Первомайский сюрприз: земельный «тариф на выкуп» в Подмосковье увеличен в 20 раз

Игроки рынка говорят, что понимают, откуда «растут ноги» решения властей Московской области. Но при этом называют его скоропалительным, непросчитанным и способным вызвать заметное сокращение объемов сегмента ИЖС

В материале, опубликованном 12 марта, BFM.ru рассказывал: как информирует пришедший в конце февраля релиз пресс-службы Росреестра, Госдума одобрила в первом чтении разработанный ведомством законопроект, который вводит критерии соразмерности площади выкупаемого без торгов земельного участка построенному на нем объекту недвижимости. Законопроект появился в рамках дорожной карты по повышению эффективности использования земель, утвержденной правительством РФ, и предусматривает поправки в Земельный кодекс РФ.

«По словам статс-секретаря — заместителя руководителя Росреестра Алексея Бутовецкого, документ решает многолетнюю проблему соразмерности. Потому что когда человек строит на участке маленький сарайчик, а ему по льготной стоимости предоставляют десятки гектаров земли, это действительно проблема. «До сих пор не выработано единых критериев относительно того, как собственнику здания (сооружения) реализовывать исключительное право выкупа или аренды. Необходимость соотнесения площади участка с площадью построенного на нем объекта законодательно не предусмотрена. Мы предлагаем ввести критерии, согласно которым в случае выкупа земли для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства или садоводства участок должен быть застроен не менее чем на 5%, причем не сараем, а основным объектом. А для участков с иными видами разрешенного использования — на 10%. Это позволит исключить случаи злоупотребления», — считает эксперт», — говорилось в мартовском материале.

Параллельное продолжение сериала под названием «За повышение эффективности использования земель» прямо сейчас снимается в декорациях Подмосковья. До недавних пор здесь действовала норма, согласно которой земельные участки, находящиеся в областной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, можно было выкупить за 3% кадастровой стоимости. Условие — надо было построить жилой дом площадью не менее 5% от площади земельного участка и удовлетворяющий при этом общим, а также определенным региональным требованиям. Однако прямо с завтрашнего дня правила резко поменяются.

14 апреля 2025 года правительством Московской области было принято решение (которое многие игроки рынка назвали неожиданным и ранее не анонсированным) об увеличении «тарифа на выкуп» в 20 раз (речь идет о постановление правительства Московской области от 14.04.2025 № 373-ПП «О внесении изменений в постановление правительства Московской области от 02.05.2012 № 639/16 «Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, сооружений либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках»). Теперь выкуп гражданами подмосковных участков будет осуществляться уже под 60% кадастровой стоимости в рамках тех же процедур, предполагающих следующие этапы: торги на электронных площадках, аренда земельного участка победителем торгов, строительство дома на данном участке.

«Вроде бы все знают, что закон обратной силы не имеет, но фактически оказывается: граждане, победившие в торгах на право аренды земельных участков в Московской области начиная с 15 апреля, то есть до вступления в силу указанного постановления, уже подпадают под новые правила и будут вынуждены заплатить 60% кадастровой стоимости по договору купли-продажи земли», — подчеркивает управляющий партнер компании Invest LES Василий Морозов. «Даже если человек увидел информацию о нововведении 14 апреля, ему не хватит двух недель просто по регламентным срокам заключения договора аренды», — соглашается генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов.

«Постановление принято в рамках компетенции, поэтому вряд ли оно может быть, предположим, оспорено в суде. Другое дело, что этот короткий срок — две недели между публикацией постановления и его вступлением в силу — означает: для проектов, которые только запускаются, можно констатировать — пройти по старой цене не получится. Однако льготный период для тех, кто сегодня уже находится в аренде, все-таки предусмотрен», — напоминает партнер юридической компании L-1 Сергей Попов.

Действительно, в постановлении указано: «До 1 мая 2026 года собственники зданий, сооружений либо помещений в них, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, вне зависимости от категории земель с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения садоводства, личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство) вправе выкупить такой земельный участок по цене, равной 3% кадастровой стоимости земельного участка, если договор аренды такого земельного участка заключен до вступления в силу настоящего постановления».

Первый вопрос, возникший у игроков рынка: почему надо было повышать расценки, и не просто повышать, а сразу настолько? «Можно предположить, что данное решение вызвано необходимостью искать дополнительные источники формирования статьи доходов регионального бюджета в целях снижения его дефицита, который должен составить 60,1 млрд рублей в 2025 году, что почти на 5 млрд больше аналогичного показателя в 2024 году. Возможно также, что это решение обусловлено опытом применения 629-го постановления правительства РФ, действовавшего с 2022 по 2024 годы и предусматривавшего особые условия аренды государственных и муниципальных земельных участков (а именно, условия в части выкупа земельных участков гражданами, минуя аренду). В 2025 году данное постановление продлено не было, но был зафиксирован определенный положительный опыт его использования. Правительство Московской области, скорее всего, решило попробовать распространить двузначную ставку в 60% на всех граждан, только уже на региональном уровне», — думает Василий Морозов.

«Очевидно, на фоне возрастающего внимания к сегменту малоэтажного и в особенности индивидуального жилищного строительства было бы крайне нерационально упустить такую возможность для пополнения бюджета области. Качественных земель, пригодных под ИЖС и даже под садоводство, в Московском регионе на сегодняшний день осталось не так уж и много, их цена неуклонно растет, поэтому, возможно, принятие данного постановления также призвано и несколько ускорить процесс формирования таких потенциально ценных участков», — добавляет руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина.

«Вероятно, такими поправками правительство Московской области преследует сразу несколько целей. Одна из них — борьба со спекулятивными инвестсхемами «выиграть аукцион, построить что-то дешевое, а затем выкупить землю под 3%». Новая ставка делает эти схемы фактически бессмысленными», — говорит Федор Выломов. Генеральный директор 4 Group Алексей Малыгин тоже предполагает, что «данное постановление принято в том числе против так называемых «перекупов». На рынке была схема, когда брали участок в аренду, быстро строили дешевый дом, оформляли землю на себя, затем дом сносили, землю межевали и продавали участки уже по рыночной стоимости».

Второй вопрос: почему, как настаивают игроки рынка, все было принято втайне, без активного публичного обсуждения и с такой скоропалительностью? «Не было каких-либо публичных заявлений на этот счет, а сам вопрос грядущих изменений не получил сколь бы то ни было широкого освещения в прессе. Ни граждане, ни профессиональное сообщество не знали и до сих пор не знают о принятом постановлении, не сулящем им ничего хорошего. Что уж говорить, если сотрудники департаментов аренды муниципальных администраций толком не проинформированы об этом постановлении и разводят руками… Хотя в части сроков вступления решения в силу нет нарушений законодательства, но отсутствие какого-либо переходного периода, предусматривающегося обычно в целях ознакомления граждан и участников рынка с новыми правилами игры, является не только удивительным фактом (хочется верить, что это просто ошибка, очередная недоработка региональных властей), но и скрытой бомбой замедленного действия», — настаивает Василий Морозов.

По его мнению, бомба эта обязательно взорвется в тот момент, когда все станет известно гражданам, которые приобрели право аренды, не зная, что их ждет. «Это незнание сложно будет причислить к их вине. Как раз обязанностью региональных властей было бы должным образом проинформировать людей не только о вступлении в силу новых тарифов, но и о «сложных материях» сроков, которые находятся за пределами понимания 99,9% из них», — говорит эксперт.

По оценкам Федора Выломова, «вполне вероятно, такие сжатые сроки были введены, опять же, чтобы пресечь спекулятивные схемы». «Очевидно, если бы между принятием постановления и его вступлением в силу был более значительный интервал, это противоречило бы фискальным целям принятия данного постановления», — делится мнением Ольга Магилина.

Ну и самое главное: к чему все это может привести? А вот ни к чему особо хорошему, считают собеседники BFM.ru.

По словам эксперта, к данному вопросу необходимо было подойти более серьезно, какие-то конкретные шаги делать по результатам соответствующих исследований, оценивать ставку соразмерно финансовым возможностям граждан и ситуации «на земле», привлекая к этой работе департаменты аренды муниципальных администраций. «В этом вопросе необходима математика, а сейчас принятое решение можно оценить как возврат к не лучшей практике «ручного управления». На мой взгляд, здесь разумно было бы вводить дифференцированную ставку, оставив ее нижний порог на уровне 3%. При этом оптимальной предельной ставкой выкупа земельного участка именно в Московской области было бы значение на уровне 25% от его кадастровой стоимости», — считает Василий Морозов.

И подчеркивает, что сегодня общий тренд в России — наращивание объемов земельных участков, которые бы находились в собственности у граждан, что увеличит объемы налоговых поступлений по земельным и имущественным налогам. «В этих целях в марте были внесены изменения в Земельный кодекс РФ, предусматривающие радикальное сокращение сроков всех административных процедур — от формирования земельного участка и его выхода его на торги до оформления договора аренды. И здесь решение подмосковного правительства выглядит непоследовательным, так как фактически находится в противофазе с этим общим трендом», — делится своим мнением эксперт.

Он не исключает, что в условиях роста цен на строительные материалы и недоступности в регионе сельской ипотеки принятое решение может привести к замедлению развития частного домостроения. «До 14 апреля возможность аренды с правом последующего выкупа под 3% была неким инструментом рассрочки при строительстве жилого дома. Сейчас же и этот механизм будет утрачен. И в комфорт-классе спрос граждан, которые использовали или планировали его использовать, будет перераспределен в сторону «бич-поселков» без должной инфраструктуры и сервисов. А вот в сегментах «комфорт+» и «бизнес» покупатели устремят взоры уже в сторону поселков иного уровня реализации. Может, суть решения была именно в этом? Определенные бенефиты от вступления в силу данного постановления девелоперы обязательно получат», — уверен Василий Морозов.

Правда (просто ради справедливости), нельзя не прислушаться к словам Ольги Магилиной. А она напоминает, что, вообще-то, загородным девелоперам сейчас тоже непросто.

Ольга Магилина руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group «1 апреля 2025 года принят закон об обязательном согласовании с Минсельхозом РФ перевода сельхозземель в другие категории. А законом Московской области от 12 ноября 2024 года также были ужесточены правила перевода сельхозучастков в земли населенных пунктов, и плюс еще введен фактический запрет на отнесение сельхозучастков в зону для ведения садоводства. В условиях очевидного дефицита земель под ИЖС и садоводство в Московском регионе деятельность девелоперов становится все более непростым делом. Выгод для потенциальных покупателей загородного жилья все эти изменения также не несут, ведь удорожание земель неизбежно приведет к росту цены конечного продукта, то есть загородного дома. А в условиях все более вероятной ценовой войны в массовых сегментах (эконом- и комфорт-классе), столкнувшихся с резким снижением спроса после отмены льготной ипотеки, при фактической невозможности переложить рост себестоимости земли на покупателя целиком, отрасль почти так же неизбежно ждет, увы, еще и снижение качества конечного продукта, связанное с использованием более бюджетных строительных материалов, более экономичных проектных решений и менее квалифицированной рабочей силы».

Василий Морозов не исключает, что 373-ПП приведет к росту цен на подмосковную землю (к чему обычно и приводят любые заградительные истории), а также к волне судебных исков, которые будут обречены на проигрыш. Но люди будут идти вплоть до Верховного суда, и все это обернется шумихой в медиапространстве и репутационными издержками для властей Московской области. «Нам всем остается только ждать, что региональные власти оценят возможные последствия своих решений, внесут определенные коррективы (возможно, в виде какого-то моратория на один-два месяца) и как минимум широко проинформируют граждан о принятых изменениях», — в данном случае собеседник BFM.ru предлагает поставить не точку, а многоточие...