Из ипотеки в ипотеку

За время развития ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге к сегодняшнему дню сформировалась огромная прослойка горожан, семьи которых уже переросли первую квартиру, взятую в ипотеку. Но ипотеку-то еще платить лет 10–15, да и стагнация на дворе, а улучшать жилищные условия надо. Как быть, спрашивает «Разумная Недвижимость» Илью Круглова, начальника отдела кредитования ООО «Александр Недвижимость» (компания входит в Ассоциацию риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области).

Вариантов развития событий сейчас довольно много, но многие из них зависят от той механики продажи квартиры из-под залога, которую предлагает ваш банк. К сожалению, не все банки еще разрешают одновременное снятие обременения и переход права собственности к новому владельцу. И тогда вам нужно искать покупателя, который согласится рискнуть и сперва выдать вам денежные средства на погашение кредита, дождаться снятия обременения и только потом подписать с вами основной договор купли-продажи. Здесь, возможно, даже придется снизить стоимость квартиры, чтобы привлечь покупателя, который согласится рискнуть (риск же должен быть оправдан). Без риэлтора вероятность успешно провести такую сделку стремится к нулю. Хотя в практике я знаю пару случаев, когда люди справлялись и сами, но в обоих случаях это были не сильно занятые женщины, которые после этого пошли работать в риэлторы (на полставки), так как пришлось освоить довольно большой объем знаний, и они поняли, за что получают деньги риэлторы и какая огромная ответственность лежит на их плечах.

Если ваш банк достаточно современен, лоялен к клиенту и позволит продавать квартиру одновременно со снятием обременения (покупатель ничем не рискует), то можно легко выставить квартиру на продажу. Но не менее важно в этот же момент обратиться в банк за одобрением нового кредита по требуемой сумме. Зачем?

Допустим, через 3–4 месяца вы нашли покупателя. Обратились в банк, а он вам отказал. И первый отказал, и второй, и третий... Вся работа насмарку. Куча потерянного времени, нервов, разбившиеся мечты...

Причины отказов бывают очень разные. В нынешние тяжелые времена, например, в некоторых банках есть стоп-листы профессий и сфер деятельности. Не очень сейчас банки хотят кредитовать сотрудников автосалонов, агентств недвижимости, специалистов по маркетингу, рекламе и PR. Причин бывает крайне много. К тому же вам нужен банк, который при расчете максимально возможной суммы кредита не учтет вашего действующего платежа — к сожалению, далеко не все банки технически могут это сделать, так как их деятельность в этом сильно зарегулирована внутренними положениями.

В таких ситуациях не отчаивайтесь и не мечитесь по банкам. Обратитесь к специалистам — ипотечным брокерам. Они разберутся и в причине отказов, и в способе преодоления проблемы. 

Зачем сегодня получать одобрение банка, если оно действует, например у Сбербанка, 60 дней? Затем, что если вы сегодня получили одобрение, то через 2–3 месяца ничего особо не изменится и вы легко продлите его срок действия, просто предоставив документы, подтверждающие, что ваш доход не изменился. Зато у вас будет четкая уверенность в том, что вы достигнете заранее выбранной цели.

Также на сегодня существует схема, при которой банк выдает 100% от стоимости покупаемой недвижимости, при этом не обременяя вашу имеющуюся квартиру. Но обязует вас продать ее в течение полугода после выдачи кредита. Таким образом можно купить квартиру, начать делать в ней ремонт продолжая проживать в своей квартире, и спокойно продавать ее. Но там ставка по кредиту довольно высокая. Это стоит делать только при условии примерного соответствия стоимости квартир либо заранее имея понимание, в каком банке вы рефинансируете получившийся ипотечный кредит.

Да, и хорошая подсказка при расчетах: продавая квартиру, с получаемой суммы вы можете закрыть все свои потребительские кредиты, увеличив на эту же сумму ипотечный кредит, который будет, во-первых, дешевле (ставка по ипотеке значительно ниже ставок по потребкредитам), а во-вторых, это снизит нагрузку по кредиту, позволит взять бόльшую сумму кредита и купить жилье значительно дешевле.