Точка возврата: ипотека вернулась к росту после обрушения в июле

Выдачи жилищных кредитов в августе стали восстанавливаться после обрушения в июле из-за отмены массовой льготной ипотеки на новостройки и корректировки других госпрограмм. По сравнению с июлем объем оформленных займов увеличился на 8%, до 333 млрд рублей, но количество поднялось лишь на символический 1%, выяснили «Известия». Тем не менее показатели на треть ниже, чем были в августе 2023-го. Основная часть ссуд по-прежнему приходится на льготные программы, так как ставки по рыночной ипотеке фактически заградительные — 23–24%. Что будет со стоимостью квартир — в материале «Известий».

Условия выдачи ипотеки в сентябре

По итогам августа 2024 года выдачи ипотеки выросли до 333 млрд, следует из данных Объединенного кредитного бюро (ОКБ), которые есть у «Известий». Цифры на 8% больше, чем в предшествующем месяце.

Это произошло после почти трехкратного снижения объема выдач жилищных кредитов по итогам июля — тогда они составили 292 млрд рублей. После 1 июля рынок сократился из-за отмены массовой льготной ипотеки. Также в середине лета банки на некоторое время остановили выдачи семейной и IT-ипотеки, ведь после ужесточения условий по программам им требовалось время на их перезапуск.

Поскольку новые условия по IT-ипотеке объявили только 31 июля, часть августа также ушла на перезапуск этой программы.

В то же время за последний месяц лета было выдано 80 тыс. жилищных займов — это лишь на 1% больше, чем месяцем ранее, следует из данных ОКБ. То есть средний размер ссуды вырос. За месяц он увеличился на 7% и достиг 4,15 млн рублей.

При этом средний срок кредитования поднялся на 13 месяцев и превысил 21 год, то есть более крупные ссуды россияне предпочитают растягивать на более длительный период.

«Известия» направили запрос в крупнейшие банки о восстановлении рынка в августе. По данным «Домклик», по итогам августа «Сбер» оформил около 52,6 тыс. ипотечных кредитов на 232 млрд рублей. По отношению к июлю прирост составил 6% (12% — по объему), сообщили в пресс-службе банка.

Однако выдачи жилищных кредитов по-прежнему значительно ниже, чем были до отмены госпрограмм. По сравнению с августом прошлого года объемы оформленной ипотеки сократились на 64%, следует из данных ОКБ. Тогда спрос на такие займы был максимально разогрет из-за лояльных условий госпрограмм и более низких рыночных ставок — ключевая была на уровне 8,5%.

Всего по итогам восьми месяцев 2024-го россияне оформили ипотеки на 3,64 трлн рублей. Это на четверть меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

ОКБ не приводит отдельно данные, сколько ссуд оформлялось по льготным программам и сколько по рыночным. Однако, по сведениям корпорации «ДОМ.РФ», объем выдач субсидируемой ипотеки в августе составил 185 млрд рублей (из 333 млрд — по информации бюро кредитных историй). То есть на займы с господдержкой приходилось порядка половины всех выдач.

В августе доля льготной ипотеки выросла на 13 п.п. (по отношению к июлю), до 47%, сообщили «Известиям» в «Сбере». «Известия» направили запрос в ЦБ о том, ожидает ли регулятор сокращения доли госпрограмм в выдачах.

В то же время доля ипотеки на вторичное жилье сократилась в августе со 150 млрд до 135 млрд рублей, сообщили в ОКБ. Не новостройки можно приобрести только по рыночным программам, а квартиры в только что сданных домах — и по рыночным, и по льготным.

Спрос на вторичку сокращается из-за заградительного уровня ставок в экономике — по данным «Известий», в крупнейших банках жилищный кредит по рыночной программе можно взять лишь под 23–24%.

Какими будут цены на жилье осенью 2024 года

Из-за заградительных ставок по программам банков рынок значительно ограничен, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По его словам, ипотеку на вторичку берут в основном те, у кого накоплен существенный первоначальный взнос, а также те, кто планирует быстро закрыть кредит (например, за счет скорой реализации другой квартиры или какого-либо другого имущества).

— На рынке новостроек возможности покупки квартиры в кредит снизились после отключения массовой льготной ипотеки и ужесточения условий семейной ипотеки. Покупать дорогие квартиры под 20% годовых мало кто решится, поэтому спрос снижается, — добавил Олег Репченко.

О восстановлении рынка ипотеки делать вывод пока рано, полагает независимый эксперт Андрей Бархота. По его словам, говорить о более-менее устойчивом возрождении рынка можно по следующим признакам:

— Во-первых, если рыночные процентные ставки опустятся ниже 12%. Во-вторых, если объемы выдач год к году будут расти. В-третьих, если разница между ценой квадратного метра на первичном и вторичном рынке не превысит 20%.

До конца года едва ли можно ожидать установления описанных условий. Цены на жилье замедляют рост, но о полной остановке говорить пока рано.

Стоимость вторичного жилья топчется на месте последние полгода, сообщил Олег Репченко. Без того высокая цена метра и заградительные ставки не дают делать квартиры еще дороже, а медленное накопление предложения не дает возможности к удешевлению.

Притормаживают снижение цен и надежды продавцов на активизацию спроса осенью — с началом делового сезона, добавил он. Но вряд ли это произойдет, поскольку Центробанк 13 сентября в очередной раз поднял ключевую ставку. И, согласно прогнозу регулятора, ждать показателя ниже 10%, при котором оживает ипотека, можно не раньше 2027 года.

На первичном рынке цены тоже пока стагнируют — застройщики сформировали хорошую подушку безопасности в период ажиотажа прошлого и этого годов и пока причин устраивать распродажи квартир у них нет, отметил Олег Репченко.

— Увидеть снижение цен, пусть и вначале за счет скидок, мы можем ближе к концу 2024-го и в следующем году: по мере завершения проектов и выхода на рынок новых у застройщиков будет расти необходимость в активизации продаж. А в следующем году тренд на снижение стоимости может стать более очевидным. Рынок перегрет, ипотека дорогая, спрос снижается, — пояснил Олег Репченко.

Падение цен на 10–15% в среднесрочной перспективе вполне реально, резюмировал эксперт.