но, следуя логике ЦБ, 25% мало, нужно отложить побольше, чтобы минимизировать риски. Заемщик продолжил копить. 2022 год. За год удалось накопить еще 500 тыс. рублей. В кармане заемщика теперь 3 млн — треть от нужной суммы. Но как бы не так. За год стоимость недвижимости выросла на те же полмиллиона рублей. И теперь заемщик по-прежнему должен одолжить у банка 6 млн рублей. 2023 год. Заемщик сократил расходы до максимума, положил все деньги на депозит, отказывал себе во всем. За год удалось накопить еще 1 млн рублей. Ну теперь-то почти половина? К сожалению, опять нет. В 2023 году цены на недвижимость выросли на тот самый 1 млн рублей. Заемщику приходится брать в банке все те же 6 млн. Вот только в 2021 году ключевая ставка была 4,25%, а в 2023 -м — 15%. Что выиграл заемщик от того, что копил три года на первоначальный взнос? Без «откатов» от застройщиков Идем далее. Теперь регулятор запретил банку получать вознаграждение от застройщика за снижение ставки. Как это работало? Застройщик «субсидирует» вашу ставку в банке. Вместо рыночных 20% вы получаете кредит под 15%. Но это не потому, что вы такой классный. Разницу вам заложат в стоимости квартиры. Схему активно начали использовать, кстати, когда ввели льготную ипотеку под 3% годовых. Спасибо государству за это. «Необоснованное завышение стоимости жилья по ипотеке ведет к несправедливому перекладыванию всех затрат и большей части рисков на заемщика, в т. ч. увеличивает долговую нагрузку. Конкретно этот запрет был связан с образованием в конце 2023-го картеля банк — застройщик, когда банк кредитовал только тех заемщиков, которые брали жилье у застройщиков, согласившихся платить комиссию банку. Прочим отказывали», — пояснил Вячеслав Путиловский. Вопрос к ЦБ: чем механизм предоставления банками «своей ставки» отличается от данной схемы? Ничем. Разве что застройщик в ней не участвует. Принцип тот же. Сейчас, например, при покупке квартиры за 12 млн, чтобы установить «свою ставку», «Сбер» предлагает заплатить ему 3 млн рублей. И, вуаля, ставка на 10% ниже. Экономия в 33 млн рублей, утверждает Сбербанк. Но, конечно, ни о каком «дисконте» в 33 млн речи не идет. Если те же 3 млн использовать в качестве первоначального взноса, ежемесячный платеж будет ненамного выше, чем «со своей ставкой». Плюс никто не отменял возможности рефинансировать кредит. Но для банков запрета на такие услуги нет. С 1 января их обяжут лишь честно говорить заемщику, какая разница в полной стоимости кредита и стоимости кредита с допуслугами. Условно, что выгоднее: воспользоваться «своей ставкой» или те же деньги потратить на первоначальный взнос. Но решать будет клиент. ЦБ может запретить застройщикам использовать страшное слово «кешбэк» в своих акционных предложениях, но это не означает, что не будет других программ и акций, которые могли бы помочь клиенту с первоначальным взносом, считает эксперт на рынке первичной недвижимости Егор Добрынин. Равно как и требование не завышать стоимость квартиры не более чем мыльный пузырь. «Любое увеличение цены можно трактовать „как непредоставление скидки“, и любая верхняя цена — это истинная цена квартиры на рынке новостроек. Мы не ограничены ни размерами дисконтов, ни любыми другими способами. Поэтому само требование ни к чему не ведет», — прокомментировал он. Вот такое объявление, например, находим на сайте одного из застройщиков. Кому-то дисконт дадут, кому-то нет. Как проверить? Аккредитивы — нет, эскроу — да На закуску мы оставили аккредитивы. Новые ипотечные стандарты запрещают банкам направлять выданные по ипотеке средства на такие счета. В отличие от счетов эскроу, деньги на аккредитивах не защищены системой страхования вкладов. Банки получают доход с этих денег и даже частично могут с вами поделиться своей прибылью, предложив более привлекательные условия по ипотеке. Но, если у банка заберут лицензию, вы в проигрыше: лишитесь и квартиры, и денег, предупреждал ранее регулятор. «В случае банкротства банка, где лежат денежные средства на аккредитиве, заемщик рискует их потерять, оставаясь при этом должным банку — кредитору. Т. к. средства не фактически получены застройщиком, то квартиру заемщик также может не получить. Счета эскроу при этом застрахованы государством (на 10 млн рублей)», — пояснил «НИ» Вячеслав Путиловский. Моя хата с краю Банки в один голос говорят, что новые ипотечные стандарты ЦБ их не касаются. Крупные банки и так не используют подобные схемы. Те, кто поменьше, может грешить аккредитивами и завышением сумм кредита, но это скорее исключение из правил. Таких сделок на рынке не более 10%, но они необходимы, чтобы хоть как-то поддержать ипотеку, которая и так загибается. «Если такие схемы убрать, на рынке останется ипотека под 20% годовых и более, которую никто не сможет взять», — отмечает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко. Запрет одних схем неизбежно приведет к созданию других. И еще неизвестно, что хуже. Застройщикам, которым как-то надо приспосабливаться к работе в эру больших ставок, ничего не остается, как предлагать новые акции и спецпредложения до конца года — пока стандарт не вступит в силу. Отказаться от работы со сниженной ставкой ипотеки для них верная гибель. Девелоперы не выдержат конкуренции со вторичным рынком, считает Егор Добрынин. «В период высокой ключевой ставки это недопустимо», — подчеркивает он. Оставить акционные предложения только на случай, когда первоначальный взнос выше 40%, означало бы снизить доступность акции. Бежать брать кредит под 25% годовых никто не будет. Выход один — предложить банку несколько предметов залога, например автомобиль и саму новостройку, считает эксперт. Только с увеличением залоговой массы сейчас удастся сформировать хоть какой-то мало-мальски комфортный платеж, утверждает Егор Добрынин. Но это только первый вариант, как обойти новые стандарты. После вступления их в силу стоит ожидать адаптации банков и застройщиков к новым правилам игры и появления различных вариантов их обхода, заверяет управляющий директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Константин Бородулин. Без этих схем на рынке останется лишь дорогая ипотека, которая никому не нужна.