Эксперты рассказали, как изменились цены на недвижимость в январе 2025
Исследование провели эксперты Домклик и Центра финансовой аналитики Сбера.
Стоимость первичной недвижимости в крупнейших регионах в январе
Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (данные Центра финансовой аналитики Сбера – ЦФА), в январе средняя стоимость м на первичном рынке РФ составила 171,1 тыс. руб.
Среди крупнейших регионов цены выше общероссийского уровня отмечены в Москве (351,5 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (246,8 тыс. руб.), Московской области (191,3 тыс. руб.), Республике Татарстан (187,3 тыс. руб.) и Ленинградской области (172,5 тыс. руб.).
Наименьшие цены среди рассмотренных крупнейших регионов зафиксированы в Волгоградской, Челябинской, Воронежской и Самарской областях: по данным о заключенных ипотечных сделках, стоимость м составила 114,6 тыс. руб., 119,1 тыс. руб., 119,5 тыс. руб., 127,9 тыс. руб. соответственно. Полученные результаты хорошо согласуются с предыдущими отчетами.
Сравнение данных ЦФА и Домклик показало, что в январе различие между ценой м в сделках и объявлениях на первичном рынке РФ составляет 11,8%. Причем в ряде крупнейших субъектов разница гораздо более существенная. Так, в Республике Башкортостан разрыв между ценой предложения и спроса составил 28,4%, в Нижегородской области – 24,5%. В Москве разница также значительна – 17,4%.
Наименьшая разница (в пределах 3%) отмечена в Волгоградской и Воронежской областях, а также в Красноярском крае.
Как с декабря изменилась стоимость первичной недвижимости
Согласно данным ЦФА (по ипотечным сделкам Сбера), в январе цены на первичном рынке продолжили расти: средняя стоимость м по стране увеличилась на 0,4% до 171,1 тыс. рублей. В предыдущие месяцы эксперты также фиксировали рост: в октябре цены выросли на 0,4%, в ноябре – на 0,3%, в декабре – еще на 0,3%.
Причем в большинстве крупнейших регионов тенденция к увеличению стоимости новостроек также сохранилась. Наиболее выраженный прирост отмечен в Пермском крае (+2,3%), Челябинской, Свердловской и Ленинградской областях (по 2%). Отметим, что последняя находится в лидерах по темпам роста в течение последних месяцев.
Эксперты отмечают, что тенденция роста цен на новостройки является довольно устойчивой в большинстве мегаполисов. В двенадцати регионах из рассмотренных восемнадцати тренд сохраняется на протяжении трех последних месяцев и более. При этом в трех субъектах – Волгоградская, Ростовская и Самарская области – непрерывный рост цен фиксируется уже более полутора лет.
Среди крупнейших регионов снижение отмечено лишь в трех: Нижегородская область (-1,1%), Санкт-Петербург (-0,4%) и Красноярский край (-0,1%).
Что будет происходить с ценами на первичном рынке?
Цены на первичное жильё продолжают расти, но темпы роста стабилизировались на уровне 0,3-0,4% за месяц, рост за полгода (с июля 2024 по январь 2025) составил менее 1,5%.
Фактически можно говорить о снижении цены квадратного метра в реальном выражении. При этом надо учесть, что расходы застройщиков росли быстрее инфляции (например, зарплаты в стройотрасли выросли в 2024 г., по данным СберИндекса, на 25%, средневзвешенная ставка кредитования по проектному финансированию выросла за 11 месяцев года, согласно данным Банка России, с 5,9 до 8,8%, а стоимость стройматериалов за тот же период, согласно оценке Минстроя – на 11%.
На фоне стагнации спроса (скорость продаж строящегося жилья шестой месяц подряд ниже 2%) застройщики уже не могут компенсировать ценами рост своих расходов и, возможно, скоро мы увидим снижение стоимости первичного жилья и в номинальном выражении.
Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) незначительно растёт второй месяц подряд, но остаётся на минимальных уровнях, что косвенно подтверждает возможность скорого снижения цен.
В Москве после длительного периода сокращения разрыва между ценами предложения и сделки в ноябре-декабре произошел разворот тенденции, что в итоге привело к росту цен в последний месяц года. Соответственно, выросла и цена.
В Петербурге по итогам декабря-января разрыв между ценами предложения и сделки не показывает выраженной динамики, обе составляющих этого показателя стагнируют второй месяц подряд.
Стоимость вторичной недвижимости в крупнейших регионах в январе
Согласно данным ЦФА по статистике ипотечных сделок, в январе средняя стоимость м на рынке вторичного жилья составила 112,2 тыс. руб.
Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир – в Москве и Санкт-Петербурге: согласно статистике выдач, цена за м равна 298,7 тыс. руб. и 198,8 тыс. руб. В пятерку лидеров также вошли Московская область (146,4 тыс. руб.), Краснодарский край (141,1 тыс. руб.) и Ленинградская область (127,6 тыс. руб.).
Наименьшие цены на готовые квартиры зафиксированы в Челябинской области, Пермском крае, Республике Башкортостан и Волгоградской области: по данным о заключенных ипотечных сделках, стоимость м составила до 80 тыс. руб. Эти результаты также хорошо согласуются с рейтингами стоимости за прошлые месяцы.
Статистика объявлений на Домклик показала, что усредненная стоимость предложения на рынке вторичного жилья РФ заметно выше – 128,9 тыс. рублей. Различие между ценой м в сделках и объявлениях составляет 14,9%. Между тем за прошедший месяц разрыв сократился на 0,6 п.п.
Среди рассмотренных крупнейших регионов максимальная разница между ценой предложения и сделки на рынке готового жилья зафиксирована в Ростовской области (27,3%), Республике Татарстан (19,7%), Москве (19%) и Волгоградской области (16,3%). В Пермском крае и Ленинградской области различия, напротив, минимальны (менее 1%).
Как с декабря изменилась стоимость готовой недвижимости
Данные ЦФА (в основе – ипотечные сделки Сбера) показали, что в начале 2025 года тенденция медленного роста цен на готовое жилье сохраняется: по отношению к декабрю стоимость м выросла на 0,6% до 112,2 тыс. руб.
В большинстве крупнейших регионов цены также не снижаются: в двенадцати субъектах из рассмотренных восемнадцати отмечен положительный прирост стоимости м. Наиболее выраженный рост показали Свердловская (+2,1%), Воронежская (+1,8%) и Ростовская (+1,7%) области. Причем тренд является устойчивым лишь для Свердловской области (из перечисленных трех): увеличение стоимости м фиксируется в течение последних пяти месяцев, в остальных – всего месяц.
Тем не менее можно выделить мегаполисы, где наметилось снижение стоимости готовой недвижимости. Наиболее явный спад цены за м из рассмотренных крупнейших регионов – в Красноярском крае (-2,4%) и Омской области (-2,1%). В обоих субъектах снижение наблюдается на протяжении последних двух месяцев.
Что будет с ценами на вторичном рынке?
На вторичном рынке помесячная динамика цены предложения и цены сделки продолжают меняться нестабильно, разрыв между ценой предложения и сделки остается на минимальных с начала 2022 года уровнях, наблюдается снижение спроса до минимальных уровней даже с учётом сезонного фактора. Всё это создаёт предпосылки для снижения цен.
Широта рынка
На невысоком уровне остаётся количество регионов, в которых на протяжении последних трёх и более месяцев подряд снижаются цены на новостройки. При этом на вторичном рынке этот показатель заметно вырос. Это свидетельствует о том, что отдельные рынки уже не могут поддерживать цены в условиях падающего спроса.
Михаил Матовников, старший управляющий директор – директор Центра финансовой аналитики Сбербанка отметил: «Цена на первичном рынке в январе в целом по России составила 171,1 тыс.руб. за м2. Рост цен на первичном рынке начал замедляться, отражая сокращение государственных программ поддержки ипотеки. На данном этапе огромную роль играет региональная специфика: объемы строящегося жилья, уровень его распроданности, доступность льготной ипотеки с учетом ограничений по максимальной сумме льготного кредита и текущих цен на квартиры.
Что касается цен на готовое жилье, то в январе цены на него выросли в пятый месяц подряд, достигнув уровня 112,2 тыс.руб. за м2. За год рост цен составил 3,9%, т.е. в реальном выражении цены снизились. Ранее анонсированные Президентом в конце 2024 года планы по распространению льготной семейной ипотеки под 6% на населенные пункты, в которых строится мало нового жилья, помогут семьям не только купить свое первое жилье на вторичном рынке, но и улучшить жилищные условия с помощью продажи имеющегося жилья при совершении альтернативной сделки».