Ошибки, которые не дадут заработать на недвижимости с небольшим бюджетом

Барно Турсунова - Основатель инвестиционного агентства недвижимости Barno Estate. Порой инвесторы в недвижимость совершают целый ряд ошибок и вместо получения ожидаемого заработка просто теряют деньги. Хотя подводные камни при покупке квартиры есть практически на всех этапах, существует ряд нюансов, которые оказывают наиболее сильное влияние на исход сделки. Какие ошибки чаще всего совершают инвесторы с небольшим бюджетом? Можно ли их избежать? И как минимизировать возможные риски?

Инвестиции в недвижимость с небольшим бюджетом предполагают использование такого финансового инструмента, как ипотека. Обычно вкладчик, располагающий достаточными средствами для внесения первоначального взноса, приобретает квартиру в новостройке на этапе предстарта или котлована — когда стоимость объекта находится на самом низком уровне. К моменту сдачи дома недвижимость уже существенно подрастает в цене, и это отличная возможность, чтобы продать ее по переуступке при краткосрочном инвестировании. При инвестициях в долгосрок и формировании пассивного дохода выгоднее купить квартиру с отделкой у застройщиков, которые предоставляют хорошие скидки, когда дом уже практически готов. После этого можно сдавать недвижимость в аренду, которая и будет частично или полностью покрывать ипотечные платежи. Казалось бы, все достаточно просто, но в реальности в каждом из этих случаев инвестор может потерять деньги, совершив одну или несколько типичных ошибок. Чрезмерная экономия При выборе объекта у инвестора может появиться не самая лучшая мысль: «Почему бы не сэкономить и выбрать более дешевый вариант? Какая разница, что потом продавать? Ведь спрос на жилье продолжает расти. А оставшиеся деньги лучше вложу куда-нибудь еще». Это наиболее очевидная ошибка. Во-первых, очень дешевое жилье может иметь ряд серьезных недостатков, причем таких, из-за которых его будет очень сложно продать. Во-вторых, долгий поиск покупателя может обернуться тем, что инвестор просто не успеет продать квартиру по переуступке до ввода дома в эксплуатацию. Как следствие, придется менять стратегию, что зачастую всегда сопряжено с упущенной выгодой. В-третьих, стоимость квартиры с момента покупки может вырасти несущественно, и хорошо, если за вычетом расходов на ипотеку и налога за продажу недвижимости инвестор хотя бы выйдет в безубыток. Аналогичным образом обстоит ситуация и с выбором объекта для долгосрочных инвестиций. Нужно подбирать недвижимость не исходя из того, как потратить меньше всего средств, а отталкиваясь от потенциального дохода — какой процент от ипотечных платежей получится покрыть за счет аренды? Минимизировать риски в таком случае поможет тщательный анализ рынка, района, в котором планируете приобретать недвижимость. Еще до входа в сделку необходимо сопоставить прогнозируемые траты и возможный доход, причем он должен быть основан на реальных рыночных данных, а не субъективной оценке или желаниях. Непонимание последовательности действий Другая ошибка связана со стратегическим планированием. Представим, что человек решил купить квартиру с целью продать ее через 2–3 года, выбрав тем самым краткосрочную инвестиционную стратегию. Однако при этом он совершает те действия, которые подразумевают покупку квартиры в долгосрок, то есть на 10 и более лет. Или он изначально выбирает не ту стратегию, которая была бы для него наиболее оптимальной. Все это происходит из-за незнания специфики рынка и непонимания последовательности действий. Чтобы этого не произошло, нужно предварительно объективно оценить текущую ситуацию и выяснить, какая стратегия вам больше всего подходит. Попробуйте ответить для себя на следующие вопросы:

Какова ваша цель? Вы хотели бы приобрести недвижимость для наращивания капитала (или получения пассивного дохода)? Располагаете ли вы достаточными средствами для инвестиций на краткосрочной (или долгосрочной) основе? Провели ли вы предварительные расчеты? Предусмотрели ли вы возможность возникновения форс-мажоров? Уверены ли, что у вас получится выйти из сложной ситуации в случае ее возникновения? Каким образом, продумали ли вы план?

Отталкиваясь от ответов, оцените, насколько вам подходит стратегия, которую вы для себя выбрали. А уже затем при необходимости распишите для себя план действий, который будет соответствовать именно вашей стратегии. Если самому сделать это сложно, рекомендую обратиться к профессионалам из любого понравившегося вам агентства недвижимости, где вам помогут не только с выбором объекта, но и подробно расскажут, каким образом нужно действовать в вашем конкретном случае. Недостаточная проверка застройщика Допустим, вы уже определились со стратегией и выбрали отличный объект, который имеет хорошие перспективы в плане роста стоимости. Однако на этом этапе может возникнуть другая ошибка, и связана она с недостаточной проверкой девелопера. Казалось бы, сейчас средства дольщиков в безопасности, ведь при банкротстве компании деньги вернут. Однако есть целый ряд других проблем, которые не удалось решить с помощью введения эскроу-счета. Задержки ввода объектов в эксплуатацию — одна из них. Дело в том, что подобное промедление чревато потерями для долгосрочных инвесторов. Да и для потенциальных покупателей квартир по переуступке это может стать не самым положительным сигналом и тем самым сподвигнуть их отказаться от сделки. Для снижения этого риска важно осуществлять предварительный мониторинг реализованных проектов девелопера. Сделать это можно на портале «Единый ресурс застройщиков». Но что делать, если застройщик уже нарушил установленные сроки? Если задержка превышает два месяца, покупатель имеет право на компенсацию или расторжение договора. Главное, не подписывайте дополнительные соглашения о переносе срока по ДДУ. Часто застройщики предлагают дольщикам подписать этот документ, чтобы избежать выплаты неустойки. И именно это лишает покупателей возможности получить компенсацию. Дополнительно проверить застройщика можно через «Картотеку арбитражных дел», там автоматически собирается информация о судебных делах с застройщиком. Проанализируйте причины, которые заставили дольщиков обратиться в суд. В зависимости от их характера вы сможете понять, стоит ли доверять тому или иному застройщику при покупке недвижимости для ваших целей или нет. Спешка с заключением договора Анализ показал, что застройщик заслуживает доверия, и осталось лишь подписать документы? Важно не торопиться, ведь спешка при заключении договора может привести вас в ловушку. Допустим, вы планируете купить квартиру для перепродажи через 2–3 года. Так вот девелопер может заблокировать эту возможность, прописав в договоре о необходимости получить письменное согласие при совершении таких сделок. Казалось бы, это не проблема, нужно лишь запросить документ, когда подойдет срок. Однако, как правило, для подготовки этого согласия застройщику нужно собрать целый пакет документов, причем сделать это можно исключительно за дополнительную плату. В столице расценки начинаются от 100 тысяч рублей — откажетесь платить, придется ждать ввод дома в эксплуатацию. Долгосрочные инвесторы тоже могут столкнуться с ущемлением их прав. Например, если в договоре будет прописано, что при обнаружении недостатков дольщик может рассчитывать только на их безвозмездное устранение девелопером. Хотя по закону покупатель может потребовать уменьшения стоимости или компенсации затрат на устранение недочетов за свой счет. Поэтому для избежания неприятных сюрпризов важно внимательно ознакомиться с полным текстом договора. Сделать это самостоятельно бывает сложно, но всегда можно обратиться за помощью к грамотному юристу, специализирующемуся на вопросах недвижимости. И помните, минимизация рисков в инвестициях — это всегда хорошая идея.