Греки не соглашаются отдавать недвижимость за бесценок

Ситуация на греческом рынке недвижимости, пожалуй, самая неоднозначная среди всех стран Европы. С одной стороны: страна находится в экономическом и политическом кризисе, происходит общее снижение цен на недвижимость (с 2008 года цены упали на 35-50%), снижение числа выданных ипотечных кредитов, снижение объема строительства. Спрос со стороны самих греков на недвижимость резко упал, они занимают выжидательную позицию.

 

С другой стороны, туристический поток растет, спрос со стороны иностранных инвесторов тоже. Эти противоречивые сведения объясняются тем, что зарубежные покупатели хотят воспользоваться трудной греческой ситуацией и извлечь из нее выгоду (фигурально выражаясь, растащить под шумок самые лакомые кусочки).

 

Можно ли разобраться, насколько рискованны и целесообразны вложения в греческую недвижимость именно сейчас? Этот вопрос каждый решает для себя индивидуально. Однако интерес к греческой недвижимости после объявления результатов референдума резко подскочил: россияне стали интересоваться в 3,5 раза больше, в 3 раза увеличился интерес со стороны итальянцев, в 2,5 раза – французов, вдвое – турок, граждан США, Австралии и Канады. И только со стороны немцев упал интерес к недвижимости в Греции, правда, незначительно – всего на 5%.

 

По итогам первого полугодия 2015 года приток иностранных инвестиций в греческий рынок недвижимости, речь идет в основном о курортной недвижимости, увеличился вдвое по сравнению с этим же периодом 2014 года. Большинство экспертов считает ситуацию на рынке курортного жилья в Греции идеальной – цены упали, сами греки в недоумении из-за политической и экономической ситуации в стране.

 

При этом число туристов ощутимо выросло: по итогам первого полугодия 2015 года практически вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Особенно выросло число туристов, прибывших из ЕС (на 70%), из-за пределов ЕС всего на 20% больше, а вот число туристов из России уменьшилось практически на 70%, однако связано это в первую очередь с ситуацией в самой России и с низким курсом рубля, а не с греческими реалиями.

 

Эксперты сходятся во мнении, что греческие виллы приносят наибольший доход при сдаче в аренду по сравнению с другими странами Средиземноморья. Особым спросом пользуются дорогие эксклюзивные объекты в Элунде на Крите, на Миконосе, Родосе и Халкидиках. Это лучшие варианты для вложения средств, что связано с резким снижением цен на недвижимость в последние годы и несравнимо меньшим падением цен на аренду.

 

Однако многие россияне интересуются не только виллами премиум-класса, но и более демократичными объектами, как домами, так и виллами. Выбор на сегодняшний день необыкновенно велик и торг в любой ситуации уместен. Безусловно, климат, море, солнце, радушие греков никакой кризис не отменял.

Помимо сложностей в политике, банковском и строительном секторе, стоит обратить внимание на попытке греческого правительства изменить действующее законодательство в сфере налогообложения.

В этом году шли активные обсуждения следующих вопросов.

 

Греция активно собирается сведения об объектах, сдающихся в аренду нелегально, без уплаты налогов, пытается получить и систематизировать сведения с сайтов онлайн бронирования, контролировать процесс, проводя сертификацию объектов, сдаваемых в аренду и получая налог от прибыли арендодателей. На сегодняшний день выявлено множество нарушений. Планируют взимать с нарушителей серьезные штрафы (речь идет о сумме в размере 50 000 евро).

 

Правительство Греции проводит целенаправленную политику по привлечению туристов путем улучшения инфраструктуры и ликвидации теневого рынка курортной аренды. Так с января 2014 года в Греции налог на доход с аренды оформляется как отдельный налог. Его ставка составляет 11% на доход до 12 000 евро и 33% свыше этой суммы (рассчитывается от разницы между общим доходом с аренды минус 12.000 евро). В целом можно сказать, что налог на доход от аренды недвижимости увеличился с 2014 года.

 

Происходят обсуждения изменения в сфере выплаты единого налога на недвижимость, сумма которого будет рассчитываться из текущей «объективной» стоимости объекта. Ни для кого не секрет, что зачастую в греческих договорах купли-продажи указывалась заниженная стоимость недвижимость с целью уменьшения налогового бремени. Новые законодательные инициативы направлены на устранение этой несправедливости.

 

«Объективная» стоимость недвижимости, как правило, превышает ее рыночную цену – для того, чтобы установить «планку» налоговых выплат для собственников. Безусловно, в нынешней экономической ситуации греческое правительство весьма заинтересовано в сборе дополнительных налогов.

 

В Греции с 1 января 2014 также действует дополнительный налог на владельцев недвижимости суммарной стоимостью (если есть несколько объектов недвижимости в собственности или дорогая недвижимость) более 300 000 евро контрактной стоимости. Его ставка зависит от стоимости объекта и колеблется в диапазоне от 0.1% от стоимости до 1% (на объекты стоимостью более 1 миллиона евро) в год.

 

В 2014 году в Греции вновь вступил в силу налог на прирост капитала при продаже недвижимости, отмененный в 2008 году. Он составляет 15% от прироста стоимости и рассчитывается от разницы между стоимостью приобретения и ценой продажи объекта недвижимости без ограничения по сроку давности и способу приобретения. Налог действует на сделки купли-продажи совершенные с 01.01.2014. Цены для расчета берутся из соответствующих договоров по смене владельца объекта недвижимости. Сумма для налогообложения уменьшается на процент инфляции. Кроме того, применяется понижающий коэффициент до 40% в зависимости от срока владения недвижимостью до продажи. Сейчас ведутся большие дискуссии вокруг этого налога, главным образом, в связи со всеми трудностями оценки стоимости объекта. Однако есть надежда, что налоговое бремя для продавца будет уменьшено, иначе ему будет невыгодно указывать в контракте реальную продажную стоимость объекта.

 

Греция задумывается о получении дохода от прибыли иностранцев, имеющих ВНЖ или ПМЖ в Греции, если они проживают на территории Греции более 6 месяцев в году, несмотря на то, что вид на жительства права на работу в стране не дает. Подоходный налог собираются получать от доходов обладателей ВНЖ за рубежом. Насколько правомерны подобные действия и будут ли законопроекты применены на практике – пока неизвестно.

Большинство экспертов сходится во мнении, что многие греки предпочтут снять свою недвижимость с продажи, поскольку именно она составляет значительную долю благосостояния граждан. В неясной ситуации многие греки предпочитают сохранять сбережения в недвижимости, а не продавать ее. Поэтому те объекты, которые сегодня появляются с очевидным дисконтом, по цене на 30-50% дешевле сегодняшних рыночных цен – единичные случаи паники или вынужденной ситуации продавцов. Такими предложениями нужно пользоваться и принимать решения быстро. Вероятнее всего предстоит дальнейшее снижение цен по стране, правда, не ожидается резкого спада.

 

Юлия Титова, руководитель Международного Агентства Недвижимости