Правительство установило признаки неиспользуемых участков: чем это грозит дачникам?

Юлия Толстихина - Земельный юрист, инвестор и основатель юридического центра «10 Соток». 8 августа 2024 года президент подписал закон, который вводит понятие «освоение земельного участка». Бурную реакцию он вызвал у дачников, которые в последнее время и так натерпелись от властей. Вспомнить хотя бы новые штрафы за мойку машин, борщевик и костры.

Правда ли, что государство «отжимает» земли? Неужели теперь можно у любого владельца отобрать его кровные 10 соток, если они чуть менее ухожены, чем соседские — кому выгоден новый закон? Волноваться не о чем — ответственным дачникам ничего не угрожает. Новые нормы коснутся участков, владельцы которых являются ими только номинально, но не ведут никакой целевой деятельности. Более того, изменения земельного законодательства помогут тем, кто хочет оформить заброшенные или невостребованные земельные участки в СНТ. Разбираемся в тонкостях земельных правил. Почему власти заинтересованы в этом законе? Поправки о «неиспользуемости» — не новость для российского земельного права. Подобные требования об обязательном освоении участка государство устанавливало для земель сельскохозяйственного назначения. Это делается, чтобы возвращать в гражданский оборот заброшенные ценные в продовольственном плане сельскохозяйственные земли. Власти могут изъять участок или расторгнуть договор аренды, если собственник/арендатор не использовали их по целевому назначению в течение 3 лет. Теперь похожие требования будут распространяться на земли населенных пунктов: земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ), ведения садоводства и огородничества для собственных нужд. Что подразумевает термин «освоение земельного участка»? Это значит, что его собственник или арендатор должен совершить одно или несколько мероприятий, предусмотренных специальным перечнем — о нем позже. Соответственно, им же будут определяться и признаки неиспользования земельного участка — если этого нет, значит, участок не используют по назначению. Сплошь и рядом можно встретить ситуации, когда в 80–90-х годах землю просто раздавали работникам заводов, предприятий, научным сотрудникам. Гражданам она была не очень нужна, поэтому зачастую они не оформляли права собственности, не использовали и не обрабатывали ее. Получается, что такие участки нельзя забрать другим гражданам, которые в них на самом деле нуждаются, нельзя вернуть в гражданский оборот. Что из этого выходит, мы знаем, — огромное количество полузаброшенных дачных массивов. Вопрос правовой неопределенности давно назревал. Государство взялось за решение этой проблемы сейчас. Земельные юристы положительно оценивают инициативу. Более того, ее ждали, ведь так можно действительно рационально и эффективно использовать земельный ресурс. Какие критерии неиспользуемых участков есть? Важно заметить, что неиспользуемыми могут признать не только дачи. В настоящее время перечень критериев, определяющих понятие «неиспользуемый участок» как раз находится в процессе разработки, на стадии публичного обсуждения. Предварительно проект содержит следующие признаки неиспользования земельного участка. 1. Для участков, предусматривающих строительство, в том числе ИЖС:

отсутствие в течение двух и более лет фундамента здания, строения, сооружения, если иных сроков не установлено в разрешении на строительство; в течение пяти лет — здания, для строительства которого предназначен такой земельный участок. Исключение: если права на здание не подлежат регистрации на основании закона, либо если установлено судом, что правообладатель участка не смог завершить в срок строительство из-за действий/бездействий госорганов.

2. Для участков, на которых расположены зарегистрированные в ЕГРН здания, постройки:

неиспользование зданий, построек в течение 5 лет и более; разрушение крыши, стен, фундамента, отсутствие окон или стекол в них, отсутствие работоспособных коммуникаций и неустранение этих нарушений более 5 лет.

3. Для участков, не предусматривающих строительство:

более трех лет не осуществляется деятельность, соответствующая правовому режиму участка; захламление более чем на 50% площади участка, в том числе наличие на более 50% площади участка сорных растений высотой более 1 метра при условии, что участок не освобождали от таких захламлений и зарастаний сорной растительностью, кустами и сорняками более 1 года.

4. Для участков ИЖС:

отсутствие фундамента более двух лет; отсутствие построенного в течение 5 лет здания.

5. Для участков ЛПХ приусадебных и садовых:

разрушения здания, которые не устранили в течение 5 лет и более; захламление и зарастание более чем 50% площади участка; если в течение 3 и более лет не сажались сельхозкультуры для садовых участков и сельхозпродукция для приусадебных участков.

6. Для огородных участков:

захламление и зарастание на более чем 50%; если на участке более 3 лет подряд не сажают сельхозкультуры.

7. Если на участке расположено несколько зданий, то каждое здание должно иметь признаки неиспользования. Данный перечень не является окончательным. На сегодняшний день он не утвержден Правительством РФ, вероятно, будет дорабатываться и изменяться. Что нужно сделать прямо сейчас, чтобы не лишиться участка Закон вступит в силу только с 1 марта 2025 года — время для маневра еще есть. Поэтому, если вы обладатель участка и строений на нем, который висит мертвым грузом, им нет возможности и времени заниматься, но терять землю не хочется, нужно сделать следующее. В первую очередь необходимо оформить права на землю надлежащим образом. Это значит, зарегистрировать старые свидетельства/решения/постановления (землеотводные документы) о предоставлении земельного участка в Росреестре, внести сведения в ЕГРН. После того как вы узаконили свои права, можно начать обрабатывать участок, не допуская признаков неиспользования: строить дом, сажать огород, бороться с сорняками и т. д. Другой вариант: продать участок, если вы не собираетесь это делать. Чем еще полезен новый закон: оформление участков в СНТ Даже если вы не дачник, на поправки тоже стоить обратить внимание: ведь с их помощью оформить земельные участки в садовом товариществе становится легче. Государство предоставляет нам возможности получить землю в собственность бесплатно. Это не какие-то мошеннические схемы, а абсолютно законная процедура. Есть разные алгоритмы оформления бесплатного участка. Один из них — получить земельный участок в СНТ. Такая возможность предусмотрена пунктом 2.7 ст. 3 ФЗ №137. Что для этого нужно сделать?

Выбрать садовое общество, созданное (а не зарегистрированное) до 2001 года — данное требование прописано в законе. Стать членом садового товарищества — делается это по заявлению, в члены товарищества принимает правление СНТ. После того как вас приняли в члены товарищества, общее собрание его членов закрепит за вами участок. Он не должен никому принадлежать и никем использоваться: быть либо заброшенным и без документов, либо невостребованным. Оформить участок — подготовить схему расположения земельного участка, самому или с помощью кадастрового инженера. Обратиться в местную администрацию с заявлением на предоставление его в собственность бесплатно. Зарегистрировать документы на участок в Росреестре.

Иногда в предоставлении участка могут отказать, но отказ можно обжаловать в суде. Вы можете сами заниматься оформлением участка или воспользоваться услугами земельного эксперта. Теперь разберемся, какую роль здесь играет новый закон. Как правило, участки, которые оформляются по стратегии СНТ, ранее никому не принадлежали либо были заброшены предыдущим владельцем, это поросшие бурьяном, кустарниками и деревьями участки — мы говорили об этом чуть ранее. Часто возникают вопросы, а что, собственно, нужно делать, чтобы обработать участок. Закон дает нам четкое понимание, что это должно быть и какой участок можно считать неиспользуемым, то есть подходящим для оформления. Почему стоит сейчас заняться оформлением земельного участка в СНТ? Таких участков с каждым годом становится меньше, они являются ограниченным ресурсом:

потому что их оформляют; садовое общество стремится сделать такой участок землей общего пользования; старые СНТ иногда ликвидируют.

В целом, с каждым годом законодательство меняется в сторону ужесточения законов и сокращения возможностей, поэтому оформлять участки в СНТ нужно как можно скорее. Земля — это надежный канал для инвестиций с очень низкими рисками. Нельзя упустить такую возможность, пока она еще предусмотрена законодательством!