Интеллигентные соседи? Да вас обманывают! Как распознать ложь риэлторов, покупая квартиру

В последние годы по всей России прокатился квартирный бум. За крупными покупками пошли даже те, кто долгое время обновление семейного или не очень гнездышка откладывал. В арсенале риэлторов появились новые хитрости и уловки, помогающие «впарить» даже самую неликвидную квартиру. О самых распространенных инструментах честного обмана покупателей и фишках, позволяющих узнать о продаваемой квартире всю правду, рассказала опытный риэлтор Тамара.

ВАС ХОТЯТ ВЫМОТАТЬ

Я работаю риэлтором 30 лет. Начинала в компаниях, где просто нужно было всучить человеку бумажку с адресами за 700 рублей. Потом рынок стал серьезнее, я накопила базу и сейчас работаю сама по себе. Такого бума как в прошлые годы я не припомню: обычно у нас рынок покупателя, ходят, выбирают, а продавцы готовы на все, чтобы квартиру продать. А вот в 2020-м действительно брали уже почти все. Но сейчас ажиотаж схлынул, я вижу снова возвращение более вдумчивых покупателей. Правда, обидно, когда эти вдумчивые цепляются совсем не к тому, к чему бы нужно. Продавцы уже хорошо научились обманывать, внесу и я свою лепту в воспитание покупателей.

Первый совет: не думайте, что риэлтор все за вас подберет и предложит самое лучшее. Для того, чтобы обзавестись квартирой мечты, придется самим поработать. Как только определитесь с предпочтительным районом, заходите на сайты-агрегаторы, там есть удобные функции по отслеживанию изменения цены за год и сравнению с соседними домами. Так вы вооружитесь знаниями о средней стоимости вожделенной квартиры и уже сможете корректировать риэлтора с его предложениями. Не введитесь на обещания крупных компаний: совершенно не важно, у организации вы берете услугу, или у риэлтора-одиночки. Базы у всех одни.

Второй совет: не стоит ездить смотреть все. Иногда такую ошибку совершают клиенты, которые полагаются на выбор своего консультанта. Его же цель – измотать вас и заставить согласиться на более-менее подходяще предложение и не привередничать. Поэтому возьмите за правило: просмотры назначайте только на светлое время суток, езжайте только в квартиры, соответствующие изначальным критериям. Лучше всего брать с собой незаинтересованного человека – друга, коллегу – пока вы будете восхищаться «тем самым видом из окна», он обязательно заметит текущие трубы, или проваливающийся пол – а за это уже можно поторговаться.

Третий совет: никогда не соглашайтесь сразу. Чтобы вам ни говорили, какие бы «вторые покупатели» рядом не восхищались. Они, скорее всего, подставные, а если даже нет – может и сами передумают. А для вас спешка скорее всего обернется тем, что какие-то важные недочеты просмотрите.

А В ТУАЛЕТ ПРОХОД ИЗ ШКАФА

Текст объявления и фотографии к нему – это отдельная песня. Тем, кто хочет научиться быстро выискивать то, что нужно в большом потоке, нужно освоить несколько главных правил. Первое: то, о чем не пишут в объявлении, - самое слабое звено.

Особенно внимание обращайте на различного рода эпитеты и эвфемизмы. Очень люблю я видеть в объявлениях слова «интересная планировка»: это знаете, когда встал человек перед торчащим из стены углом, почесал в затылке и говорит: «интересненько вышло». Чаще всего таким эпитетом награждают соединенные под странным углом комнаты, длинные коридоры, которые ни к чему не приспособишь (видела квартиру, в которой в такой впихнули узкий шкаф, а напротив поставили три стула как в самолете), неожиданные ниши нестандартных размеров. Еще лично меня крайне пугает определение «дизайнерский ремонт». Я понимаю, если речь идет о квартире в 40 миллионов рублей и там действительно суперпроект был заказан. Но чаще всего я вижу хрущевки, где стену покрасили в красный цвет, а противоположную в синий. И еще светильников в потолок вставили. Был у меня пример: поставили в коридоре шкаф, а из него – проход в туалет. Ладно, что перепланировка бывает незаконная, но за все свои дизайнерские причуды денег продавцы просят больше. А покупатели чаще всего делают потом ремонт под себя – так что ставьте говорите, за что платить не готовы.

Еще пишут: мебель и техника в подарок. В 90% случаев – это бабушкины шкафы, старая стиралка, которые просто дороже тащить с собой. Опять же - сравнивайте цены. Если за этот подарок хозяева увеличили стоимость квартиры, укажите на это.

Слова «очень детский двор» означают, что у вас под окнами будут постоянно кричать, хорошая транспортная развязка – огромные пробки, зеленый двор – нет парковок, эргономичная планировка – ванна на кухне, косметический ремонт – бабушкины обои и деревянные полы, вся техника новая – но мы вам ее не оставим, перспективная территория – нет ни магазинов, ни школ,ни площадок.

Что касается соседей. Не верьте ничему. «Очень порядочная соседка» оказалась противной старушкой, которая требовала разуваться в подъезде, до входа в карман. «Интеллигентная пара», когда мы пришли на просмотр с покупателями, требовала, чтобы они не смели «громко сЭксуальничать». «Тихий пожилой дедушка» хлопнул мою клиентку по попе. А доброжелательные соседи заболтали моего покупателя так, что он уже не помнил, зачем пришел.

Но соседи могут быть и полезны. С ними обязательно стоит поговорить перед покупкой – чтобы узнать о состоянии самого дома, о соседях по площадке и по этажу. Можно даже не говорить, какую квартиру покупаете – просто повыясняйте, хорошо ли живется здесь, как работает управляющая компания. И приезжайте в разное время: так вы встретите пьяные компании ночью или же увидите пробку в час-пик.

ТОРГУЙТЕСЬ ВСЕГДА

И риэлторы, и продавцы начинают разговор с самой высокой цены. Обязательно торгуйтесь – получить скидку в 100-200 тысяч возможно в 99% случаев. На что можно указать: состояние труб в ванной и на кухне, состояние электрической проводки (это, кстати, можно обсудить с соседями), слишком большое количество старой мебели – ее же тоже нужно выносить. Неаккуратный ремонт, который нужно будет переделывать. Часто ремонт делают под продажу – косметический. И обнаружить пустоты и недоделки можно, пригласив, например, оценщика, или же просто посмотрев придирчиво, а не через розовые очки. Это может быть криво положенная плитка, все стены, заклеенные пластиковыми панелями, плохо наклеенные плинтусы на полу и столах. Такую квартиру точно не стоит покупать по цене как «с ремонтом».

Сложнее всего продаются дорогие квартиры и «трешки» в районах, где плохо с «детской» инфраструктурой. Соответственно, с таких хозяев можно просить самую большую скидку. Еще я заметила, что в последние несколько лет «двушки» берут гораздо охотнее, а вот трехкомнатные могут стоять годами. Думаю, это из-за роста коммуналки – содержать такую невыгодно, а вот в квартире с большой кухней можно и так нормальное количество пространства организовать.

ТОП-5 ХИТРОСТЕЙ ПРОДАВЦОВ И РИЭЛТОРОВ, КОТОРЫЕ ДУРЯТ ГОЛОВУ ПОКУПАТЕЛЯМ

- Размещать уже проданные квартиры на сервисах по поиску жилья.

Зачем: Главное, чтобы человек позвонил, потом показами и долгими переборами вариантов можно его утомить и продать тот вариант, который ему не подходит, зато принесет риэлтору бонус.

- Несколько показов подряд: от худших к более менее приличному

Если нужно продать квартиру, в которой есть недочеты или которая выглядит убитой, сначала клиента ведут в еще более страшные варианты (иногда просто договариваясь с алкоголиками по соседству), на этом фоне страшненький вариант уже кажется приемлемым.

- Подсадной сосед

Если квартира не очень, а продать ее нужно, в ход идут подсадные соседи, которые рассказывают о том, как здесь хорошо обслуживают дом. Мне даже несколько раз приходилось украшать подъезд, чтобы произвести впечатление: стелила ковер, ставила цветы, вешала картины. Потом все это съезжает.

- Обещание проверить документы

Не верьте. Риэтору, если он продаст вам квартиру с обременениями, ничего не будет. Здесь лучше положиться на банк, в котором берете ипотеку, либо заключить договор со сторонней фирмой-посредником.

- Ложь в объявлениях

Часто риэлторы лгут в объявлениях про этаж, количество соседей, инфраструктуру около дома. И заманивают на просмотр, потом объясняя, что ту квартиру уже кто-то купил. Лучше сразу с таким рвать отношения.

Автор: Ольга АФАНАСЬЕВА. Из архива «КП»