Плати по частям. Названы главные риски покупки жилья в рассрочку

Застройщики начали активней предлагать покупателям квартиры в рассрочку. Но риелторы предупреждают: схема хоть и выглядит привлекательно, но имеет свои подвохи.

Как работает рассрочка?

Застройщик предлагает покупателю внести первый взнос — чаще всего, это 30% от стоимости недвижимости. А оставшуюся к оплате сумму распределяет на 1-3 года. При этом цена на квартиру фиксируется и уже не меняется. Юрист Николай Першин приводит пример расчета на квартиру в Москве: покупатель приобретает жилье стоимостью чуть более 13,2 млн руб. Из них 7,96 млн руб. он оплачивает застройщику в течение пяти рабочих дней с момента госрегистрации договора. Затем с декабря 2024 года по август 2025 года ежемесячно вносит по 50 тыс. руб. А в сентябре 2025 года нужно будет заплатить крупный финальный платеж — около 4,85 млн руб.

Главное, что привлекает покупателей в рассрочке, — отсутствие переплаты, как это происходит при оформлении ипотечного кредита. Впрочем, некоторые застройщики все же «накручивают» процент на рассрочку, но в итоге переплата все равно ниже. Ведь срок выплат в разы короче, чем при ипотечном займе — пара лет вместо 20-30.

Кому подойдет рассрочка на покупку жилья?

Основная категория покупателей жилья в рассрочку сегодня — те, у кого не складываются дела с ипотекой. Оплачивать рыночный кредит сегодня очень дорого, а если кредитная история подпорчена, то ипотеку могут вообще не одобрить. К тому же сделка с рассрочкой занимает меньше времени, ведь согласований банка не требуется.

Но чтобы взять рассрочку на квартиру, нужно иметь сбережения и уверенность в том, что в ближайшие год-два появится дополнительная сумма для погашения платежей. Чаще всего надеются на крупные бонусы от работодателя или деньги с будущей продажи имеющейся недвижимости.

«Самое главное при покупке "первички" в рассрочку — располагать ресурсами для дальнейшей оплаты стоимости квартиры, — добавляет Першин. — А сумма к выплате всегда достаточно значительная. Если покупатель не рассчитает свою платёжеспособность, то он может потерять квартиру и значительную часть денежных средств, которые он уже оплатил».

Что указать в договоре рассрочки?

Помимо данных продавца и покупателя в обязательном порядке указывается полная сумма к оплате. Причем в деталях должно быть прописано, какую сумму и в какой срок нужно вносить, включая первоначальный взнос. В случае задержек с выплатами застройщик имеет право взыскивать штрафы — и это тоже указывается в договоре.

Помимо этого, в договор вносятся реквизиты счета, на который покупатель обязуется перечислять деньги. Закон обязывает застройщика продавать объекты по договору долевого участия только с использованием эскроу-счета. Если у девелопера возникнут какие-то проблемы при строительстве и он не достроит дом, покупатель сможет вернуть с эскроу-счета свои деньги. В пользу застройщика счет с деньгами покупателей квартир раскрывается только после того, как объект будет полностью введен в эксплуатацию.

В чем минусы рассрочки?

Эксперты называют три главных подвоха, к которым лучше заранее подготовиться. Первый из них: очень часто застройщик предлагает рассрочку на не слишком ликвидные объекты.

«Обычно пытаются продать то, что залежалось и то, что хочется реализовать как можно скорее, — комментирует руководитель агентства недвижимости "Агентесса" Евгений Харитонов. — Это могут быть квартиры на первом-втором этажах либо объекты с какими-то нюансами. Например, когда окна квартир выходят вплотную на окна соседнего дома».

Второй минус покупки жилья в рассрочку (особенно беспроцентную): застройщик завышает цену на объект. Так что, если человек рассчитывает потом продать приобретенную квартиру с выгодой, «навар» может оказаться сильно ниже ожидаемого. А в некоторых случаях вообще можно уйти в минус.

«Это распространенная практика, — подтверждает Першин. — К тому же застройщики предлагают риелторам комиссию до 5% стоимости квартиры, если они найдут покупателя. И это тоже влияет на итоговую цену объекта».

И третий главный риск рассрочки на жилье кроется в том, что выплатить долг застройщику нужно будет за короткий срок — 1-3 года. Если не рассчитать свои силы, то придется платить еще и штраф, указанный в договоре.