В каждом четвёртом городе платёж по семейной ипотеке ниже арендного
Эксперты аналитического центра «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, рассчитали, как соотносятся платежи по аренде и семейной ипотеке в крупных городах России, и выяснили, что ещё есть локации, где такой кредит обходится дешевле.
В 9 городах из 40 крупнейших ежемесячные платежи по семейной ипотеке за однокомнатную квартиру ниже, чем арендные ставки (на 3-21%). Такими городами оказались Калининград, Рязань, Ярославль, Екатеринбург, Ставрополь, Красноярск, Липецк, Ростов-на-Дону и Пермь. При наличии суммы, достаточной для первоначального взноса, там выгоднее будет купить квартиру в новостройке, чем снимать её. Ещё в 3 локациях (в Саратове, Волгограде и Иркустке) платежи сопоставимы.
Особенно выражена экономия в Калининграде: средний платёж по семейной ипотеке здесь на 21% ниже арендной ставки. По ставкам аренды город входит в пятёрку самых дорогих локаций среди анализируемых (во многом из-за высокого спроса со стороны приезжих), тогда как по стоимости жилья на первичке занимает лишь 23-е место.
В противоположном краю рейтинга города, где размер кредита не укладывается в лимит по семейной программе (Москва, Сочи, Севастополь, Казань). Разрыв между ипотечными и арендными платежами составляет там 2-3 раза. Решение о покупке квартиры в этих городах намного чаще основано не на сравнении ежемесячных платежей, а на иных вводных.
Если для однокомнатных квартир разрыв между платежами по семейной ипотеке и по аренде составляет в среднем по городам 35%, то для двухкомнатных (куда более актуальных для семей с детьми) – 78%. Из-за того, что стоимость двушек в большинстве городов не позволяет уложиться в лимит по семейной ипотеке, платежи становятся существенно выше (часть суммы выдаётся по рыночным ставкам). Только в 5 городах – Ярославле, Ульяновске, Саратове, Перми и Липецке – платежи по семейной ипотеке сейчас ниже арендных.
Количество городов, где платежи по семейной ипотеке за однокомнатную квартиру ниже арендных сокращается – год назад их было 19 (и ещё 4 города, где они сопоставимы). Причина в том, что за последние 12 месяцев стоимость жилья в новостройках выросла сильнее, чем арендные ставки – на 12% против 3%.
Только в 9 городах из 40 (Калининграде, Рязани, Красноярске, Иркутске, Омске, Кирове, Томске, Сочи, Новокузнецке) аренда за год подорожала сильнее, чем новостройки. В Красноярске платежи по семейной ипотеке стали ниже арендных (год назад были сопоставимы), в Иркутске платежи стали сопоставимы (год назад аренда была выгоднее).
Наоборот, среди городов, где год назад платежи по семейной ипотеке были ниже арендных, а сейчас ситуация изменилась, оказались Набережные Челны, Краснодар, Чебоксары, Ижевск, Оренбург и др. Там были зафиксированы наибольшие темпы роста цен на первичном рынке (+23-37% за год).
«При нынешних рыночных ставках семейная ипотека для многих является единственной возможностью обзавестись собственным жильём, – комментирует директор по развитию ипотечного направления «Циана» Михаил Светлышев – Пока что ещё остаются города, где ежемесячный платёж по программе ниже арендного, но в ближайшее время ситуация может измениться: новостройки продолжают дорожать, в то время как цены аренды достигли своих сезонных максимумов».
Приложение
Город
2024 г.
2025 г.
Средняя ставка аренды однушки, тыс. руб.
Средний платёж по ипотеке за однушку, тыс. руб.
На сколько % ипотечный платёж выше арендного
Средняя ставка аренды однушки, тыс. руб.
Средний платёж по ипотеке за однушку, тыс. руб.
На сколько % ипотечный платёж выше арендного
Калининград
35,3
32,5
ниже на 8%
37,7
29,7
ниже на 21%
Рязань
24,1
21,3
ниже на 11%
26,7
21,3
ниже на 20%
Ярославль
25,7
22,1
ниже на 14%
25,9
22,5
ниже на 13%
Екатеринбург
37,4
31,2
ниже на 17%
37,4
33,8
ниже на 10%
Ставрополь
23,7
21,3
ниже на 10%
24,0
22,3
ниже на 7%
Красноярск
28,8
28,6
равны
30,3
28,6
ниже на 6%
Липецк
24,3
20,3
ниже на 17%
23,9
22,8
ниже на 5%
Ростов-на-Дону
34,3
27,5
ниже на 20%
30,9
29,5
ниже на 5%
Пермь
25,5
23,3
ниже на 9%
28,1
27,3
ниже на 3%
Саратов
22,6
22,1
ниже на 2%
22,8
22,6
равны
Волгоград
27,4
25,8
ниже на 6%
27,1
27,0
равны
Иркутск
30,1
31,6
5%
32,6
32,6
равны
Ижевск
24,8
20,1
ниже на 19%
24,2
24,9
3%
Самара
29,4
28,2
ниже на 4%
30,4
31,5
4%
Оренбург
19,2
16,7
ниже на 13%
22,5
23,5
5%
Ульяновск
21,0
18,9
ниже на 10%
20,3
21,4
5%
Киров
20,8
23,5
13%
21,3
22,7
6%
Санкт-Петербург
46,4
46,6
равны
49,8
53,3
7%
Барнаул
25,4
25,4
равны
27,5
30,7
11%
Тюмень
27,0
28,7
6%
28,6
32,2
12%
Набережные Челны
26,0
22,2
ниже на 14%
29,5
33,5
14%
Новокузнецк
20,9
27,5
32%
23,1
27,1
18%
Омск
24,5
31,2
27%
24,9
30,1
21%
Кемерово
24,4
24,5
равны
23,0
29,1
27%
Воронеж
23,3
24,9
7%
22,7
29,1
28%
Чебоксары
28,4
27,6
ниже на 3%
23,9
30,7
29%
Уфа
25,0
28,7
15%
24,9
32,1
29%
Краснодар
31,1
29,8
ниже на 4%
26,3
34,2
30%
Томск
25,2
35,6
41%
26,6
34,6
30%
Новосибирск
34,5
33,2
ниже на 4%
35,2
49,6
41%
Нижний Новгород
37,2
53,8
45%
35,9
51,5
43%
Пенза
15,9
22,0
38%
17,7
26,5
50%
Тольятти
20,7
30,0
45%
20,7
32,2
56%
Челябинск
26,7
36,8
38%
25,8
41,3
60%
Хабаровск*
36,8
32,3
ниже на 12%
43,8
70,5
61%
Москва
72,6
94,0
29%
71,7
149,7
109%
Владивосток*
31,0
47,6
53%
29,1
67,7
133%
Казань
33,6
77,5
131%
32,7
96,1
194%
Севастополь
25,8
43,1
67%
33,6
104,6
211%
Сочи
47,2
199,0
322%
48,3
180,6
274%
Методика
В выборке – 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Первоначальный взнос по ипотеке – 20%, ставка – 6%, срок – 30 лет. Для городов, где размер кредита не укладывается в лимит по семейной ипотеке (6 или 12 млн рублей), предполагается оформление комбинированной ипотеки (на остаток сверх лимита распространяется рыночная ставка 22%).
В 9 городах из 40 крупнейших ежемесячные платежи по семейной ипотеке за однокомнатную квартиру ниже, чем арендные ставки (на 3-21%). Такими городами оказались Калининград, Рязань, Ярославль, Екатеринбург, Ставрополь, Красноярск, Липецк, Ростов-на-Дону и Пермь. При наличии суммы, достаточной для первоначального взноса, там выгоднее будет купить квартиру в новостройке, чем снимать её. Ещё в 3 локациях (в Саратове, Волгограде и Иркустке) платежи сопоставимы.
Особенно выражена экономия в Калининграде: средний платёж по семейной ипотеке здесь на 21% ниже арендной ставки. По ставкам аренды город входит в пятёрку самых дорогих локаций среди анализируемых (во многом из-за высокого спроса со стороны приезжих), тогда как по стоимости жилья на первичке занимает лишь 23-е место.
В противоположном краю рейтинга города, где размер кредита не укладывается в лимит по семейной программе (Москва, Сочи, Севастополь, Казань). Разрыв между ипотечными и арендными платежами составляет там 2-3 раза. Решение о покупке квартиры в этих городах намного чаще основано не на сравнении ежемесячных платежей, а на иных вводных.
Если для однокомнатных квартир разрыв между платежами по семейной ипотеке и по аренде составляет в среднем по городам 35%, то для двухкомнатных (куда более актуальных для семей с детьми) – 78%. Из-за того, что стоимость двушек в большинстве городов не позволяет уложиться в лимит по семейной ипотеке, платежи становятся существенно выше (часть суммы выдаётся по рыночным ставкам). Только в 5 городах – Ярославле, Ульяновске, Саратове, Перми и Липецке – платежи по семейной ипотеке сейчас ниже арендных.
Количество городов, где платежи по семейной ипотеке за однокомнатную квартиру ниже арендных сокращается – год назад их было 19 (и ещё 4 города, где они сопоставимы). Причина в том, что за последние 12 месяцев стоимость жилья в новостройках выросла сильнее, чем арендные ставки – на 12% против 3%.
Только в 9 городах из 40 (Калининграде, Рязани, Красноярске, Иркутске, Омске, Кирове, Томске, Сочи, Новокузнецке) аренда за год подорожала сильнее, чем новостройки. В Красноярске платежи по семейной ипотеке стали ниже арендных (год назад были сопоставимы), в Иркутске платежи стали сопоставимы (год назад аренда была выгоднее).
Наоборот, среди городов, где год назад платежи по семейной ипотеке были ниже арендных, а сейчас ситуация изменилась, оказались Набережные Челны, Краснодар, Чебоксары, Ижевск, Оренбург и др. Там были зафиксированы наибольшие темпы роста цен на первичном рынке (+23-37% за год).
«При нынешних рыночных ставках семейная ипотека для многих является единственной возможностью обзавестись собственным жильём, – комментирует директор по развитию ипотечного направления «Циана» Михаил Светлышев – Пока что ещё остаются города, где ежемесячный платёж по программе ниже арендного, но в ближайшее время ситуация может измениться: новостройки продолжают дорожать, в то время как цены аренды достигли своих сезонных максимумов».
Приложение
Город
2024 г.
2025 г.
Средняя ставка аренды однушки, тыс. руб.
Средний платёж по ипотеке за однушку, тыс. руб.
На сколько % ипотечный платёж выше арендного
Средняя ставка аренды однушки, тыс. руб.
Средний платёж по ипотеке за однушку, тыс. руб.
На сколько % ипотечный платёж выше арендного
Калининград
35,3
32,5
ниже на 8%
37,7
29,7
ниже на 21%
Рязань
24,1
21,3
ниже на 11%
26,7
21,3
ниже на 20%
Ярославль
25,7
22,1
ниже на 14%
25,9
22,5
ниже на 13%
Екатеринбург
37,4
31,2
ниже на 17%
37,4
33,8
ниже на 10%
Ставрополь
23,7
21,3
ниже на 10%
24,0
22,3
ниже на 7%
Красноярск
28,8
28,6
равны
30,3
28,6
ниже на 6%
Липецк
24,3
20,3
ниже на 17%
23,9
22,8
ниже на 5%
Ростов-на-Дону
34,3
27,5
ниже на 20%
30,9
29,5
ниже на 5%
Пермь
25,5
23,3
ниже на 9%
28,1
27,3
ниже на 3%
Саратов
22,6
22,1
ниже на 2%
22,8
22,6
равны
Волгоград
27,4
25,8
ниже на 6%
27,1
27,0
равны
Иркутск
30,1
31,6
5%
32,6
32,6
равны
Ижевск
24,8
20,1
ниже на 19%
24,2
24,9
3%
Самара
29,4
28,2
ниже на 4%
30,4
31,5
4%
Оренбург
19,2
16,7
ниже на 13%
22,5
23,5
5%
Ульяновск
21,0
18,9
ниже на 10%
20,3
21,4
5%
Киров
20,8
23,5
13%
21,3
22,7
6%
Санкт-Петербург
46,4
46,6
равны
49,8
53,3
7%
Барнаул
25,4
25,4
равны
27,5
30,7
11%
Тюмень
27,0
28,7
6%
28,6
32,2
12%
Набережные Челны
26,0
22,2
ниже на 14%
29,5
33,5
14%
Новокузнецк
20,9
27,5
32%
23,1
27,1
18%
Омск
24,5
31,2
27%
24,9
30,1
21%
Кемерово
24,4
24,5
равны
23,0
29,1
27%
Воронеж
23,3
24,9
7%
22,7
29,1
28%
Чебоксары
28,4
27,6
ниже на 3%
23,9
30,7
29%
Уфа
25,0
28,7
15%
24,9
32,1
29%
Краснодар
31,1
29,8
ниже на 4%
26,3
34,2
30%
Томск
25,2
35,6
41%
26,6
34,6
30%
Новосибирск
34,5
33,2
ниже на 4%
35,2
49,6
41%
Нижний Новгород
37,2
53,8
45%
35,9
51,5
43%
Пенза
15,9
22,0
38%
17,7
26,5
50%
Тольятти
20,7
30,0
45%
20,7
32,2
56%
Челябинск
26,7
36,8
38%
25,8
41,3
60%
Хабаровск*
36,8
32,3
ниже на 12%
43,8
70,5
61%
Москва
72,6
94,0
29%
71,7
149,7
109%
Владивосток*
31,0
47,6
53%
29,1
67,7
133%
Казань
33,6
77,5
131%
32,7
96,1
194%
Севастополь
25,8
43,1
67%
33,6
104,6
211%
Сочи
47,2
199,0
322%
48,3
180,6
274%
Методика
В выборке – 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Первоначальный взнос по ипотеке – 20%, ставка – 6%, срок – 30 лет. Для городов, где размер кредита не укладывается в лимит по семейной ипотеке (6 или 12 млн рублей), предполагается оформление комбинированной ипотеки (на остаток сверх лимита распространяется рыночная ставка 22%).