Способны ли арендные дома решить жилищные проблемы югорчан?

Квартирный вопрос для югорчан был и остаётся мучительной «головной болью». К сожалению, многие жители региона не могут решить его с помощью существующих программ. Поэтому окружное правительство приняло решение о строительстве доходных домов.

В сентябре 2012 года в Югре приняли концепцию развития рынка арендного жилья, а спустя два года в Нефтеюганске был сдан первый доходный дом.

Глава региона Наталья Комарова в своих выступлениях отмечала, что если такое жильё станет пользоваться устойчивым спросом, то в будущем округ начнет формировать арендный фонд, выделяя под него до 50 тысяч квадратных метров ежегодно. Доходные дома планируется строить по всей Югре, начиная с 2016 года. Программа рассчитана до 2020 года и позволит обеспечить жильем около пяти тысяч семей. За это время в округе должно быть построено 250 тысяч квадратных метров арендного жилья. Правительство региона надеется, что реализация данного проекта сможет разгрузить социальные жилищные очереди, в том числе среди молодых семей. Кстати, чиновники заверяли, что стоимость аренды будет как минимум на треть ниже рыночной.

«Доступное арендное жильё должно позволить работающим семьям с небольшой финансовой обеспеченностью снимать квартиры по цене ниже рыночной. Под доступностью следует подразумевать отличие от рыночной цены в сторону снижения не менее чем на треть. Это позволит обеспечить стабильность и долгосрочность найма. Также необходимо предусмотреть и такие условия, при которых часть квартир будет передаваться в аренду малообеспеченным гражданам по минимальной ставке», - говорила Наталья Комарова в ходе общественного обсуждения концепции.

На сегодняшний день уже введены в эксплуатацию пилотные проекты в Нефтеюганске, Ханты-Мансийске и Сургуте. Так что уже можно подвести первые итоги запуска программы арендного жилья.

И так, по словам генерального директора Ипотечного агентства Югры Евгения Чепеля, три построенных доходных дома заселены практически на сто процентов. В Ханты-Мансийске большинство квартир было забронировано ещё до ввода дома в эксплуатацию. Сегодня в нём нет ни одной свободной. Что касается стоимости, то она варьируется от 14 800 до 33 500 рублей в месяц. Самое дешёвое жильё – это квартира – студия в Нефтеюганске за 14 800 рублей. В Сургуте такое «гнёздышко» уже будет стоить 15 700 рублей. Если же вы хотите обосноваться в комфортной однокомнатной квартире, то вам придётся заплатить 16 200 рублей в Нефтеюганске, 17 900 рублей в Сургуте, и 21 300 рублей в окружной столице. Двухкомнатная в этих городах обойдётся в 21 500, 22 800 и 27 400 соответственно. Удивительно, но в Нефтеюганске трёхкомнатная квартира сдаётся по цене двухкомнатной – за 21 500 рублей. А вот чтобы снять трёшку в Сургуте или Ханты-Мансийске, придётся раскошелиться. В окружном центре она обойдётся в 33 500 рублей, а в Сургуте - 28 600 рублей.

Как видим, цены арендного жилья не сильно отличаются от рыночных, хотя именно такие задачи ставила перед проектом глава региона. Но, тем не менее, квартиры в доходных домах пользуются спросом.

«Размер арендной платы в наемных домах соответствует нескольким критериям, - поясняет Евгений Чепель. - Во-первых, выплаты за аренду не должны превышать 80 процентов ежемесячного платежа за ипотечный кредит на аналогичное жилое помещение. Второе – максимальный размер арендной платы за один квадратный метр не должен превышать размер, рассчитанный в соответствии с «Порядком формирования перечня объектов арендного жилья в автономном округе и определения размера платы за наем жилого помещения в наемном доме», который определен постановлением правительства автономного округа. Кроме того, учитывается окупаемость проекта и среднерыночная цена. Мы ориентируемся на рынок. Мы не монополисты, и без оглядки на рынок цены выставлять не можем. К нам просто не пойдут клиенты, если их не будет устраивать предложенная цена».

Также он отметил, что оплата жилищно-коммунальных услуг производится нанимателем самостоятельно, опираясь на показания индивидуальных приборов учета. При этом плата за текущий ремонт и содержание многоквартирного дома ниже среднегородской: для Нефтеюганск на 10 процентов, для Сургута – на 16 процентов, для Ханты-Мансийска – на 24 процента. А взносы на капитальный ремонт оплачиваются собственником жилья, то есть агентством. Также наниматели могут экономить на коммунальных расходах за счет энергосберегающих технологий, которые применены при строительстве арендных домов: рационально продуманы объемно-планировочные решения, наружные стены утеплены минераловатными плитами, применены конструкции энергоэффективных окон. Кроме того, в домах установлена современная регулируемая отопительная система: в Ханты-Мансийске – это индивидуальная газовая котельная, в Сургуте и Нефтеюганске – индивидуальные тепловые пункты.

Отметим, что изначально доходные дома строились для приглашённых специалистов. На сегодняшний день претендовать на проживание в них могут все граждане России. Ограничений никаких нет. Но, тем не менее, предпочтение в первую очередь остаётся за работниками бюджетной сферы.

«При этом никакого особого отбора не ведется, - заверяет Евгений Чепель. - Основной критерий – платежеспособность. Размер арендной платы не должен превышать 45 процентов ежемесячного семейного дохода. То есть он не должен быть неподъемным для семьи – иначе возможны проблемы и для управляющей компании дома, и для съёмщиков. Еще один критерий – трудоустроенность. Наниматель должен работать. Если составить примерный, средний портрет наших клиентов, то это, как правило, молодые семьи с детьми, работающие в бюджетной сфере – учителя, медицинские работники, представители силовых структур».

По мнению главы региона Натальи Комаровой, чтобы обеспечить дальнейшее развитие сектора арендного жилья, необходимо привлекать частные инвестиции. В качестве основной преференции, которая будет реализована на региональном уровне, губернатор назвала специальный режим по налогу на имущество: «Мы полагаем, что для стимулирования потока частных инвестиций целесообразно передавать земельные участки для строительства арендного жилья без торгов».

Благодаря закону автономного округа «О налоге на имущество организаций», собственники арендных домов освобождены от уплаты налога в отношении объектов жилищного фонда, находящихся в доходном доме.

Но пока на этапе реализации программы, проект инвестирует только ипотечное агентство Югры, которое привлекает 51 процент собственных средств и 49 процентов - заемных.

Евгений Чепель считает, что для успешного развития рынка арендного жилья, в первую очередь, необходимо обеспечить доступ инвесторов к «длинным и дешевым» деньгам. Также немаловажную роль в развитии этого бизнеса, по его мнению, играет стоимость и скорость строительства арендных домов, объемно-планировочные решения квартир и их «правильная и умная» площадь. То есть на меньшей общей площади необходимо размещать больше «жилых» квадратов, оборудуя их техникой и мебелью. Чем затраты на инфраструктуру ниже, тем «проще» и «дешевле» развивать данный вид бизнеса.

«И, конечно же, свою роль играет рынок аренды в целом, и влияние на него платежеспособного спроса населения. Спад доходов ведет к снижению стоимости аренды на «сером» рынке и, следовательно, «потянет» вниз «официальную» аренду, - считает Евгений Чепель- Также развитию данного рынка помогут частные инвестиции. Но в настоящее время пока не созданы финансовые инструменты для их привлечения».

Несмотря на «подводные камни», доходные дома в автономном округе пользуются бесспорным спросом, который, как мы думаем, будет только расти. Югорчане готовы снимать квартиры в арендных домах, но по доступным ценам. А те, кто реализует окружную программу, уверены в том, что данный проект поможет многим югорчанам решить жилищные проблемы.