Что происходит на рынке воронежской недвижимости после отмены льготной ипотеки

Ставки – вверх

Ипотека с господдержкой прекратила свое действие 1 июля. В Воронеже, как и в большинстве регионов, рынок на какое-то время замер, показав даже падение на 0,02%. Но потом цены опять пошли вверх.

В июле ключевая ставка Центробанка была увеличена на 2 п.п., с 16 до 18%, 13 сентября – до 19%. При этом регулятор не исключил дальнейшего повышения, которого ждут в октябре. Объяснение: повышение ключевой ставки должно привести к снижению кредитования, чтобы притормозить инфляционные процессы.

Как следствие, ипотечные ставки пошли вверх. Эксперты называют максимальную ставку по ипотеке уже на уровне 24% (в среднем речь все же идет о 19%). Против льготной восьмипроцентной – это просто астрономические суммы.

Основной способ приобретения жилья – в ипотеку. Раз ипотечная ставка так подскочила, то спрос должен упасть. Такова теория.

Ипотека популярна

По данным Росреестра по Воронежской области, за год мы видим отрицательную динамику – в регионе было заключено на 728 зарегистрированных ипотечных договоров меньше, а вот помесячно история другая: в августе было оформлено 8664 договора, в июле – 7450, в июне – 7306. То есть с момента отмены льготной ипотеки вместо падения пока мы видим рост.

Риелтор Наталия Колесникова озвучила изданию «Вести-Воронеж» такие данные: много жилья стали покупать белгородцы, которые раньше его арендовали, а теперь решили остаться в Воронеже, около 20% покупателей – участники СВО или члены их семей. Примерно столько же покупателей среди тех, кому одобрили семейную ипотеку. То есть воронежцы активно стали пользоваться другими льготными ипотечными программами или же просто решили купить, не ожидая мифического падения цен.

Кому выгодно?

Кому же сейчас выгодно брать ипотеку? Арктическая и дальневосточная ипотека под 2% в нашей зоне не действует, но есть «Сельская» – от 3%. Для IT-специалистов банки предлагают ставку от 5%, «Семейную» – от 6%. На вторичное жилье – 18%, а если поискать, можно и меньше.

Если клиент выбрал приобретение квартиры у застройщика по программе «Семейная ипотека» и принимает предложения банка, он может даже получить ставку в 3% – меньше не найдешь. В то же время, если покупатель планирует приобрести жилье на вторичном рынке, но не является зарплатным клиентом, делает минимальный первоначальный взнос и отклоняет банковские услуги, то ему придется принять ставку в 24%.

Вопрос о влиянии первоначального взноса на процентные ставки по кредитам вызывает разногласия среди участников рынка. Очевидно, что накопление более значительного первоначального взноса помогает уменьшить размер кредита и, соответственно, снизить процентные выплаты. Но следует осторожно подходить к источникам средств для первого взноса, например, когда заемщик берет потребительский кредит для этого – нагрузка на семейный бюджет двойного, а то и тройного кредитования может оказаться огромной.

«Вторичка» в тренде

Эксперты ожидают, что рост ипотечной ставки выровняет цены между новостройками и вторичным жильем, поскольку льготная ипотека, которая составляла до 2/3 ипотечного рынка, распространялась на новостройки. Теперь же самой лояльной и доступной становится «Семейная», которая включает в себя и «вторичку», где цены традиционно ниже. Рост спроса на вторичное жилье должен разогреть цены в этом сегменте, а охлаждение к новостройкам – понизить стоимость квадрата. На практике же вполне может оказаться, что «вторичка» вырастет, а новое жилье «застынет» в цене – так и нивелируются. Застройщики вряд ли согласятся прогнуться.

Цены на новое жилье в последние годы, отмечается в отчете ЦБ, росли быстрее средних зарплат. Так, по сравнению с IV кварталом 2020 года новостройки подорожали на 75%, тогда как зарплаты выросли лишь на 62%. При этом вторичное жилье стало доступнее – в этом сегменте рынка цены поднялись лишь на 46%, что ниже роста зарплат.

Цены

Портал недвижимости «РеалтиМаг» называет среднюю цену за квадратный метр на всю недвижимость в Воронеже в сентябре 98 799 руб., отметив рост в 0,86%. Почти каждый месяц, за исключением июня и июля, кривая роста одного «квадрата» все время шла вверх – с 88 565 руб. в сентябре 2023 года. То есть рост за год в среднем составил 10 тыс. руб.

Статистика цен на недвижимость в Воронеже, которую дает «Камелот», отмечает в сентябре рост стоимости однокомнатных квартир за квадратный метр с 105 тыс. руб. в августе до 115 тыс. в сентябре.

В нынешнем месяце отмечено падение стоимости «квадрата» в двухкомнатных квартирах. В августе один квадратный метр стал расти с 97 000 до 100 200, а потом упал на значения меньше 100 000. С июля практически не меняется стоимость «квадрата» в трехкомнатных квартирах, замерев на отметке 96 000 руб., стремительно падают цены на четырехкомнатные (98 000 руб. в июле и 75 000 – сейчас).

По данным «РеалтиМаг», самые дешевые квартиры в Советском районе – 90 091 руб. за «квадрат». Немного выше – в Левобережном, 91 834 руб., в Железнодорожном – 96 744 руб., в Коминтерновском – 100 386 руб., самое дорогое жилье в Ленинском (109 413 руб.) и Центральном районе (117 983 руб.).

Рынок вторичного жилья пока не показывает каких-либо всплесков, с июля колебания цен наблюдаются в пределах 1-3 тыс. руб. за «квадрат», показывая в сентябре около 100 000 руб. за метр.

Цена «квадрата» в новостройках, как и ожидалось, в середине июля пошла вниз, упав к середине августа на 5 тыс. руб., но в сентябре вновь потянулась вверх, достигнув 117,5 тыс. руб. за квадратный метр. Примерно на 3 тыс. руб. в сентябре обнаружился рост «квадратов» в строящемся жилье. Так что новое пока не сдает позиции.