Топ-5 инвестиционно привлекательных строек
По подсчетам экспертов рынка первичной недвижимости, по итогам трех кварталов 2015 года спрос на новостройки сократился от 30 до 50% (до двух раз) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Объем продаж петербургских застройщиков в прошлом 2014 году достигал рекордного показателя в 5 млн кв. метров, что на 30% больше, чем в 2013 году. В E3 Investment отмечают, что по итогам 2015 года хорошим результатом стало хотя бы достижение уровней продаж 2013 года.
Доходы населения снизились по итогам года в среднем почти на 10%, вслед за сокращением доходов снижается платежеспособный спрос на недвижимость. Сложности с привлечением кредитных средств на новые проекты и снижение притока средств дольщиков приводят к тому, что застройщики начали сокращать объемы нового предложения: некоторые проекты откладываются, новые очереди в запущенных стройках выводятся не так часто, как это планировалось.
Сокращение предложения будет особенно заметно в 2016–2017 годах и сыграет на поддержание цен на рынке недвижимости. Застройщики в любом случае не смогут опустить цены ниже себестоимости реализации проектов, а она растет вместе с подорожанием импортных стройматериалов, ростом тарифов и увеличением нагрузки по строительству дорожной и социальной инфраструктуры.
Поэтому при расчете самых выгодных вариантов для инвестиций в новостройки для дальнейшей перепродажи в готовых домах, аналитики из E3 Investment закладывают показатели нулевого роста цен на первичную недвижимость на период до конца 2016 года (в это время вероятны небольшие периоды роста и сокращения цен на новостройки, но по итогам года прирост цен на рынке новостроек покажет нулевые значения). Год назад в октябре 2014 года нами был опубликован прогноз на нулевой прирост цен с октября 2014 по октябрь 2015 года, что мы и наблюдали: в ноябре/декабре прошлого года цены выросли почти на 10% на фоне падения курса рубля, затем с января по август текущего года наблюдался период коррекции к прежним уровням.
Но даже в условиях стагнации рынка цена новостроек от начала строительства до сдачи дома вырастает в среднем по всем объектам на 20% за год, что почти в 2 раза превышает доходность банковского депозита. При этом на рынке новостроек Санкт-Петербурга встречаются объекты с показателями потенциальной доходности и в 10% и в 35% годовых. Методика расчета доходности представлена здесь. Предлагаем ознакомиться с топ-5 доходных новостроек для вложения на начальном этапе строительства. Для достижения рассчитанной в рейтинге доходности инвестирования в новостройки необходимо, чтобы дома были достроены и введены в эксплуатацию в указанные сроки.
1. ЖК «О,Юность» — IV кв. 2016
Период инвестирования — 455 дней
Цена покупки 24 кв. м — 1 730 800 руб.
Прогнозируемая цена продажи 24 кв. м — 2 500 000 руб.
Доходность — 39% годовых
2. ЖК «Юнтолово» — II–III кв. 2016
Период инвестирования — 365 дней
Цена покупки 26 кв. м — 2 056 000 руб.
Прогнозируемая цена продажи 26 кв. м — 2 470 000 руб.
Доходность — 34 % годовых
3. ЖК «Европейский» (корп. 2.2) — III кв. 2016
Период инвестирования — 365 дней
Цена покупки 30,6 кв. м — 2 049 894 руб.
Прогнозируемая цена продажи 30,6 кв. м — 2 740 000 руб.
Доходность — 33% годовых
4. ЖК «Северный вальс» — IV кв. 2017
Период инвестирования -820 дней
Цена покупки 23,79 кв. м — 1085 000
Прогнозируемая цена продажи 23,79 кв. м — 1 926 000
Доходность 33 % годовых
5. ЖК «Екатерининский» — IV кв. 2016
Период инвестирования — 455 дней
Цена покупки 26,1 кв. м — 2 089 710
Прогнозируемая цена продажи 26,1 кв. м — 3 001 500 руб.
Доходность — 32% годовых
Конечно, предложенные расчеты являются ориентировочными, и для разработки стратегии, подходящей конкретному инвестору в конкретных частных условиях, важно учитывать намного больше факторов. Если имеющаяся сумма средств для инвестиций больше стоимости одной квартиры, имеет смысл подумать о диверсификации инвестиций, то есть о покупке квартир в разных жилых комплексах от разных застройщиков.