В России с 1 октября остановлена регистрация сделок между застройщиками и дольщиками

Ужесточение требований к страховщикам парализовало строительный рынок. За 2 недели в Петербурге не зарегистрирован ни один договор долевого участия. Заморожено около 2,5 млрд рублей.Уже 2 недели в Петербурге Росреестр не регистрирует сделки с недвижимостью по договорам долевого участия (ДДУ). Причиной паралича стали поправки в ФЗ №214 "О долевом строительстве", вступившие в силу 1 октября. Они ужесточили требования к компаниям, страхующим ответственность застройщиков. Новым требованиям соответствуют лишь 18 страховщиков России. Но большинство из них отказываются страховать строителей, опасаясь высоких рисков этого рынка. У строителей осталось два пути: или идти за дорогими банковскими гарантиями, или вступать в НО "Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков" (ОВС), бизнес которого связывают с депутатом Госдумы Александром Хинштейном (он и вносил поправки об ужесточении страхования застройщиков).Петербургские строители вступать в ОВС отказываются и нести деньги в банки не спешат. Они предлагают создать альтернативную структуру — государственную корпорацию "Агентство по страхованию рисков при участии в строительстве". Проект закона на днях отправлен в Минстрой РФ.Правовой параличСтроители воспринимают все происходящее как катастрофу. Потери в виде задержанных платежей дольщиков они оценивают в 2,5 млрд рублей."Ежемесячно в городе регистрируются сделки по ДДУ на сумму более 5 млрд рублей. Так что ущерб за 2 недели простоя мы оцениваем в 2,5 млрд рублей. Ситуация патовая. Настоящий правовой паралич", — говорит гендиректор Объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов. "Рынок на ушах. И неясно, как эта ситуация может разрешиться. Если она затянется, последствия будут катастрофические. Ведь застройщики не могут распоряжаться деньгами от проданных квартир. А значит, не могут дальше строить", — говорит гендиректор "Петрополя" Марк Лернер. "Запаса финансовой прочности рынку хватит максимум на 2–3 месяца", — переживает председатель совета директоров "Лидер Групп" Александр Рассудов. "Мы работаем по схеме ЖСК, которая не требует обязательного страхования. Но озабочены происходящим. Нет гарантии, что мы не столкнемся с такой же ситуацией", — говорит руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев.В Росреестре дать прогноз о сроках возобновления регистрации договоров затруднились.Риски страховщиковПо экспертным оценкам, сегодня страховкой обеспечены почти 25% ДДУ в стране. За прошлый год страховщики собрали на этом рынке около 5 млрд рублей (из них около 7% — в Петербурге), застраховав риски на 685 млрд рублей.Новые требования Банка России к страховщикам были включены в ФЗ №214 и вступили в силу 1 октября. Компаниям в 4 раза, до 1 млрд рублей, повысили минимальный размер собственных средств и установили страховой лимит в 300 млн рублей на компанию, что соответствует нескольким десяткам квартир.Новым требованиям соответствуют лишь 18 страховых компаний — хотя еще в начале года их было 40. Причем 14 фирм, оставшихся в реестре ЦБ, никогда не страховали ответственность застройщиков по ДДУ и не собираются это делать."Строительный рынок очень зависит от макроэкономической ситуации. При падении спроса трудности могут возникнуть сразу у многих компаний. А страховщик должен будет выплатить возмещение людям независимо от причин банкротства застройщика. Риск очень высок", — говорит Денис Зенка из "АльфаСтрахования"."Огромный объем обязательств строителей перед дольщиками предполагает серьезную перестраховочную защиту. Но ее нет. Меж тем стоимость крупного жилого комплекса — несколько миллиардов рублей. Такой объем ответственности без перестрахования даже крупные страховщики не смогут принять на собственные плечи", — предупреждает Виталий Овсянников из Северо–Западного дивизиона "Ренессанс страхования".Лобби конкурентовВ сложившейся ситуации у строителей есть два пути, определенных законом: или брать банковскую гарантию, которая обойдется в 3–4% от стоимости квартиры (для сравнения: ставка страховщиков — 0,15–0,4%), или вступать в ОВС, где средний тариф — 1%.Банковское сообщество, постоянно конкурирующее со строителями за деньги инвесторов, от происходящего будет в выигрыше. "Привлеченные от дольщиков средства строители сейчас кладут в банки, на аккредитив. Эти деньги заморожены только для строителей, а банки могут ими распоряжаться", — добавляет гендиректор АН "Метры" Андрей Вересов.С ОВС тоже не все просто. Это некоммерческое объединение было создано крупными российскими компаниями летом 2013 года. Однако его связывают с депутатом Александром Хинштейном, который возглавляет рабочую группу партии "Единая Россия" по защите прав дольщиков. Он же вносил поправки об ужесточении требований к страховщикам.Сейчас в ОВС 176 компаний из 33 регионов. Строителей из Петербурга в их числе нет. "Членский взнос в эту структуру — 1 млн рублей. И все ее участники несут солидарную ответственность за коллег. А отвечать своими деньгами перед дольщиками в других регионах не хотелось бы", — пояснил Александр Рассудов."Не исключаю, что эта история затеяна ради пополнения рядов, а значит, и бюджета ОВС. Но остановить целый строительный рынок с годовым оборотом 3 трлн рублей ради того, чтобы отдельные депутаты обогатились, — это очень цинично", — считает один из участников рынка.Кроме того, по его словам, ОВС может обанкротиться вслед за кем–нибудь из своих крупных резидентов. "А поскольку это некоммерческое партнерство, то государство вытягивать его из банкротства не будет", — уверен собеседник "ДП".Александр Хинштейн заявил "ДП", что бизнесом не занимается и равноудален от всех российских застройщиков. "Проблемы с перестраховкой возникли у 15% строителей. Пусть вступают в ОВС. Взнос туда равен стоимости 10 м2 жилья в Петербурге. Если нет таких денег, может, стоит заняться другим бизнесом?" — говорит депутат.Хинштейн подчеркнул, что задача власти — максимально защитить людей в кризис. "Число обманутых дольщиков с начала года выросло на 20%. Многие строители кризис не переживут. А страховщики при прежних условиях защиту людям не гарантировали. Мы предвосхитили проблему. Это лучше, чем ее расхлебывать", — заключил он.Нужен мораторийСтроители говорят, что нужен мораторий на поправки в ФЗ №214."Их пропихнули через Думу за неделю до каникул. Никто не успел подумать о последствиях. Нужен мораторий месяцев на шесть", — считает Алексей Белоусов, ратующий за создание госкорпорации "Агентство по страхованию рисков при участии в строительстве". Там будет фонд страхования, куда все застройщики будут перечислять единый взнос для страхования рисков неисполнения своих обязательств. "Проект федерального закона отправлен в Минстрой РФ на рецензию", — сообщил он.По мнению Александра Хинштейна, санатором проблемных объектов с полномочиями перестраховки могло бы также выступить создаваемое сейчас Агентство жилищного развития.