Новые правила сделок с долями на недвижимое имущество — что нужно знать собственникам и покупателям?

Не так давно мы сообщал новость, гласящую, что с 1 сентября 2022 года микродоли в жилых помещениях отменяются. Нормативная база: №310-ФЗ от 14 июля 2022 г.

В связи с этим возник вопрос, каким образом теперь будут совершаться сделки с недвижимостью, в которой выделены доли. Ведь домов с таким видом сособственности сразу с наступлением осени меньше не стало.

Росреестр разъяснил эту ситуацию в Информационном письме от 12 августа 2022 г.N 14-6985-ТГ/22.

Согласно новой редакции части 1.1 ст. 30 ЖК РФ, теперь запрещается разделять жилое помещение между собственниками так, чтобы на одного человека приходилось менее 6 квадратных метров.

Если после указанной в законе даты: 1 сентября 2022 года – будут совершаться сделки с недвижимостью, нарушающие данное требование, значит, такие сделки будут признаны недействительными.

Исключением из правила станут только такие сделки, когда выделение долей обязательно вне зависимости от размера самих долей:

• приватизация жилого помещения,
• наследование,
• выделение долей в недвижимости, приобретенной с помощью средств маткапитала,
• иные случаи, когда доли в жилом помещении образуются по закону.

Мнение Росреестра

Росреестр подчеркивает, что сделки, заключенные ранее 1 сентября 2022 года отменить на основании №310-ФЗ будет нельзя.

То есть данный закон обратной силы не имеет.

Если сделка с выделением долей была осуществлена, скажем, 30 августа и еще не прошла регистрацию, то никаких препятствий на пути к узакониванию она не встретит.

При госрегистрации сделки в Росреестре никто, как правило, не занимается проверкой ее законности. Но ничтожная сделка не будет зарегистрирована.

Регистраторы непременно проверят законность выделения долей во всех сделках после 1 сентября 2022 года

Нормативная база: ст. 26 Закона №218-ФЗ.

Если регистраторы обнаружат нарушение закона при выделении долей в жилой недвижимости, то об этом будет сообщено и в центральный аппарат Росреестра, и тому нотариусу, который удостоверил сомнительную сделку.

Чтобы проверить сделку на соответствие букве закона, специалистам Росреестра достаточно воспользоваться калькулятором, умножив общую площадь помещения, указанную в ЕГРН, на размер отчуждаемой доли.

Например, незаконными могут признать сделку, в которой квартиру общей площадью 30 квадратов поделили между сособственниками так, что одному принадлежит 1/10 доли, а другому — 9/10. Меньшая из долей соответствует всего лишь трем квадратным метрам (30 х 1/10), и это нарушает узаконенную минимальную норму в 6 квадратов. Этой детали будет достаточно, чтобы признать сделку ничтожной.

То есть фраза в законе «на каждого сособственника не должно приходиться менее 6-ти кв. м» трактуется так, что даже в случае ущемления прав одного человека, сделка зарегистрирована не будет.

Надеемся, что разъяснение Россреестра поможет многим из вас правильно распределить доли в недвижимости и никаких проблем при регистрации сделки не обнаружится.

--

Текст авторский, копирование и использование возможно только с письменного разрешения Юридической Консультации "E911 Group".