Снижение ключевой ставки не спасет: цены на квартиры готовятся к новому взлету

25.12.2025 00:58

Pg12.ru

Про Город

Центробанк России снизил ключевую ставку до 16% в декабре 2025 года, и аналитики прогнозируют дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики в ближайшие месяцы. После почти года жесткого регулирования, когда ставка достигала 21%, ЦБ начал цикл снижения, что уже меняет настроения на рынке недвижимости. Эксперты предупреждают: каждый шаг регулятора вниз будет запускать волну отложенного спроса на квартиры, и цены неизбежно пойдут вверх.

История российского рынка недвижимости показывает четкую закономерность. Когда в 2020 году ставка опустилась до рекордных 4,25%, квартиры в Москве подорожали на 18% за полгода, в регионах – на 12-15%. Застройщики не успевали вводить новые объекты, очереди на просмотры растягивались на недели. Тот же механизм сработает и сейчас, только масштаб будет другим – накопленный спрос за два года высоких ставок превышает все предыдущие показатели.

Сейчас рынок недвижимости находится в состоянии замороженного ожидания. Средняя ставка по ипотеке хоть и снизилась с пиковых 28-30%, но все еще остается на уровне 22-24% годовых, что отсекает большинство потенциальных покупателей. Объем выданных ипотечных кредитов в 2025 году упал более чем вдвое по сравнению с докризисным 2023-м. Люди копят деньги, откладывают покупки, но не отказываются от планов приобрести жилье.

Аналитики подсчитали: накопленный отложенный спрос составляет около 2-2,5 миллионов потенциальных сделок. Это семьи, которые планировали купить квартиру в 2024-2025 годах, но отложили решение из-за дорогой ипотеки. Как только ставка продолжит снижаться и опустится до 14-15%, а банки предложат ипотеку по 18-20% годовых, все эти покупатели одновременно выйдут на рынок. Расчет простой: при стоимости квартиры 5 миллионов рублей снижение ставки с 24% до 18% экономит заемщику около 1,5 миллиона рублей за весь срок кредита.

Предложение на рынке при этом ограничено. Застройщики существенно сократили объемы строительства в 2024-2025 годах из-за высокой стоимости кредитных ресурсов. Ввод жилья в эксплуатацию снизился почти на четверть по сравнению с пиковым 2023 годом. Новые проекты запускались медленно – девелоперы не хотели рисковать в условиях высоких процентных ставок по проектному финансированию, которые доходили до 25-27% годовых.

Банк России прогнозирует среднюю ключевую ставку на 2026 год в диапазоне 12-13%, что означает продолжение цикла смягчения. Каждое снижение на 50-100 базисных пунктов будет делать ипотеку доступнее для сотен тысяч семей. Банки уже начали конкурировать за заемщиков, предлагая льготные программы и субсидированные ставки. Крупнейшие кредитные организации анонсировали специальные условия на первый квартал 2026 года с расчетом на рост спроса.

Простая математика показывает неизбежность роста цен. Когда спрос превышает предложение в несколько раз, продавцы диктуют условия. Застройщики будут повышать стоимость квадратного метра, зная, что очередь из покупателей не иссякнет. Владельцы вторичного жилья тоже не станут продавать дешево, видя ажиотаж на рынке. Уже сейчас в крупных городах наблюдается дефицит качественных предложений в популярных районах.

Региональные рынки отреагируют на дальнейшее снижение ставки еще быстрее столичного. В Екатеринбурге, Казани, Новосибирске дефицит качественного жилья ощущается острее, чем в Москве. Местные застройщики работают с меньшими объемами, и их предложение быстро разберут. Эксперты ожидают, что в крупных городах-миллионниках цены вырастут на 15-20% в течение первого полугодия 2026 года, если ЦБ продолжит снижать ставку запланированными темпами.

Инвесторы уже готовятся к новой волне. Крупные игроки скупают площадки под застройку, рассчитывая на будущий бум. Частные инвесторы держат свободные средства, ожидая момента, когда можно будет выгодно вложиться в недвижимость до начала массового роста цен. Все понимают: окно возможностей для покупки по относительно доступным ценам закрывается с каждым решением ЦБ о снижении ставки.

Центробанк движется постепенно, снижая ставку шагами по 50-100 базисных пунктов, оценивая инфляционные риски на каждом заседании. Регулятор подчеркивает необходимость продолжительного периода жесткой денежно-кредитной политики для возвращения инфляции к целевым 4%. Но даже такое осторожное движение вниз уже стало сигналом для рынка. Российский рынок недвижимости традиционно реагирует на изменение ключевой ставки быстрее любого другого сектора экономики.

Те, кто ждет падения цен на квартиры, рискуют серьезно просчитаться. Дальнейшее снижение ключевой ставки не охладит рынок, а разогреет его до предела. Накопленный спрос, ограниченное предложение и все более доступная ипотека создают идеальные условия для роста цен. Квартиры не подешевеют – они станут дороже, причем значительно, как только ставка опустится ниже психологически важной отметки в 15%.

Что еще стоит узнать: