Суд назначил экспертизу по участку, который Ракшины консолидировали под высотку

Семье Ракшиных удалось консолидировать земельный участок, необходимый для реконструкции гостиницы «Центральная» в Новосибирске. При этом единый недвижимый комплекс был преобразован на несколько месяцев раньше, чем куплена земля. Прокуратура еще в сентябре прошлого года потребовала признать недействительным договор купли-продажи и обязать ООО «Центральная-Альфа» передать участок мэрии. Производство по иску было приостановлено из-за того, что ООО «Центральная-Альфа» решило оспорить результаты инвентаризации и установления границ. И вот теперь по последнему делу суд назначил экспертизу. В судебном разбирательстве между мэрией Новосибирска и семьей Ракшиных по земельному участку в центре города произошли, хоть и не совсем существенные, но сдвиги. Арбитражный суд Новосибирской области, который в настоящее время рассматривает сразу несколько исковых заявлений, так или иначе касающихся земельного участка возле гостиницы «Центральной», назначил экспертизу, чтобы определить законность его продажи. Причем иск, о котором идет речь, в арбитраж направило ООО «Центральная-Альфа». Ответчиком по нему выступает мэрия Новосибирска, а в числе «третьих лиц» указаны прокуратура Новосибирской области и региональное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Своим заявлением, которое поступило в суд еще в январе текущего года, ООО «Центральная-Альфа» пыталось оспорить результаты инвентаризации и установления границ земельного участка у гостиницы «Центральная». Разбирательство растянулось на многие месяцы и уже сложилось впечатление, что этот процесс кто-то затягивает намерено. Тем не менее, спустя полгода Арбитражный суд Новосибирской области, «рассмотрев ходатайство истца о назначении судебной экспертизы в рамках дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Центральная-Альфа" к мэрии города Новосибирска, об оспаривании результатов инвентаризации и установления границ земельного участка», назначил по делу судебную экспертизу. Провести ее поручено ООО «АзимутЭкспертБюро», эксперту Виктору Волошину, которого под расписку должны предупредить об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Перед экспертом поставлены следующие вопросы: определить период времени, с которого обладают признаками неделимого единого недвижимого комплекса объекты: здание гостиницы с рестораном, здание распределительного пункта, сети канализации; соответствовали ли нормам, правилам, требованиям, приказам и разъяснениям о проведении межевания действующим на момент проведения: процедура межевания, межевания и инвентаризации, проведенной ГУ «Кадастровое бюро» при комитете по земельным ресурсам и землеустройству Новосибирска в 1996 году при образовании земельного участка. Срок проведения экспертизы – до 26 июля 2024 года включительно. В Арбитражный суд региона заключение должно быть предоставлено до 2 августа 2024 года. На это время судебное разбирательство приставлено. Заседание по вопросу возобновления производства назначено на 12 августа 2024 года. При этом необходимые для проведения экспертизы денежные средства в размере 135 000 рублей внесены истцом на депозитный счет Арбитражного суда Новосибирской области. Напомним, что решение по данному иску напрямую влияет и на судьбу заявления прокуратуры региона к мэрии Новосибирска и ООО «Центральная-Альфа» – о признании недействительным договора купли-продажи указанного земельного участки. Производство по нему приостановлено как раз до вступления в законную силу судебного акта по вышеуказанному делу. Исковое заявление в Арбитражный суд Новосибирской области от прокуратуры поступил еще в сентябре 2023 года. Ведомство требовало признать договор купли-продажи земельного участка от 9 июня 2022 года недействительным и обязать передать спорный участок городской администрации. Одновременно первый заместитель прокурора Новосибирской области Сергей Коростылев ходайствовал о принятии обеспечительных мер в виде запрета региональному управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии производить регистрацию, вносить изменения в сведения в отношении этого земельного участка, а также просил запретить мэрии выдавать разрешение на строительство, реконструкцию или ввод в эксплуатацию зданий и/или сооружений на нем. В том же заявлении зампрокурора требовал запретить ООО «Центральная-Альфа» распоряжаться спорным участком, строить или реконструировать объекты недвижимости на нем. Суд удовлетворил ходатайство о принятии обеспечительных мер. Спустя почти два месяца, в середине ноября 2023 года, суд наконец-то завершил подготовку дела к разбирательству и назначил заседание на декабрь 2023 года. В декабре же суд «в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов, а также с целью полного и объективного исследования обстоятельств дел» отложил разбирательство на январь следующего года. В январе 2024 года заседание было отложено еще на месяц – до 26 февраля: в судебном заседании представитель ООО «Центральная-Альфа» пояснил, что по одному из дел между ним и мэрией Новосибирска к производству принято заявление об оспаривании результатов инвентаризации и установления границ спорного земельного участка, и указал на необходимость объединения дел и проведения судебной экспертизы. В итоге суд приостановил производство по делу, рассматриваемому по иску прокуратуры, до вступления в законную силу итогового акта по иску ООО «Центральная-Альфа» к мэрии.

При этом суд удовлетворил ходатайство первого заместителя прокурора региона о принятии обеспечительных мер. Так, мэрии запрещено выдавать разрешение на строительство (реконструкцию, ввод в эксплуатацию) зданий, сооружений на земельном участке, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии – производить регистрацию, вносить изменения в сведения в отношении земельного участка, ООО «Центральная-Альфа» – осуществлять распоряжение земельным участке, а также строить или реконструировать объекты недвижимости на этом участке.

Гостиницей «Центральной» в Новосибирске владеет семья алтайских бизнесменов Ракшиных. Патриарх семейства купил 6-этажное здание, построенное еще в 1961 году, в 2006 году за 400 миллионов рублей. Позже сообщалось, что гостиница устарела, да и никакой культурной или архитектурной ценности не имеет. У владельцев было несколько подходов к реконструкции. Проекты подразумевали как снос «Центральной», так и перестройку старого здания. Но в любом случае, предполагалось строительство нового.

Последний проект, анонсированный в 2020 году, предполагал надстройку двух этажей к нынешнему зданию и возведение рядом 16-этажного корпуса с подземным паркингом. Под строительство предполагалось использовать внутреннее пространство гостиницы, где расположен известный всему городу ресторанный дворик (также вызывающий много вопросов) и парковка. Площадка, в любом случае, существует почти что на птичьих правах.

Ранее проредить стрит-фудистов и навести порядок с парковкой на участке, расположенном впритык к Первомайскому скверу, пыталась мэрия. Муниципалитет судился по поводу законности использования участка под ресторанным двориком. Спорная земля принадлежала городу. Владельцы «Центральной» получили ее в аренду под расширение гостиницы, но на деле сдали субарендаторам. События в судах развивались разнонаправленно. Муниципалитет подтвердил права на участок и, казалось, был близок к тому, чтобы добиться сноса самовольных построек рестораторов. В итоге же арбитражный суд встал на сторону предпринимателей, отказав мэрии в иске. В 2022 году владельцы «Центральной» предприняли судьбоносный финт, добившись в федеральном Росреестре регистрации объекта, как единого недвижимого комплекса, что подразумевает необходимость учета коммуникаций, которые подходят к зданию под землей как раз на спорной муниципальной земле. В соответствии с Земельным кодексом РФ, бизнесмены добились от мэрии продажи участка под ресторанным двориком. Сделка была зафиксирована в июне 2022 года.

А позже семье Ракшиных удалось консолидировать земельный участок, необходимый для реконструкции гостиницы «Центральная». И земля между «Центральной» и Первомайским сквером оказалась в собственности ООО «Центральная-Альфа».

Однако выяснилось, что единый недвижимый комплекс был преобразован на несколько месяцев раньше, чем куплен земельный участок.

Тем временем, разбирательство перешло на площадку Арбитражного суда Новосибирской области, куда поступили два иска: муниципалитет намеревался отсудить деньги за аренду (согласно документам, компания задолжала муниципалитету 1 930 737,12 рублей по договору аренды), а ООО «Центральная-Альфа» возмутил запрет на установление красной линии в границах земельного участка.

Позже в долгосрочные и где-то странноватые договорные отношения мэрии Новосибирска и семьи Ракшиных решила вмешаться прокуратура.

Обратить внимание необходимо и на последовательность действий ООО «Центральная-Альфа» и мэрии Новосибирска на пути к этой самой «консолидации» участка.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:101350:17 площадью 1 962 квадратных метра был заключен ООО «Центральная-Альфа» и мэрией Новосибирска 11 февраля 2011 года со сроком действия до 18 февраля 2014 года – для реконструкции гостиницы. В начале мая 2012 года дополнительным соглашением были внесены изменения в договор аренды – в части изменения кадастрового номера земельного участка на 54:35:101350:26 площадью 2 350 квадратных метров. Цель данных изменений – расширение объема под гостиничный комплекс с подземной автостоянкой, пристроенным распределительным пунктом и встроенной трансформаторной подстанцией. В декабре 2013 года мэрия города выдала ООО «Центральная-Альфа» разрешение на строительство: на «Реконструкцию объекта капитального строительства под гостиничный комплекс с подземной автостоянкой, пристроенный РП и строенной ТП» – со сроком действия до 14 августа 2017 года. Срок действия разрешения не продлевался, уведомлением от 4 августа 2017 года в продлении действия разрешения отказано в связи с тем, что реконструкция не начата. Однако дополнительным соглашением от 13 марта 2014 года срок действия договора аренды участка был продлен до 14 августа 2017 года, а уведомлением от 7 августа 2017 года срок действия договора продлен уже на неопределенный срок.

Интересно, что уведомлением от 5 марта 2021 года мэрия Новосибирска отказалась от договора аренды этого земельного участка. В то же время, за весь период владения (а это более 8 лет), ООО «Центральная-Альфа» на праве аренды земельным участком с кадастровым номером 54:35:101350:26 так и не приступило к его освоению и реконструкции здания гостиницы. Но уже 9 июня 2022 года мэрия города и «Центральная-Альфа» заключили договор купли-продажи участка с кадастровым номером 54:35:101350:26, площадью 2 350 квадратных метров, с видом разрешенного использования: гостиничное обслуживание – гостиницы. Этот договор заключен в связи с тем, что на нем расположен единый недвижимый комплекс с кадастровым номером 54:35:000000:42708. Этот единый недвижимый комплекс поставлен на государственный кадастровый учет 23 марта 2022 года и образован путем объединения объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за ООО «Центральная-Альфа».

В ходе прокурорской проверки установлено, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:101350:26 в его границах из состава всего единого недвижимого комплекса располагались только сети канализации. Сети водопровода, само здание гостиницы с рестораном, общественным туалетом, а также здание распределительного пункта в это время располагались на других земельных участках.

«Таким образом, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:101350:26, заключен между мэрией города Новосибирска и ООО "Центральная-Альфа" с нарушением требований статьи 39.20 ЗК РФ – "Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение"», – указали в прокуратуре.

В ведомстве добавили, что действия ООО «Центральная-Альфа» по постановке на кадастровый учет сетей водопровода и канализации, а также последующая постановка на учет единого недвижимого комплекса с кадастровым номером 54:35:000000:42708 осуществлены только после отказа мэрии от договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:101350:26 и обращения в суд с иском об истребовании участка из чужого незаконного владения.

«Указанное свидетельствует о том, что действия ООО "Центральная-Альфа" направлены исключительно на приобретение земельного участка с кадастровым номером 54:35:101350:26 без проведения публичных процедур, то есть в обход закона», – уверены теперь в прокуратуре Новосибирской области.