Прописные истины: разрешат ли переводить апартаменты в жилой фонд

Рассмотрение законопроекта, который должен определить будущее апартаментов, отложено на неопределенный срок. Причина – позиция регионов, не согласных с предлагаемыми изменениями. Вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий в правительстве строительный сектор, констатировал: понимания, возможно ли в принципе найти компромисс, пока нет.

Спрос в поисках предложения

Документ, касающийся изменения статуса апартаментов, был разработан Минстроем и внесен в Госдуму в апреле прошлого года. Проблема носит масштабный характер, и уже не один раз предпринимались попытки найти приемлемое решение.

Активное строительство апартаментов в России можно назвать одним из последствий экономического кризиса 2008 года. В тот период спрос на коммерческую недвижимость резко сократился, а на квартиры в новостройках, напротив, вырос. Россияне рассматривали инвестиции в недвижимость как выгодное вложение накоплений, которым угрожало обесценивание. Предложение жилья в новостройках отставало от спроса, быстро ликвидировать разрыв надежды не было. Капитальный ремонт осуществляется полностью за счет собственников, поэтому взносы в фонды капремонта в настоящее время не предусмотрены. Постоянная прописка в апартаментах запрещена – доступна только временная регистрация. Ставки для уплаты имущественного налога по нежилым помещениям, к которым относятся апартаменты, составляют 0,5–2% от кадастровой стоимости объекта, в то время как для квартир (до 20 млн рублей) действует ставка 0,1%.

Выбирая нежилую недвижимость для постоянного проживания, надо быть готовым, что толщина стен и звукоизоляция окажутся далеки от идеала и на одной лестничной площадке с вами может располагаться офис или хостел. Закон о тишине, обязательный в многоквартирных домах, на апартаменты не распространяется, как и нормы инсоляции. Впрочем, покупатели на неудобства и шумных соседей готовы закрыть глаза. Они учитывают, что квартира той же площади обойдется существенно дороже, и предпочитают сэкономить в момент завершения сделки.

Именно этим объясняется развитие ситуации на рынке – за последний год количество строящихся в России апартаментов увеличилось примерно на 30%. Следует отметить, что сегодня добросовестные девелоперы предлагают клиентам качественные объекты с продуманными планировками и форматом. Они построены в удобных локациях, зачастую более выигрышных, чем типовые жилые комплексы.

В некоторых случаях застройщик готов предложить покупателям апартаментов привлекательные условия – рассрочку или ипотечную программу по согласованию с банком. И это при том, что в общей массе жилищный кредит для нежилых (коммерческих) объектов получить сложнее, а ставки на такой продукт, как правило, выше. Вместе с тем льготные, субсидированные программы, например, ипотека с господдержкой, семейная или военная ипотека, как и использование материнского капитала в качестве первого взноса или на погашение действующего кредита, на апартаменты не распространяются. Налоговый имущественный вычет при покупке тоже не предусмотрен. Покупатели не защищены законом о долевом строительстве (214-ФЗ), следовательно, нет гарантий выплаты компенсации в случае банкротства застройщика.

Преимущества в тени недостатков

Правда, у владельцев апартаментов, приобретаемых с целью последующей сдачи внаем, определенные преимущества есть. Так, собственник может воспользоваться услугами управляющей компании по поиску арендатора, заключению договора, уборки и ремонта помещения и т.д.

Помещения в апарт-отелях по аналогии с гостиницами изначально предназначены для коммерческого использования. На ресепшен для жильцов предусмотрен широкий спектр услуг, начиная от будильника и вызова такси до доставки еды и уборки номеров.

Доход от сдачи в аренду сервисных апартаментов примерно на 3% выше, чем от квартир. Еще одно конкурентное преимущество – минимальных жилых норм к площади апартаментов не существует, застройщики предлагают нарезку от 10–15 кв. метров, что позволяет покупателям с меньшим бюджетом решить свой квартирный вопрос.

Для нежилых помещений, к которым относятся апартаменты, не существует и строгих запретов по перепланировке и переоборудованию, как для жилья. Это позволяет переносить «мокрые» зоны, располагать нежилые пространства над соседскими жилыми с меньшими издержками и потерей времени на согласование.

Для коммерческого использования апартаментов владелец может зарегистрировать юридический адрес и заниматься оказанием медицинских, косметологических и иных услуг, оборудовать гостиничный номер или офис. С квартирой в жилом фонде подобные вольности действующим законодательством не допускаются.

Автор – эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами