Метры угрожают пузырем: какие опасности таит бурный спрос на ипотеку?

Российский рынок ипотеки по итогам текущего года может обновить исторический максимум. Такой прогноз содержится в очередном выпуске доклада о денежно-кредитной политике Банка России. В частности, в документе указывается, что наибольший вклад в пересмотр прогноза кредитования населения обеспечивают ипотечные кредиты, объем выдач которых в 2023 году может обновить исторический максимум.

При этом, пол данным регулятора, в предстоящие два года специалисты прогнозируют плавное замедление кредитования. В докладе сообщается, что «ограничивающее влияние на темпы роста розничного кредитования будут оказывать принятые Банком России макропруденциальные меры». Ранее сообщалось, что объем выдачи ипотечных жилищных кредитов в России в минувшем июне вырос более чем в два раза по сравнению с июнем 2022 года и перевалил за 626 млрд рублей. Средний размер ипотечного жилищного кредита увеличился в течение июня на 1,5% - до 3,7 млн рублей.

Опасная грань

Складывающаяся ситуация очевидно чревата надуванием ипотечного пузыря. В частности, о таком сценарии ранее предупреждали в Госдуме. Член нижней палаты парламента Николай Арефьев заявлял, что в последние годы в стране многие были вынуждены брать ипотеку, что увеличило закредитованность населения. При этом парламентарий предупреждал, что в сейчас в стране существует угроза ипотечного пузыря.

В частности, к предпосылкам ипотечного пузыря Арефьев отнес уход с рынка зарубежных компаний, в результате чего некоторые люди остались без работы. Также нерешенными остались и проблемы, которые принесла пандемия коронавирусной инфекции: отсрочка по ипотеке помогала какое-то время, однако она довольно быстро завершилась.

Согласно официальным данным Банка России, всю весну выдача ипотечных кредитов росла на 2,1–2,2% ежемесячно. Представители регулятора не скрывали, что расценивали такой темп как «высокий». При этом ключевым драйвером роста называлась ипотека с господдержкой. Например, в минувшем мае выдачи по ней выросли на 9% по сравнению с апрелем, до 303 млрд рублей. По данным ЦБ, увеличились выдачи как в рамках «Семейной ипотеки», так и льготной ипотеки.

Напомним, что еще в феврале первый заместитель председателя ЦБ РФ Ксения Юдаева указывала, что специальные программы, введенные государством в период пандемии COVID-19, сформировали большой спрос на ипотеку и значимо разогнали цены на жилье.

Между тем, для купирования рисков дальнейшего надувания ипотечного пузыря мало что предпринимается. Экономический аналитик Артем Ермолаевы в разговоре с INFOX сообщил, что обновленную программу льготной ипотеки продлили до 1 июля 2024 года. По его словам, программа предполагает оформление кредита в одном из банков — участников программы на срок до 20 лет по ставке не выше 8% годовых. При этом первоначальный взнос, предусмотренный программой, — не менее 15%, а максимальная сумма кредита — 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих к ним областей и 6 млн рублей для других регионов страны.

«К сожалению, далеко не все клиенты понимают, что за якобы выгодными маркетинговыми предложениями нет ровным счетом никакой экономии. Чаще всего им, напротив, приходится переплачивать за покупку. Это риски, о которых многие потребители не знают, либо, напротив, закрывают на них глаза», - указал собеседник издания.

Между тем, в ВТБ заявили, что, несмотря на бурное развитие рынка ипотеки, «перегрева» пока не наблюдается. С таким заявлением выступил зампредседателя правления банка Анатолий Печатников.

В беседе с телеканалом «Россия 24» Печатников признал, что в текущем году рынок ипотеки развивается рекордно быстрыми темпами, которые уже на 15% превышают результат даже 2021 года. По его слвоам, этому способствуют спрос на вторичное жилье, интерес к частному строительству и реализация госпрограмм, в результате чего объем выданной ипотеки в течение двух-трех ближайших месяцев подберется к результату всего 2022 года.

Заемщики в безопасности?

Представители финансовых властей утверждают, что предпринимают необходимые меры для того, чтобы не допустить надувания ипотечного пузыря на рынке. Так, до 1 июня текущего года ЦБ в обязательном порядке требовал, чтобы банки формировали дополнительные резервы для ипотечных программ с первоначальным взносом менее 10% от стоимости кредита. Однако с 1 июня этот порог был увеличен до 20%, а с начала следующего года он станет еще выше — 30%.

Ранее стало известно, что 60,3 процента россиян готовы оформить ипотеку, причем каждый четвертый планирует закрыть ее в течение пяти лет. Такие данные приводили специалисты «СберСтрахования».

По данным аналитиков, количество желающих купить квартиру сократилось почти на 16 процентных пунктов. При этом сумма, которую россияне готовы потратить на жилье, удвоилась (до 4 миллионов рублей). Наибольшую цену готовы заплатить в российской столице (в среднем 7 миллионов рублей).

Согласно результатам исследования, больше всего желающих оформить ипотечный кредит оказалось в Краснодаре, Санкт-Петербурге, Уфе и Казани.

По мнению зампреда думского комитета по экономической политике Артема Кирьянова, ипотечное кредитование в этом году действительно не снижает темпа.

«Предпосылки для этого - серьезная поддержка государства многих категорий граждан, реализация отложенного спроса - со времени пандемии - на крупные покупки, желание сохранить средства в «твердой валюте» недвижимости. Оцениваю этот тренд как положительный в текущих условиях - строительство является ключевым драйвером развития экономики, обеспечивая функционирование смежных отраслей, стабильный рост рабочих мест», - пояснил Кирьянов.

По его словам, стройкомплекс страны грамотно управляет этим процессом, выходя на рекордные показатели строительства - порядка 103 млн квадратных метров в прошлом году.

ЦБ хотят ввести альтернативу ипотеке

«Трудно переоценить и фактор улучшения жилищных условий людей, особенно семей с детьми - этой категории государство уделяет особое внимание. Реализация национального проекта по строительству жилья дает новое качество жизни россиян. Позиция ЦБ по вопросам ипотеки представляется излишне консервативной; не разделяю опасений по поводу «ипотечного пузыря» в целом, однако важно, чтобы кредитными организациями соблюдался принцип, когда кредит равен или меньше залога», - указал депутат в разговоре с INFOX.

Он полагает, что в этой части заемщики должны себя чувствовать в безопасности даже при наступлении трудных жизненных ситуаций. Однако недопустимы предложения с завышенной оценкой недвижимости под условный «нулевой» процент ипотеки, и это должно быть в фокусе внимания ЦБ как регулятора, резюмировал Кирьянов.