Возможности и угрозы 2023 года на рынке новостроек

Принятые вызовы и последовавшие решения непростых задач прошлого года стали основой для новых перспектив рынка недвижимости. С каким потенциалом и возможными сложностями для развития начинается новый 2023 рассказывает Всеволод Иванов, директор компании UDS.

Завершающееся импортозамещение

В список самых ярких итогов 2022 по праву входит импортозамещение, которое по многим позициям практически завершилось. В новый год отрасль вступает с готовностью возводить объекты в основном из отечественных материалов с использованием российского оборудования, отчасти используя зарубежные поставки от стран, продолжающих сотрудничество.

Отсрочка внедрения ТИМ

Перенос срока обязательного внедрения ТИМ при проектировании новостроек на первый взгляд существенно не влияет на стратегию развития 3D-моделирования в жилом строительстве. Однако теперь появилась фора для подготовки к переходу, возможность подобрать наиболее надежные отечественные решения, обкатать шероховатости и провести нужную доработку продукта. При вдумчивом подходе, возникшая отсрочка может стать для девелопера дополнительным бонусом.

Апгрейд цифровых технологий

Полученная в ушедшем году поддержка IT-отрасли подарила застройщикам новые инструменты цифровизации. Появились давно востребованные агрегаторы программного обеспечения для решения задач сферы недвижимости, охватывающих все этапы – от сопровождения сделки в электронном виде до повышения эффективности эксплуатации запущенных объектов. Так, в ноябре была запущена площадка «Карта цифровых решений» – совместный проект Департамента градостроительной политики города Москвы и ГБУ «Мосстройинформ».  Помимо этого, получил развитие проект Минстроя России «Умный город», началась разработка и внедрение отраслевых стандартов для построения системы «умный многоквартирный дом». Также активно прогрессирует отечественное ПО, что позволяет не зависеть от импорта и снизить расходы на логистику, изменение курса валют, санкционные издержки. В сумме факторов цифровые инструменты становятся доступнее, внедрение новых разработок в строящиеся объекты становится проще, что позволяет предлагать покупателям более интересный продукт.

Инвест-привлекательность

Непростая экономическая ситуация и возросшие показатели инфляции в 2022 году не оказали негативного влияния на инвестиционную привлекательность недвижимости. Наоборот, исследования популярных инвест-инструментов демонстрируют, что недвижимость сохраняет главенствующее место по доходности, опережая альтернативные способы хранение средств, например, в золоте, валюте и акциях.

Низкие ставки по ипотеке

Перипетии прошедшего года в сухом остатке подарили рынку недвижимости ипотечные программы с исторически низкими процентными ставками. К сентябрю 2022 ключевая ставка ЦБ достигла 7,5%, что оказалось на 1% меньше уровня январь этого же года. Рыночные условия позволили девелоперам в сотрудничестве с крупными банками запустить собственные субсидированные программы с условиями, которые нельзя было бы и предположить годом ранее.

Еще одним позитивным решением стало продление и расширение государственной программы «Семейная ипотека», а также сохранение льготной ипотеки, пусть и с некоторым повышением ставки.

Ипотека с обстановкой интерьера

В конце ноября пошло обсуждение законопроекта Минстроя России, который мог бы позволить застройщикам включать в договоры долевого участия обстановку квартир. Потенциально возможность взять ипотеку на лот не только с отделкой, но и мебелью, позволит покупателям сэкономить на ремонте до 20% бюджета. Как следствие, в случае принятия законопроекта, ожидается появление дополнительного спроса.

 

Наряду с позитивными предпосылками нельзя не сказать об угрозах развитию рынка первичной недвижимости.

Запрет около нулевых ставок

По-прежнему ожидается введение запрета на использование ипотечных предложений с низкими ставками. По заявлению главы Банка России Эльвиры Набиуллиной ограничение выдачи «ипотеки от застройщика» по около нулевым ставкам планируется в начале этого года.

Уже в декабре Банк России повысил надбавки к коэффициентам риска по кредитам на первичное жилье с первоначальным взносом ниже 10%. Следующей сдерживающей мерой может стать введение повышенных надбавок (например, 100%) для первоначального взноса на уровне 10–20%.

Поддержка вторичного рынка жилья

В июне минувшего года вице-премьер Марат Хуснуллин выступил с инициативой запуска ипотеки с господдержкой для «вторички». И хотя в сентябре замглавы Минстроя Никита Стасишин опроверг разработку такой программы, а Счетная палата России в лице аудитора ведомства Натальи Труновой не нашла усиление существующих условий целесообразным, исключать возможность возвращения к данному предложению нельзя. Усиление ипотечных программ для вторичного фонда может привести к перетеканию спроса.

Снижение платёжеспособности

Основным фактором, затрудняющим развитие отрасли, как и в прошлом году остаётся снижение платёжеспособности потенциальных покупателей. Наметившееся в 2022 году соревнование между девелоперами в качестве продуктов найдёт своё продолжение в наступившем году.

Получится ли обернуть данную сложность в преимущество – жизненно важный вопрос для каждого проекта и каждого застройщика. Впрочем, пока вся история развития российского рынка новостроек говорит о том, что профессиональные девелоперы находят пути для сохранения и дальнейшего роста рынка, в том числе опираясь на государственные программы и инициативы.