Нежелательный сосед: Минстрой предлагает снизить риски покупки жилья с обременением

Покупатели ранее приватизированной квартиры перед сделкой смогут узнать из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН), кто еще помимо собственников может ей пользоваться. Такой законопроект подготовил Минстрой для повышения прозрачности сделок и подстраховки покупателей, которым сейчас крайне сложно получить такие сведения. Однако одновременно в Госдуме на рассмотрении находится другая инициатива – о запрете выдавать данные из ЕГРН третьим лицам без согласия собственника, что может осложнить проверку квартиры перед покупкой.

Кто может бессрочно пользоваться жильем даже при его перепродаже

Иногда покупатель квартиры после сделки обнаруживает, что на проживание на его квадратных метрах претендуют родственники или бывшие супруги предыдущего собственника. И суды встают на их сторону, разрешая пожизненно пользоваться квартирой. По действующему законодательству право бессрочного проживания в жилье есть у лиц, которые ранее отказались от права приватизации квартиры или не смогли им воспользоваться по уважительным причинам, например, из-за отбытия наказания в местах лишения свободы. И при продаже жилья это право за ними сохраняется, что может оказаться неожиданностью для нового владельца.

Дело в том, что такие обременения не регистрируются в ЕГРН. В выписке из домовой книги паспортного стола или в справках ЖЭУ, управляющей компании, ТСЖ тоже не всегда оказываются актуальные данные о зарегистрированных. Строго говоря, праву собственности покупателя ничто не угрожает, но выселить нежелательного квартиранта не получится, пока он сам того не захочет. Из-за этого стоимость жилья окажется значительно ниже рыночной, и проживать в ней будет некомфортно, а иногда и просто невозможно, предупреждает советник Федеральной палаты адвокатов (ФПА) РФ, адвокат, председатель коллегии «Власова и партнеры» Ольга Власова.

«При совершении сделок с жилым помещением необходимо указать в договоре лиц, сохраняющих право пользования этим помещением. Но, например, у покупателя отсутствует какая-либо легальная возможность узнать или запросить соответствующие сведения в уполномоченном органе и проверить, не приобретет ли он по договору жилое помещение с «приданым» в лице родственников бывшего собственника квартиры, которые сохранят право проживания в этой квартире», – объясняет Ольга Власова.

Она напоминает, что еще в 2015 году Конституционный суд суд РФ поручил исправить законы, чтобы обеспечить прозрачность информации об обременениях на жилье. Гарантией могло бы стать обязательное указание обременений в ЕГРН.

ЕГРН будет дополнен новыми данными о квартирах

Спустя семь лет Минстрой предложил расширить перечень сведений об объекте, которые включаются в ЕГРН. Согласно подготовленным поправкам в закон «О госрегистрации недвижимости», в реестре должны быть данные о лицах, вписанных в ордер на получение квартиры в жилищно-строительном кооперативе, а также о бывших членах семьи собственника жилья, которые в момент приватизации имели равные права пользования этим помещением с приватизировавшим его лицом.

«Чаще всего бывшими членами семьи собственника признают бывшего супруга собственника или бывшего супруга члена семьи собственника жилого помещения. Хотя действующее жилищное законодательство не исключает возможность признания детей бывшими членами семьи их родителя–собственника жилого помещения в случае достижения такими детьми дееспособности в полном объеме», – объясняет адвокат.

Однако в проекте уточняется, что такие сведения вносятся по заявлению собственника квартиры либо лиц, имеющих право проживать в ней. И это является недостатком проекта, полагают юристы. «Какая может быть у этих лиц мотивация потратить свое время, сходить в МФЦ только для того, чтобы какие-то данные у них были внесены в реестр?» – удивляется партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов. Ведь наличие права на пользование жилым помещением никак не будет зависеть от наличия сведений о нем в ЕГРН.

Станислав Данилов называет идею наполнения ЕГРН дополнительными данными разумной, но, по его мнению, предложенный законопроект из-за упомянутого недостатка не позволит достичь желаемого результата: реального устранения конфликтов между собственниками и пользователями квартиры.

Без согласия собственника данные из ЕГРН не получить

Пока законопроект Минстроя проходит стадию общественного обсуждения, в Госдуме ко второму чтению готовится законопроект, который усложняет для покупателей недвижимости доступ к информации о собственниках из ЕГРН. Он предусматривает, что имя собственника недвижимости, ее залогодержателя будет раскрываться третьим лицам лишь с их согласия.

Если инициативу поддержат, то покупатель, заказав выписку по заинтересовавшему его объекту, не обнаружит в ней имя владельца или залогодержателя. Полноценную выписку можно будет заказать через нотариуса «для совершения сделки с объектом недвижимости». Кроме того, в полном объеме данные должны будут предоставляться супругам собственников объектов недвижимости, а также их совладельцам.

Необходимость таких ограничений авторы законопроекта объясняют стремлением оградить военнослужащих и сотрудников правоохранительных органов от деанонимизации и сбора персональных данных.

Инициативу поддержало правительство РФ, следует из его опубликованного отзыва. Положительные заключения дали и комитеты Госдумы. «Ограничение доступа к персональным данным физического лица, содержащимся в ЕГРН, представляется позитивным и востребованным нововведением, способным обеспечить дополнительные гарантии неприкосновенности сведений частных лиц», – говорится в заключении на законопроект комитета Госдумы по госстроительству. Поправки в Госдуме собирают к этому проекту до 22 июня.