Центробанк обеспокоился ростом «пузыря рассрочки»

Все чаще покупатели жилья выбирают рассрочку вместо ипотеки. Регулятор увидел в этом риски как для строителей, так и для их клиентов. Кому выгодно покупать квартиру в рассрочку, а кого это приведет к банкротству?

Ставки по ипотеке на новостройки бьют рекорды — уже не удивляют предложения по 25% и выше. И девелоперы, небезосновательно переживая за падение продаж, нашли другой способ привлечь деньги клиента. По разным оценкам доля рассрочки на жилье сейчас дошла до 40-60% рынка.

У рассрочки в сравнении с ипотекой ставки гораздо ниже. Договор заключается не с банком, а сразу с застройщиком. Но и срок выплаты у нее гораздо меньше — от двух до четырех лет. Учитывая цены на жилье, легко можно посчитать, что ежемесячный платеж будет в разы больше. Зато почти без переплаты.

РБК со ссылкой на представителя Центробанка пишет, что регулятор обеспокоен: из-за таких схем растет скрытая долговая нагрузка покупателей. Потому что данные о рассрочке в его кредитную историю не попадают. А еще рискуют сами девелоперы — их эскроу счета наполняются гораздо медленнее. Но застройщики этого не боятся, говорит глава компании «НДВ-групп» Александр Хрусталев.

Александр Хрусталев глава компании «НДВ-групп» «Принято решение сделки проводить фактически без банка. Потому что если вы сейчас возьмете ипотеку, то эти деньги вы будете платить в процентах. И деньги процентные больше, чем люди могут себе позволить. Подписывают отдельно соглашение, в рассрочку продается часть. Например, 20-30% человек оплачивает из собственных средств, а остальные деньги он платит в рассрочку из расчета примерно 100-150 тысяч рублей. Только он платит не проценты, а фактически тело кредита. Поэтому это ему выгоднее. И банки сейчас считаются самым большим обременением и грузом. До тех пор, пока ставка не опуститься, будут сейчас и рассрочки, и подарки, и привилегии, и «купи одну комнату по цене двух», и прочее-прочее-прочее через звездочку. Для застройщика выгоднее, чтобы сразу оплачивали и сразу наполняли эскроу-счета, но таких предложений сейчас на рынке меньше, я думаю, в два раза, кто бы там ни говорил».

Александр Хрусталев считает, что рассрочки на рынке сейчас даже больше средних оценок — на нее приходится 80-90% сделок. Некоторые девелоперы, чтобы проверить надежность покупателя, подают в банки заявку на ипотеку для своего клиента. И таким образом выясняют его долговую нагрузку, если банк в ипотеке отказывает — то и рассрочку ему не дают.

Но главное отличие рассрочки в том, что ее нужно брать людям, у которых уже есть деньги на покупку жилья, говорит риелтор, эксперт рынка недвижимости Александр Харыбин. И пытаться заменить рассрочкой ипотеку крайне рискованно.

Александр Харыбин риелтор, эксперт рынка недвижимости «Менеджеры по продажам или брокеры, которые получают комиссию, объясняют человеку, что «ты сейчас возьмешь рассрочку, а через полгода твоя квартира вырастет в цене, и ты ее выгодно продашь и заработаешь». И если у человека нет денег, то это большой риск. То есть, условно, у него есть 5 млн, а он покупает квартиру за 25 млн в надежде, что через полгода-год она будет стоить 35 млн, и он такой молодец: продаст ее за 35 млн, вложив 5 млн, заберет обратно свои 5 млн и еще сверху заработает как минимум столько же, да. И в этой ситуации человек очень сильно рискует. Есть типаж рискованных людей, которые берут траншевую, так называемую, ипотеку или рассрочку с переходом в ипотеку, допустим, через два года. И им говорят, что «через два года Центральный банк опустит ставку, вы возьмете ипотеку под 8% годовых». Сейчас же ипотека 25% годовых, и им объясняют, что не будет же так вечно. «Сейчас вы не можете взять ипотеку, берите рассрочку». У этих людей тоже нет денег, но через два года ставка ЦБ может не снизится, может остаться 20%, и быть 30%, и 15%, и они не смогут платить по кредитам».

Также риелтор предупреждает, что зачастую девелопер продает новостройки в рассрочку дороже, чтобы покрыть свои риски и увеличить выгоду.

О каких мерах борьбы с рассрочкой на жилье может идти речь, ЦБ пока не уточняет. Но уверяет, что ситуация находится на контроле.