Склады лучше офисов? Эксперты о перспективах коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость в Ульяновске, как выяснилось, пользуется неплохим спросом. Возможно, и по той причине, что пока отличается относительно невысокой ценой. Например, складские объекты по спросу бьют всероссийские рекорды, а арендные ставки вполне конкурентны в сравнении с соседними регионами. Спрос на склады В минувшем году спрос на складскую недвижимость в России достиг исторического максимума, сообщил член совета директоров IBC Real Estate (ex.JLL) Игорь Кротенков, уточнив, чторекорды зафиксированы не только на федеральном, но и на региональном уровне. Развитие различных хабов, по его словам, обусловлено ростомэлектронной коммерции, нуждающейся в площадях - потому средний запрос интересантов вырос с 700 до 900 квадратных метров. Аналитики Авито.Недвижимости зафиксировали, что в сегменте продажи складов спрос и предложение выросли на 18 и 6% соответственно, что может говорить о дефиците на рынке. Подтверждает этот вывод и то, что интерес к аренде складов подскочил на 19%, а предложение сократилось на 5%. Учредитель агентства недвижимости Domatoot Светлана Пономарева подтверждает, что промышленно-складская недвижимость сейчас имеет реальную перспективу, пользуется большой популярностью и считается стабильно доходной. При этом, при покупке или аренде необходимо обращать внимание на ряд факторов. Например, если склад будет принимать преимущественно грузовики, приоритетнее выбирать помещения с выходомна трассу сразу в нескольких направлениях. Ключевую роль в ликвидности объекта играют коммунальные мощности: например электрические, газовые, водопровод, канализация. В этой категории коммерческой недвижимости серьезно подскочили и арендные ставки. Интерес инвесторовобеспечил складским площадям первое место по росту цен на рынке в России -в среднем, подорожание составило 67% за год. Для сравнения, торговые площади прибавили 9%, а офисы потеряли 6%. Пономарева отмечает, что в начале прошлого года арендные ставки для складов варьировались в районе 130-150 рублей в месяц за каждый квадратный метр, а к конце минувшего достигли уже 200-250: Пятьсот рублей максимальная цена, которую замечала по складской недвижимости. Для сравнения, сейчас офисы дешевле стоят. Да, на них сейчас привлекательные цены, но в то же время и сложнее найти арендаторов. Они могут простаивать, принося не прибыль, а убытки. Специалисты полагают, что тренд продолжится из-за растущего дефицита складов, очевидного в ближайшем будущем увеличения ставок аренды на подобную недвижимость и роста себестоимости строительства новых объектов. Производственные не отстают По оценке главы регионального центра Мой бизнес, председателя реготделения Опоры России Руслана Гайнетдинова, сейчас в Ульяновске больше всего востребованы площади производственных объектов. В последние три месяца игроки на рынке, в том числе, земель промышленного назначения активизировались. Это, по его словам, связано со стремительным ростом объемов заказов для компаний промышленного производства на 5-6 месяцев вперед: Серьезно растет спрос на промышленную продукцию потребительского сектора, мы даже сталкиваемся с нехваткой производственных объектов недвижимости. Многим предприятиям требуется расширение. Видим, что предприниматели забирают площади, которые долгое время пустовали. Думаю, спрос здесь сохранится. Положительная динамика в этой части положительна по всей России. По данным Авито.Недвижимости, за год спрос на земельные участки промышленного назначения вырос на 45%, а на их аренду на треть. При этом, аналитики зафиксировали в Ульяновской области самые низкие цены по стране. Промышленные объекты в аренду - 77 рублей за квадратный метр,аренда сотки земли промышленного назначения -357 руб. Переток в коммерцию Экс-депутат ЗСО, председатель совета директоров Ульяновского мебельного комбината Анатолий Еленкин говорит, чтов какой-то степени коммерческая недвижимость сейчас выглядит привлекательнеежилой. Услуги банков по ипотеке для физических лицперестали быть интересными. Зачастую граждане покупали недвижимость с целью перепродажи, брали вторую ипотеку и даже третью. Сегодня, по словам бизнесмена, это не совсем целесообразно и вряд ли выгодно. Поэтому частные инвесторы стали больше обращать внимание на коммерческую недвижимость. В частности, пишут вForbes, многие из них пришли на офисный рынок из новостроек, но по наблюдениям Еленкина, спрос и предложение за последний год не особо сильно изменились: - На мой взгляд, после Нового года случилась некая заморозка. Активность на рынке очень низкая. Например, на торгах по банкротным предприятиям мало предложений по недвижимости. Два года назад беспокоились, что офисы будут не так востребованы, поскольку многие ушли на удаленку. Сейчас крупные компании уже хотят частично их вернуть. Поэтому, думаю, спрос на офисные помещения скоро снова будет неплохим. Владелец многочисленных объектов коммерческой недвижимости в Ульяновске Сергей Герасимов добавляет, что процесс перехода из одного сектора в другой совсем не моментален: Если кто-то уже вложил деньги в жилье и сумел их быстро высвободить это одно дело. В ином случае быстро перейти в коммерческий сектор не получится. Бывают сложности и с тем, что деньги есть, а купить нечего. Герасимов отмечает, что несмотря на общероссийский спад спроса на офисы, зафиксированный в последние годы, по своим объектам он этого не ощутил у его группы компаний ГерасимовЪдостаточно предложений, но в целом, оценить ситуацию затрудняется. В свою очередь, Гайнетдинов считает, что если экономический рост продолжится, он приведет к увеличению административного персонала бизнеса, что станет драйвером интереса к офисной недвижимости, которая, впрочем, минимум, в ближайший год не будет пользоваться взрывным спросом. К наиболее стабильным инвестициям в недвижимость Еленкин относит вложения в торговые площади: Всегда востребованы небольшие точки для малых предпринимателей с целью оказания различных услуг. Например, парикмахерские, салоны красоты, и тому подобное. В целом, наши эксперты прогнозируют быстрое развитие рынка небольших коммерческих помещений,которые малый и средний бизнес может использовать как производственный цех, склад, офис или, допустим, шоу-рум. Спрос на формат light industrial (небольшие помещенияв несколько сотен квадратных метров) превышает предложение в десятки раз. В случае с большими площадями ситуация сложнее. Для примера, в Ульяновске на продажу выставлено сразу несколько крупных торговых центров, которые долгое время не могут найти покупателей. Например, ТЦ Велес в августе 2022 года предлагался за491 миллион рублей, в марте 2023 - за499, а в последний месяц лета - уже за 375 млн. Сегодня за него просят 450 миллионов. ТЦ Олимп в апреле 2022 года шел по цене в 360 млн, сейчас - 330. Эксперты поясняют, что спрос на большие объекты зависит от их перспективной доходности и возможности привлечения якорных арендаторов. Светлана Пономарева добавляет, что качественная коммерческая недвижимость сейчас в дефиците, но это нормально если она приносит стабильный доход, то и продавать ее нет смысла, а спрос на торговые площадки, в частности, для стрит-ритейла в Ульяновске традиционно хорош: - Торговая недвижимость может показывать как огромный доход, так и минимальный. На это влияет локация, трафик и другие факторы. Если у объекта есть якорный арендатор, необходимо уточнить, на каких условиях заключен долгосрочный договор. Если, например, нельзя повышать ставку в течение четырех лет, это может быть не особенно выгодной для арендодателя сделкой, поскольку инфляционные риски сейчас достаточно высоки, плюс повышается налог на недвижимость. Стоит ли покупать? Сергей Герасимов считает, что если есть возможность, безусловно, стоит приобретать подобные объекты недвижимость всегда являласьнеким гарантом финансовой независимости и безопасности: Объекты только дорожают, поэтому всегда одним из способов защиты капитала будут вложения в коммерческую недвижимость. Ситуация постоянно меняется, поэтому назвать однозначного лидера по стабильности среди площадок коммерции невозможно, добавляет Герасимов. Зато Гайнетдиновне рекомендует частникам вкладываться в пассивный доход в сфере коммерческой недвижимости: Если у человека небольшие суммы - порядка 10 миллионов рублей, лучше купить квартиру или дачу. А если у предпринимателя есть 500 млн рублей, которые не нужно вкладывать, например, в модернизацию или улучшение условий труда персонала, можно рассмотреть что-то посерьёзнее. Всё зависит от размера средств, которымы инвестор располагает. Фото на главной:freepik.com