Ставка по ипотеке 28%, в чём копить на первый взнос и разрешение на цветы у дома

1. Подъём базовой ставки ЦБ и отмена льготной ипотеки дали ожидаемый эффект: покупать жильё в «лоб» стало сложно, как в нулевые годы. Напомню, тогда на одну среднюю зарплату можно было купить 30-40 дециметров жилья. В 2010-е благосостояние россиян быстро росло, и к 2019 на одну зарплату можно было купить уже вдвое больше, целых 80 дециметров. Потом, однако, ввели льготную ипотеку, и цены на квартиры резко пошли вверх (ссылка).

Сейчас у нас на рынке жилья работают сразу два неприятных населению фактора:

— квартиры всё ещё дороги из-за инерции льготной ипотеки;
— проценты по ипотеке высоки из-за высокой ставки ЦБ.

Средние базовые ипотечные ставки уже больше 28% годовых. Даже если предположить, что рублёвая инфляция составляет 12%, всё равно остаётся 16%, то есть слишком много (ссылка).

Так будет не всегда. Шлейф льготной ипотеки ослабевает — цены на квартиры уже идут вниз. Покупателей мало, поэтому застройщики дают огромные скидки — особенно если показать им наличные. Ставка ЦБ тоже когда-нибудь опустится: может быть, уже в 2025 году. Вслед за ставкой снизятся и ипотечные кредиты. Пока что тем, кому нужна квартира, следует думать об альтернативных вариантах: о программе семейной ипотеки, например.

Кстати, если ставка ЦБ не опустится, то квартиры подешевеют особенно сильно и станут более доступны, чем когда-либо в истории России. Но, конечно, массовому покупателю квадратных метров, который дальше, чем на пару месяцев вперёд не думает, объяснить это невозможно.


2. В Школе Капитализма мы обсуждаем, в чём лучше копить на первый взнос на квартиру (ссылка). Приходим к выводу, что ЗПИФы — идея на первый взгляд хорошая, а на второй — очень сомнительная. Цитирую:
 

…A. Когда вы планируете крупную покупку, копить деньги разумно конкретно в той валюте, в которой вы будете в итоге рассчитываться. Так как речь идёт про первый взнос на квартиру, «валютой» в данном случае выступают квадратные метры. В этом разрезе ЗПИФ недвижимости, тело которого состоит именно из квадратных метров, выглядит на первый взгляд идеальным вариантом.
 
Проблема в том, что в России метры коммерческой недвижимости и метры жилой недвижимости — это разные метры, их цены не привязаны друг к другу. Напомню, что когда после введения льготной ипотеки квартиры взлетели в цене, цены на коммерческую недвижимость не последовали за ними. Таким образом, вкладываться в коммерческую недвижимость с целью накопить на первый взнос на жилую недвижимость — это примерно как вкладываться, допустим, в акции бетонного завода. Корреляция с ценами на квартиры есть, однако она значительно ниже единицы.
 
Допустим, инвестор купит 30 метров коммерческой недвижимости, рассчитывая поменять её через 3 года на 10 метров жилой недвижимости в нужном ему районе города. Через три года может оказаться, что эти 30 метров склада он может теперь поменять только на 5 метров квартиры. Или на 15 метров квартиры — как повезёт.
 
Б. Как верно указывает автор письма, «фонд аффилирован с банком». Как показывает опыт, близкие к банкам фонды такого рода водят неприлично тесную дружбу с застройщиками: застройщики сливают им самые неудачные, самые низколиквидные объекты, причём безо всяких скидок, даже с некоторой наценкой. Злые языки утверждают, что менеджеры банков получают от застройщиков крупные премии за неразборчивость, и я бы эти слухи сходу не отметал…

3. Оказывается, разводить цветники во дворах домов до сих пор было запрещено. В Москве собираются разрешить (ссылка):

После принятия закона об охране и использовании зеленого фонда в столице жители города смогут разводить цветы в зонах жилой застройки без оформления проектной документации. Об этом агентству городских новостей «Москва» сообщил директор по развитию Всероссийского общества охраны природы Алексей Ретеюм.

По его словам, принятие Мосгордумой закона «Об охране и использовании зеленого фонда в городе Москве» — значительный шаг по сравнению с существовавшим ранее законодательством. В нем прямо прописана норма о возможности разведения цветников в зонах жилой застройки без оформления проектной документации.

Ретеюм отметил, что москвичи любят разводить небольшие садики около своих домов, зачастую жители столицы создают интересные как с ботанической, так и с ландшафтно-архитектурной точки зрения растительные композиции.

Было бы неплохо также отрегулировать окраску лебедей из автомобильных покрышек. Простите меня за цинизм, но опыт показывает, что усердие и инициативность — отрицательные качества, если человек тупой.