Дольщиков отдалили от неустоек: до конца года введен мораторий на взыскание штрафов с застройщиков

Покупатели квартир в новостройках вновь временно лишились права взыскать штрафы с застройщиков за задержку передачи ключей и некачественную отделку. Это третий мораторий с 2020 года. Он будет действовать с 22 марта до конца 2024 года. Юристы видят в этом сокращение объема прав дольщиков, а чиновники – заботу о дольщиках путем недопущения банкротств девелоперов.

Право на неустойку

Закон позволяет покупателям квартир в новостройках взыскивать со строительных компаний неустойку за передачу ключей с опозданием. Ее размер определяется как 1/150 ставки рефинансирования Банка России для граждан и 1/300 – для юрлиц за каждый день просрочки и зависит от цены объекта по договору долевого участия (ДДУ).

При этом размер ставки ЦБ РФ, согласно 214-ФЗ, определяется «на день исполнения обязательства», то есть на момент фактического перечисления денег дольщику. На текущий момент эта ставка в России держится на отметке 16%. Таким образом, чем дольше задержка с передачей жилья и чем выше ставка ЦБ РФ, тем больше может оказаться сумма. Юристы сходятся во мнении, что из-за моратория присуждаемые в пользу дольщиков суммы сократятся. В том числе из-за отказа во взыскании «потребительского» штрафа, уменьшенной ставки ЦБ РФ, на основании которой будет производиться расчет, и так далее.

«При заданных параметрах нового моратория размер присуждаемых дольщикам денежных сумм по соответствующим категориям споров снизится в несколько раз», – считает аспирант, приглашенный преподаватель департамента частного права факультета права НИУ ВШЭ Армен Шакарян.

Он напоминает о последствиях предыдущего моратория. Согласно судебной статистике Судебного департамента при Верховном суде РФ, за первое полугодие 2022 года суды первой инстанции присудили порядка 5,1 млрд руб. по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве. За первое полугодие 2023-го эта сумма составила 1,8 млрд руб. «Следует ожидать похожей динамики в условиях введения новых правил, предусмотренных постановлением №326», – считает Шакарян.

Цели и причины моратория

Публично необходимость введения очередного моратория на взыскание санкций с российских девелоперов не обсуждалась. Однако это произошло на фоне высокой ключевой ставки ЦБ РФ, а также активных предложений о трансформации льготных программ кредитования покупки жилья в новостройках в более адресные.

Участники строительного рынка и чиновники надеются, что мораторий пойдет на пользу всему рынку строительства жилой недвижимости и позволит не допустить банкротств компаний.

В пресс-службе Минстроя сообщили, что в рамках реализации упомянутого постановления правительства «будет реализован комплекс мер поддержки социально-экономического характера, который даст возможность снизить финансовую нагрузку на застройщиков и защитить интересы участников долевого строительства».

«Механизм будет способствовать снижению риска банкротства застройщиков, что призвано содействовать своевременному завершению строительства и получению ключей. Таким образом, данная мера направлена на исключение появления новых обманутых дольщиков, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков», – объяснили в министерстве.

«Постановление правительства направлено на подстраховку застройщиков на случай перебоев с поставками импортных стройматериалов и технологического оборудования из-за санкций», – полагает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. По его словам, сейчас российские компании сталкиваются с проблемами по оплате услуг даже в нейтральных странах из-за вторичных санкций. Между тем строительный рынок России все еще зависит от импортного оборудования, особенно высокоскоростных лифтов, что сказывается на сроках ввода жилья. Компенсации и неустойки в этом случае создадут проблемы как для бизнеса, так и для самих дольщиков.