Немудрая Светлана о разных подходах к оценке стоимости административно-делового центра

Административно-деловые центры или офисные здания – весьма обыденная, но вместе с тем немаловажная часть жизни любой компании, причем независимо от роли, в которой выступает компания. Собственник, арендатор или арендодатель, каждому участнику рынка административно-деловых помещений необходимо ориентироваться в принципах ценообразования на данном рынке.

Подходить к оценке административно-делового центра следует с позиции трех подходов: доходный, сравнительный и затратный. Доходный подход предполагает оценку на основании информации о доходах, который может получить собственник от сдачи в аренду рассматриваемого здания. Сравнительный подход предусматривает сравнение информации о продажах/предложениях сопоставимых объектов. Затратный же подход предполагает определение стоимости прав на земельный участок и стоимость строительства на нем офисного здания за вычетом износа.

Одним из ключевых факторов, принципиально определяющим ценовой уровень офисного центра, является его местоположение. Размещение офиса в центре города, на набережной, или в престижном многофункциональном комплексе, к примеру, в таком, как «МоскваСити», определяет его минимальный ценовой уровень вне зависимости от всех прочих ценообразующих факторов. Даже самый неудачный комплекс с точки зрения архитектуры и инженерного обеспечения, но расположенный, допустим, вблизи Дома правительства Российской Федерации, не опустится в цене существенно ниже уровня стоимости, характерной для данного местоположения.

Наиболее престижным считается расположение офиса в центре города, вблизи локальных деловых центров, водоемов, памятников архитектуры, а также на главных магистралях города, характеризующихся удобным подъездом. Причем центральная часть города также распределяется на более и менее престижные районы. Так, средняя стоимость офисных особняков в районах Арбат и Хамовники ЦАО г. Москвы, как правило, в два раза выше средней стоимости офисных особняков в таких районах как Таганский или Басманный и зачастую в три-шесть раз дороже офисных помещений класса А, расположенных по внешней стороне МКАД.

Вторым ключевым ценообразующим фактором является классность офисного центра, которая позволяет определить качество и престижность здания. Всего принято выделять 4 класса офисов, обозначающихся латинскими буквами A, B, C и D. Кроме того, на практике часто применяются промежуточные варианты, например B+ и B-. Границы между классами весьма размыты, что вызвано различными вариантами систем классификаций, а также желанием продавцов и арендодателей приукрасить объект реализации, добавив ему классности.

Тем не менее, можно выделить основные требования, определяющие класс административно-деловых центров. Так, офисы класса А обычно предполагают наивысший уровень качества, что значит расположение в наиболее престижных и удобных с точки зрения подъезда местах, в новых современных зданиях, отличающихся самыми современными инженерными системами и высококачественной отделкой помещений. Предполагается, что офисные здания класса А имеют удобную парковку для автомобилей с крытым переходом в здание бизнес-центра. Кроме того, немалое значение имеет собственная инфраструктура комплекса. Офис класса А должен иметь развернутую инфраструктуру, системы обеспечения, а кроме того, конференц-залы, объекты питания, отдыха и бытового обслуживания. С уменьшением классности здания уменьшаются требования к качеству административно-делового центра.

На открытом рынке разница в средней стоимости офисных помещений класса А и В может различаться в два раза.

Следующим ценообразующими фактором по степени влияния на стоимости офисного здания является такой показатель, как общая площадь строения. Этот фактор отражает общий закон рынка недвижимости, который предполагает, что объекты меньшей площади в пересчете стоимости на одну единицу площади стоят дороже объектов большей площади. Профессиональными оценщиками используются различные формулы, позволяющие с высокой точностью учесть различия в стоимости объектов недвижимости различной площади. Для ориентира читателя, можно заметить, что стоимость продажи 1 кв.м здания площадью 500 кв.м. дороже стоимости 1 кв.м здания площадью 2 000 кв.м ориентировочно на 23%. Уровень удельной арендной ставки помещения площадью 500 кв.м. выше уровня удельной арендной ставки помещения площадью 2 000 кв.м. на 22%.

В случае определения в рамках доходного подхода уровня арендных ставок для административно-делового центра необходимо учитывать следующую особенность. При сдаче в аренду офисного здания арендодатель может действовать двумя путями: передать в аренду здание целиком или сдавать его по частям. В случае если в процессе оценки предполагается, что арендатор сдает помещения по частям, то в качестве аналогов используются помещения меньшей площади и предполагается, что уровень арендных ставок номинально от площади помещений не зависит (арендатор получает помещение необходимой ему площади). Необходимо понимать, что если использовать в качестве аналогов отдельно стоящие здания, аналогичные объекту оценки, другими словами, если исходить из того, что правообладатель сдает здание целиком, то уровень этих арендных ставок будет ниже. Это объясняется тем, что при сдаче в аренду здания целиком размер затрат на обслуживание и эксплуатацию здания для правообладателя ниже, часть их берет на себя арендатор, который сам обеспечивает комфортное функционирование арендуемого офисного центра.

Отдельно необходимо отметить влияние земельного участка, на котором располагается офисное здание. Данный участок может представлять собой пятно застройки под зданием, а может включать в себя парковку и собственную территорию. Некоторые административно-деловые центры, преимущественно расположенные за пределами городского центра, имеют в своем составе значительные территории, оборудованные под relax-зоны, яхт-клубы и т.п. Необходимо понимать, что наличие таких улучшений влияет на стоимость административно-делового центра пропорционально собственной стоимости этих улучшений.

При оценке административно-делового центра в центральной части города, которая отличается дефицитом свободной земли, наличие собственной парковки в офисном здании может увеличить его стоимость до 10%.

Кроме того, имеет значение, какие права имеет собственник на земельный участок под рассматриваемым зданием. Наилучший вариант – право собственности. Но в крупных городах, таких как Москва или Санкт-Петербург, право собственности на участки, расположенные в центральной части города, практически не встречается. Тут мы говорим о долгосрочной или краткосрочной аренде.

После учета всех ценообразующих факторов и корректного определения стоимости административно-делового центра различными подходами, мы можем скорректировать окончательный результат. На практике, в случае оценки офисного центра наиболее чувствительным к текущему положению дел на рынке является доходный подход. Сравнительный подход также очень популярен и позволяет получить адекватные рынку результаты. Затратный подход при оценке административно-деловых центров используется редко, и его результатам присваивается наименьший вес.

Генеральный директор
ООО "РусБизнесОценка"
Немудрая Светлана Валерьевна