Доходные дома проступают в тумане

Новая-старая идея, которая в последнее время буквально витает в воздухе, не давая покоя и кабмину, и властям некоторых регионов, вновь прозвучала на Петербургском международном экономическом форуме. Участники сессии, названной "Коллективные инвестиции в арендное жилье: to trust or not to trust?", предложили правительству направить в 2017 году 30 млрд рублей на возведение жилья, построенного специально для аренды, - так называемых доходных домов.

Доходный дом князей Бебутовых 1909 года архитектора Г.А. Гельриха на Рождественском бульваре. Фото: Александр Щербак/ ТАСС

Инициатива принадлежит руководству единого института развития жилищной сферы в РФ - Агентства по ипотечному жилищному страхованию (АИЖК). Как заявил гендиректор госкомпании Александр Плутник, цель проекта - ни много ни мало - создание инновационного рынка арендного жилья, позволяющего решить квартирный вопрос для миллионов россиян, у которых нет возможности купить недвижимость. Идея рассчитана исключительно на крупные города, прежде всего - на обе российских столицы, где вопрос жилищного найма предельно актуален.

Окончательно проект обещают представить осенью, а строительство первого доходного дома в Москве должно начаться в 2017-м. Каким это здание будет, уже известно: за основу взят один из советских строительных проектов. Одноподъездная высотка в 23 этажа, площадь квартир — 30–40 квадратных метров.

Проект действительно неплох. Все участники арендной схемы, утверждают в АИЖК - девелоперы, съемщики, инвесторы - получат свою выгоду. Граждане будут приятно удивлены ценами, которые в Москве составят около пятнадцати, а в регионах - и вовсе 10-12 тысяч рублей в месяц за аренду "однушки" (без учета стоимости коммунальных услуг). Согласитесь, это не то, что нынешние минимальные 30-35 тысяч за месяц проживания в столице. Даже если в каких-то домах, рассчитанных на жильцов бизнес-класса, квартиры будут стоить дороже, их качество окажется несопоставимо с тем, что сегодня предлагают частные владельцы "бабушкиных квартир", убеждены в агентстве.

Застройщикам обещают правовую защиту и содействие, в том числе с помощью законодательных актов и поправок, которые планируется принять специально по такому случаю. Что касается внешних инвесторов, которые смогут вложить средства в строительство домов, то АИЖК собирается привлекать их всеми возможными способами.

Одно из предложений касается создания целевого фонда для выкупа у девелоперов строящегося жилья. АИЖК согласно выступать и соинвестором, и гарантом строительных рисков. Также звучат идеи выпуска ипотечных ценных бумаг: их планируется обеспечивать обязательствами наймодателя под залог возведенной недвижимости. Банки, выдавшие юрлицу кредиты на строительство арендного жилья, получат возможность их рефинансировать, продав закладную в АИЖК.

Все эти схемы выглядят вполне радужными до тех пор, пока в памяти не начинают всплывать заявления, звучавшие из уст представителей кабмина и в 2014-м, и в 2013-м, и даже в 2010 году, когда в стране еще не пахло нынешним кризисом. Как раз с этого времени призрак доходных домов и витает в воздухе правительственных кабинетов. А в отдельных регионах об этом говорили и того раньше.

Юрий Лужков, 2006 г.: "Для решения жилищных проблем в Москве необходимо строить доходные дома". Правительство Москвы, 2008 г.: "Первые 23 дома введут в строй уже в следующем году". Мэрия Иркутска, 2008 г.: "Планируется построить квартал бездотационных домов".

Но государственный масштаб, конечно, шире. Вот перспективы, которые рисовал журналистам в декабре 2010-го замминистра регионального развития Константин Королевский: первых постояльцев доходные дома должны принять в 2013 году, а к 2020-му на долю арендного жилья в РФ будет приходиться порядка 20% всех новостроек (30 млн "квадратов").

Разумеется, продвигая идею, в правительстве кивали, во-первых, на опыт США и Европы, где около половины жилья арендуется гражданами поближе к месту работы, а во-вторых - на царскую Россию, где доходные дома имели огромную популярность со времен императрицы Елизаветы Петровны. До 1917 года в Москве насчитывалось свыше 800 доходных домов, их доля составляла 40% от объема жилфонда. В 1913 году только у 4% высших госслужащих в стране была собственная недвижимость; да и интеллигенция массово проживала в малогабаритных квартирах с 2–6 комнатами, снимая их на 8–9 месяцев: лето принято было проводить на дачах.

В 2014 году идею вновь попытались продвинуть на уровне Москвы: за строительство арендного жилья активно ратовал глава департамента градостроительной политики Сергей Левкин, обещая в качестве бонуса еще и частичное решение транспортной проблемы.

Однако проект раз за разом буксовал и останавливался в развитии. Дело так ни разу и не пошло дальше слов. Девелоперы, воодушевленные отсутствием прямых обязательств, а значит, и потенциального наказания за невыполнение распоряжений властей о строительстве доходных домов, дружно делали вид, что ни о каких подобных проектах и слыхом не слыхивали.

Что же оттолкнуло застройщиков в такой, казалось бы, социально полезной идее? Увы: банальное умение считать деньги. Стоит даже приблизительно сравнить выгодность продажи апартаментов во вновь построенном доме - и их же сдачи внаем, как все становится на места.

При продаже расходы девелопера окупаются и приносят прибыль через 3–5 лет после вложения первого рубля; арендодателю же придется ждать 20, а то и 25 лет, чтобы выйти в плюс. Учитывая, что многие застройщики привлекают для строительства недешевые в России кредитные средства, они за четверть века пять раз успеют вылететь в трубу.

Бум арендной недвижимости в царской России тем и объяснялся, что этот бизнес был мегарентабельным. Доходные дома, как правило, были частными, и инвестиции в них могли дать до 15% годовых. В стране имелся колоссальный спрос на жилье надлежащего качества. Развитию этого кластера помогало и государство: городские власти брали на себя заботу по подготовке участков для строительства, прокладке инфраструктуры, благоустройству территорий. Разумеется, у чиновников была своя заинтересованность — налоги: в уже упоминавшемся 1913 году 7 миллионов из 47,6 миллионов рублей дохода московской казны составили налоги с личного недвижимого имущества, в том числе и с доходных домов.

В текущей же ситуации можно с уверенностью сказать, что нынешние намерения АИЖК постигнет та же судьба, что и проекты шестилетней давности. Шанс быть построенными и даже окупиться, в принципе, есть у домов бизнес-класса, апартаменты в которых (в Москве) будут сдаваться по ценам от 3000 долларов (почти 200 тысяч рублей) в месяц и выше. Но к доступному жилью такие проекты, понятное дело, не имеют никакого отношения.

Ситуацию могло бы вывести из тупика продуманное, грамотно организованное частно-государственное партнерство. Собственниками арендных домов оставались бы частные компании, а государство обеспечило бы им определенные условия работы: налоговые каникулы, льготы, выделение в аренду дешевой, а то и вовсе бесплатной земли под застройку (жить-то там будут простые граждане, платящие свои налоги). Однако в условиях российских реалий итог такой затеи тоже предсказать нетрудно. Коммерсанты моментально почуют выгоду — и продадут возведенное на супервыгодных условиях жилье через подставные фирмы. И деньги уже на следующий день будут в офшорах.

Ладно, положим, Москва - не Россия. В провинции региональные и муниципальные власти могут попробовать строить арендное жилье для социальных нужд на собственные средства - здесь это в разы, а где и в десяток раз дешевле. Такие квартиры действительно будут стоить 10-12 тысяч в месяц; в них смогут жить бюджетники и льготники. Но, во-первых, 76 из 85 регионов России и так в долгах как в шелках, а во-вторых, непонятно, где эти люди будут работать, чтобы платить за квартиру: дешевизна жилья, как правило, означает высокий уровень безработицы в городе. Чтобы такое жилье все же пользовалось спросом, оно должно быть заметно дешевле рынка, то есть планово-убыточным.

Вполне возможно, что со временем государство действительно выберет такой путь и станет поддерживать своих граждан даже в ущерб интересам Минфина, проводя это как элемент социальной политики. Однако в текущей экономической ситуации подобный проект нереален: нагрузка на бюджет и так слишком велика. Так что какие бы планы ни озвучивал Александр Плутник, пытаясь освоить деньги АИЖК, в обозримом будущем россиянам, не имеющим своего жилья, придется рассчитывать только на себя.

Также читайте на "Русской планете".