Экономист, стратег и аналитик: изменяющаяся роль девелопера в современных условиях

Елизавета МАРТЫНОВА, генеральный директор «Тренд Хантер. Инвестиции и управление»:

Возвести современное комфортное жилье — теперь для девелопера это базовая компетенция. Чтобы успешно реализовать проект, нужно продумать экономические аспекты развития территории. Грамотная планировка квартир, удобная парковка, магазины, школа и поликлиника поблизости — такого традиционного набора уже недостаточно, чтобы бизнес застройщика был успешным. Девелопер вынужден расширять свои компетенции: он уже не просто строит здания и продает помещения, а должен заниматься комплексным развитием территорий самого разного профиля и масштаба. Новые задачи серьезно отличаются от всем знакомой и привычной роли застройщика — сдать некое количество квадратных метров определенного назначения — и требуют серьезной аналитической работы по стратегическому планированию социально-экономического развития территории.

В необычном амплуа

Прежде бизнес-модель была простой: застройщик получал задание от города на строительство комплекса зданий, а далее разрабатывал и реализовывал этот продукт, основываясь на своей финансовой модели, возможностях и продуктовой логике. Он проектировал дом, учитывая класс жилья, используемые в этом классе материалы и решения, начинал его продавать, далее разрабатывал еще два проекта, потом — еще десять… Модель российских девелоперов была рассчитана на постоянную территориальную экспансию и быстрый оборот.

Но в последние несколько лет у застройщиков появились новые задачи по освоению больших по площади проектов в регионах, причем часть этих проектов реализуется в городах с низким валовым городским продуктом и стагнирующей экономикой. Это отражает нереализованный экономический потенциал города, сниженную покупательную способность населения и меньший объем бизнес-активности. Попадая в подобную ситуацию, застройщик уже понимает, что темпы продаж и маржинальность — не те, к которым он привык. В таких регионах можно продавать квартиры десятилетиями, а застройщики просто не могут себе этого позволить.

Соответственно, проекты требуют от девелоперов адаптации стратегии. Встают вопросы: как сделать так, чтобы местные покупатели имели возможность и желание приобрести продукт как можно быстрее и по более высокой цене, и чтобы на территорию приехали и другие люди, обеспечив приток в регион платежеспособного спроса?

Модификация программы льготной ипотеки — она теперь доступна в ограниченном виде — также не позволяет девелоперам работать в прежнем ключе.

Важное значение имеет и снижение маржи девелопера: часть ее съедают колебания стоимости стройматериалов, еще часть — комиссии разным участникам рынка недвижимости, перестройка рекламного рынка, цифровизация... В итоге для выхода на ожидаемую окупаемость застройщикам необходимы дополнительные реальные проекты, которые будут давать прибыль.

От лифта до музея

Девелоперы вынуждены искать новые способы развития своего бизнеса. Некоторые решают данный вопрос за счет расширения бизнеса в смежные области и реализуют это, приобретая предприятия по производству лифтов, окон, железобетонных конструкций, инвестируя в стартапы и новые материалы; другие — выстраивают вертикально-интегрированный холдинг полного цикла.

Еще один путь сократить издержки и увеличить прибыль — организация экономической деятельности застраиваемой территории. Поскольку региональные власти не детализируют для застройщика, какими именно должны быть объекты на этой площади, то для него это и возможность для развития, и в то же время — большая ответственность: он становится единственным агентом, который может отвечать за качество всей экономической деятельности на этой территории, а также за качество образования, здравоохранения, культурной жизни и прочих важных аспектов.

Девелопер в данном случае выступает в роли продюсера, в задачу которого входит создание территории, на которой будут генерироваться деньги. Это, собственно, — главный показатель успеха любого проекта. Чтобы создать экономически успешный проект, требуется не только качественное жилье по конкурентоспособной цене — девелопер должен придумать, как эта территория будет экономически развиваться, привлекать покупателей, арендаторов, бизнес, в конечно итоге — как здесь будут зарабатывать и тратить деньги.

Для компании выгодно строить не просто спальный район, а место, где люди будут работать, жить, вести бизнес — место, конкурентоспособное с точки зрения экономики и всей деятельности, происходящей на территории. И все современные концепции устройства города сводятся к тому, как создать территорию, способную конкурировать за лучший человеческий капитал — людей образованных, творческих и предприимчивых. А такие люди хотят жить там, где не просто сформирована привычная для них комфортная городская среда, но где есть место реализации их профессиональных и жизненных амбиций.

Хорошие дороги и магазины, школа, поликлиника, детский сад, разнообразные спортивные объекты при комплексном развитии территории воспринимаются уже как само собой разумеющееся, но недостаточное.

Впрочем, фактор образования не стоит недооценивать. Например, в регионах строительство хорошей школы может сильно влиять на капитализацию территории в целом, на ее имидж. Если образовательная среда в городе неоднородна, люди могут охотнее приобретать жилье рядом с новой или ультракачественной школой. Для мегаполисов это не столь актуально.

Импульс развития

На территории должно быть как минимум одно якорное пространство, программирующее основные типы экономической деятельности. Это может быть и креативное пространство, и IT-хаб. Проекты могут предусматривать где-то горнолыжный курорт, где-то — музейно-образовательный комплекс. Хороший эффект дает наличие рядом с развиваемой территорией или в ее границах современного технопарка, отличный — университета: такие объекты становятся ядром развития территории.

Помимо всех необходимых для комфортной жизни объектов застройщик должен уметь дать импульс развитию территории, создав экономический мастер-план. А если говорить о подготовке отраслевого мастер-плана, то это наиболее сложный и затратный вид планирования. Он описывает, какие технологические цепочки будут использоваться на застраиваемой территории. Это высокоуровневая компетенция, ею обладают руководители предприятий — но теперь она понадобится и девелоперам.

И музыкальная школа

Смоделировать территорию позволяют современные геоаналитические инструменты. С помощью математических моделей программируется будущая карта социально-экономического развития территории, показывающая, где должны располагаться производства, сколько их должно быть и какого масштаба, какое количество людей будет там работать и жить, сколько у них будет детей, как эта территория будет экономически взаимодействовать с внешним миром.

Например, с учетом будущей застройки и необходимого девелоперу и городу экономического эффекта эти инструменты позволяют не только сказать, где именно и когда следует построить школу, на какое количество человек она должна быть рассчитана; при помощи таких инструментов можно рассчитать профили классов, которые потребуются с учетом перспектив развития отраслей и территории, направления дополнительного образования и спортивного развития.

Это уже не просто нормативный подход, когда школа строится, потому что так запланировано из расчета на определенную численность жителей. Модель учитывает экономику проекта и позволяет застройщику понять, какая конфигурация даст тот социально-экономический эффект, который позволит продать проект так быстро и так дорого, как ему надо.

Планирование экономического развития территории становится для девелопера одной из приоритетных задач: от ее решения будет во многом зависеть успешность его проектов. Выступать в новой роли застройщиков и девелоперов заставляет потребительский спрос — люди хотят жить и работать в лучшей для себя среде и будут отдавать предпочтение именно таким теперь уже даже не районам родного города, а регионам, которые готовы предложить лучшие условия для труда и профессиональной реализации.

Именно застройщики, которые смогут создать потенциал для экономического развития и роста человеческого капитала, будут успешны в региональной экспансии и создадут для себя основу устойчивого развития на следующие 10-15 лет.