Эксперт: маткапитал накладывает на приобретаемое жилье особые правовые условия

Продажа квартиры, купленной с материнским капиталом, возможна при условии приобретения нового равноценного жилья для детей, сообщил РИАМО руководитель отдела ипотеки Level Group Юлиан Овечкин.

С 1 февраля 2026 года материнский капитал будет проиндексирован на 6,8% и составит 737,2 тыс. рублей на первого ребенка. Улучшения жилищных условий — самый распространенный вид использования маткапитала. Однако он накладывает на приобретаемое жилье особые правовые условия и обязательства, о которых важно знать до совершения сделки.

Главное обязательство — выделение долей всем членам семьи. При покупке квартиры с использованием маткапитала собственники обязаны выделить доли в праве собственности на жилье всем: супругу (при условии, что брак зарегистрирован), всем детям, включая первого, второго и последующих, даже совершеннолетних.

Распространенное заблуждение: доли выделяются только тем детям, на которых получен сертификат. Это неверно. При этом, сроки имеют ключевое значение. При покупке готовой квартиры (на вторичном рынке) доли выделяются сразу при оформлении сделки, путем указания всех собственников в договоре купли-продажи. А при покупке квартиры в строящемся доме по ДДУ или при ипотеке обязательство выделить доли оформляется у нотариуса в течение 6 месяцев после снятия обременения (например, после полного погашения ипотеки или после сдачи дома в эксплуатацию и перехода прав собственности к владельцу).

«Важно помнить, что невыполнение этого обязательства является нарушением прав ребенка и может привести к судебному иску от Пенсионного фонда или органов опеки, а также признанию сделки недействительной. Стоимость доли должна быть не меньше части маткапитала, которая приходится на члена семьи», — отметил Овечкин.

Особенности владения и распоряжения

Квартира, купленная с использованием маткапитала, — это совместная собственность семьи: ее нельзя просто продать, подарить или обменять по решению одного из родителей. Все значимые сделки требуют согласия всех совладельцев, а если среди них есть несовершеннолетние — обязательного согласия органов опеки и попечительства.

Цель органов опеки при даче разрешения на продажу — не ухудшить жилищные условия ребенка. Они должны быть уверены, что после продажи ребенок получит равноценную или лучшую долю в новом жилье — по площади, условиям, рыночной стоимости.

Как продать?

Прежде чем продавать квартиру, нужно подобрать другое жилье, подходящее для детей. Оно должно соответствовать некоторым условиям: возле дома есть детский сад, школа, больница, жилье не находится в аварийном состоянии, а ремонт в квартире не хуже прошлого.

При выходе на сделку стороны заключают предварительный договор купли-продажи и заверяют его у нотариуса. Он гарантирует предоставление ребенку нового жилого имущества, и позволяет органам опеки убедиться, что ребенок не останется без жилья. Далее нужно получить одобрение органов опеки, оформить сделку и зарегистрировать право собственности. Органы опеки обязаны вынести решение о выдаче разрешения или об отказе в течение 15 рабочих дней с момента подачи полного пакета документов.

«С разрешения органа опеки и попечительства допускается замена выделения доли в имуществе денежной компенсацией в пользу несовершеннолетнего ребенка. Основанием для расчета суммы является отчет об оценке недвижимости и стоимости доли. При получении одобрения, сумма должна быть зачислена на банковский счет, открытый на имя ребенка. Эти средства, включая начисляемые проценты, защищены системой обязательного страхования вкладов в пределах установленной законом максимальной суммы возмещения», — комментирует Юлиан Овечкин.

Из-за юридической сложности таких сделок часто целесообразно привлечь юриста по недвижимости, который поможет согласовать условия договоров и подготовить корректный пакет документов для опеки.

Подписывайтесь на канал РИАМО в MAX.