Метод массовой оценки недвижимости может больно ударить по карману

Эксперты-оценщики критикуют методику, по которой проводилась кадастровая оценка недвижимости в нашем регионе. Ее несовершенство скажется на бюджете большинства семей. 

Оценку объектов капитального строительства (квартиры, гаражи, дачные домики, коттеджи, склады, офисы и т.д.) в нашем регионе проводило ООО «Центр менеджмента оценки и консалтинга». Использовалась при этом методика массовой оценки, к которой у профессиональных оценщиков масса претензий. Свое мнение в эфире программы «На всю Владимирскую…» по данному вопросу высказал Михаил Шишкин, председатель комитета по оценке собственности областного отделения Всероссийской общественной организации «Опора России» и член правления Владимирского отделения Российского общества оценщиков.

- Массовая оценка не учитывает в себе индивидуальные особенности определенного объекта. К примеру, какой-то район квартир, где выводится по рыночной стоимости средняя стоимость одного квадратного метра и в итоге она умножается на квадратные метры каждой конкретной квартиры – без учета состояния квартиры, т.е. отремонтирована квартира или нет, вида, подъезда, положения, окружения объекта оценки… Сама методика массовой оценки не выдерживает никакой критики экспертным сообществом. Она несовершенна, так как не учитывает рыночных тенденций того или иного региона, той или иной местности, той или иной улицы, того или иного социально-экономического положения, - рассказал Михаил Шишкин.

Тем не менее, в нашем регионе недвижимость оценивали именно по массовой методике. «Проект отчета об оценке» его составители вынесли на публичное обсуждение. Проходило оно во Владимирском отделении «ОПОРЫ России» и получилось очень напряженным. Однако большинством жителей области документ остался незамеченным, потому, может быть, что очень сложен для понимания и разобраться в нем под силу только людям, профессионально занимающимся оценкой.

Приводим фрагмент интервью Михаила Шишкина, где он дает характеристику получившемуся документу как оценщик экспертного уровня.

Михаил Шишкин:

- Что касается конкретно самого отчета, я и мои коллеги, имея немного времени в своем распоряжении, провели некую экспертизу данного отчета, и вот что мы обнаружили. Что может быть интересно. Ошибки в анализе рынка дачного строительства. Сами объекты садового и дачного огородничества приравниваются к каким-то аналогам, то есть к тем, которые потом берутся в расчет строительства вашего дачного домика или еще какого-то строения. Вот, к примеру, в этом расчете эти объекты приравнены к двухэтажному дому в городской черте, еще раз двухэтажный дом, 200 квадратных метров кирпичный дом, 70 квадратных метров…

Александр Козлов:

- Правильно ли я понимаю, если у некоего пенсионера есть еще в 70-е годы построенный одноэтажный домик на шести сотках, где он свой инвентарь хранит (у нас под Владимиром много дачных участков), то этот домик, я даже не знаю, сколько там – 30 квадратов если будет, дай бог, - то есть он приравнивается к этим двухэтажным в том числе домам?

М.Ш.: - Да, средняя стоимость квадратного метра будет браться с кирпичного капитального дома, к которому подведены все коммуникации, в том числе и газ, и канализация, и все прочее. Стоит он, к примеру, в среднем 50 тысяч рублей и площадь вашего маленького домика будет умножена на эти 50 тысяч рублей, это и будет налогооблагаемая база, что совершенно неверно.

А.К.: - У меня дежавю возникает. Дело в том, что, когда проводилась кадастровая оценка земель под промышленными предприятиями, она тоже содержала массу неточностей. В результате многие промышленные предприятия вынуждены были обращаться либо к оценщикам, либо в суды – для того чтобы пересмотреть эту кадастровую оценку. То есть тут тоже такой же механизм будет?

М.Ш.: - Да, абсолютно такой же механизм. 135-й Федеральный закон «Об оценочной деятельности», 24.18 и 24.19 статьи этого закона устанавливают процедуру оспаривания кадастровой стоимости. Но, думаю, простому обывателю пройти этот путь будет очень сложно. Он требует больших денежных затрат: это наем юриста, адвоката, оценщика, выполнение оценочных работ, потом экспертиза саморегулируемой организации требует для простого гражданина, больших затрат. Лично мое мнение: если обыватель увидит в платежке налогооблагаемую стоимость, которая выше его рыночной многократно, ему нужно обратиться к местным властям, которые имеют механизм понижения налоговой ставки, к примеру.

А.К.: - Сейчас она у нас 0,3?

М.Ш.: - Максимальная ставка – 0,3. К примеру, если ваша квартира стоит 2 миллиона – значит, будет налог вам в платежном поручении 6 тысяч рублей годовой. Если мы понизим до 0,1 – он снизится до 2 тысяч.

А.К.: - Понятно. А вот еще к "Проекту отчета об оценке объектов капитального строительства". Кто вообще его делал, откуда он возникает, этот документ, если к нему такие претензии? Кто его делал?

М.Ш.: - Могу сказать следующее. Ответственным за выполнение работ является Росреестр, так как он осуществляет государственный кадастровый учет. Росреестр обращается к департаменту имущественных и земельных отношений региона, в данном случае – Владимирской области. Он в свою очередь проводит конкурс, по результатам которого та или иная компания, выигрывая этот конкурс, производит отчет об оценке, о котором мы с вами выше говорили. Этот отчет об оценке, по новому законодательству, на 20 дней выставляется на всеобщее обсуждение на сайте Росреестра, где любой гражданин, заинтересованный собственник, имеет возможность послать в адрес Росреестра свои претензии, найдя те или иные ошибки в этом отчете.

А.К.: - Понятно. То есть вся, скажем так, оценка вот этого труда, вот этого отчета, она возлагается на собственника. Если у них есть какое-то недовольство или они не удовлетворены результатами оценки, они могут послать претензии. Если нет – то отчет считается принятым. Или есть еще какая-то официальная процедура рассмотрения этого отчета?

М.Ш.: - Здесь нужно обратиться вот к какой проблеме. Дело в том, что в свое время органы БТИ передали в Росреестр огромный массив данных. Эти данные имеют много неточностей: лишние нули, запятые не там – помните паспорта БТИ, в которых масса ошибок? Они были Росреестром полностью перенесены, в результате чего возникли вот эти вот как бы методические ошибки при пересчете на квадратный метр. И поэтому гражданам и предпринимателям-собственникам дана возможность посмотреть наличие этих ошибок…

А.К.: - Как бы предварительно?

М.Ш.: - Да, как бы предварительный этап, совершенно верно.

А.К.: - Михаил Николаевич, я скачал этот отчет, о котором мы сейчас разговариваем, «Проект отчета об оценке объектов капитального строительства», и был, честно говоря, в шоке. Дело в том, что это огромный документ – то, что мне удалось скачать, это 552 страницы. Я много читал документов на своем веку, но я когда начал читать, я понял, что я совершенно ничего в нем не понимаю. Тотально ничего не понимаю. Подозреваю, что многие мои сограждане приблизительно в такой же ситуации окажутся, если скачают этот отчет, и вот именно на предварительной стадии просто физически не смогут внести какие-то изменения в него. Вот получает человек платежку с налогом, видит, что это многократно больше, чем в прошлом году, в позапрошлом году. Какие у него есть варианты, чтобы с этой ситуацией разобраться?

М.Ш.: - К сожалению, законодательно он должен воспользоваться своим правом так же, как и предприниматели, - в рамках 135-го Федерального закона «Об оценочной деятельности», еще раз повторю, 24.18 статья, где он должен пойти в комиссию по урегулированию споров и при отрицательном решении – дальше идти в суд. Но мне кажется, что если это произойдет, а судя по нашему инспектированию отчета это вполне возможно, если это все-таки произойдет, я думаю, что уменьшение ставки налога на собственность сыграет свою полезную роль и в наше непростое сегодняшнее, экономически тяжелое время, снизит как бы давление на неимущих, на пенсионеров…

Полную версию интервью Михаила Шишкина можно найти в разделе Телевидение.