Королев: город с репутацией

Не случайно город Королев называют спутником Москвы — он расположен всего в 23 км от столицы, а если расстояние измерять от МКАД — то и вовсе в 6–7 км. Добраться до подмосковного города можно на электричке с Ярославского вокзала, тогда время в пути займет около получаса, или на автомобиле по Ярославскому шоссе, но тут скорость движения уже будет зависеть от загруженности трассы.

Основанный в советское время, этот город назван в честь конструктора ракетно-космических систем Сергея Павловича Королева. До сих пор здесь многое связано с космосом. Например, местные образовательные учреждения готовят будущих сотрудников для аэрокосмической отрасли.

Кроме того, в городе функционирует несколько градообразующих предприятий, связанных с космической тематикой.

В целом проживание в Королеве считается комфортным, в частности благодаря зеленым массивам, которые занимают площадь 3,8 тыс. га. Кроме того, с южной стороны к городу примыкает национальный парк «Лосиный Остров».

Полный комплект

В мае 2014 г. территория Королева значительно расширилась за счет упраздненного города Юбилейного.

Сегодня городской жилой фонд представлен домами различных серий, одни из которых возводились в советское время, другие строились в наши дни. Но преобладает, конечно же, старая застройка, включая пятиэтажные хрущевки, а также 9–12-этажные дома (когда-то считалось, что квартиры в них имеют улучшенную планировку).

«В отличие от многих других городов Московского региона в Королеве разнообразен не только первичный, но и вторичный рынок. У города хорошая репутация еще с советских времен, поэтому жилье в нем было востребованно и строилось в достаточном количестве», — говорит Денис Жуковский, руководитель отдела реализации квартир «ЮИТ Московия».

Иными словами, проблем с выбором недвижимости у покупателей здесь нет.

В настоящее время на вторичном рынке Королева, по данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», представлено около 1,8 тыс. объектов. Из них порядка 600 однокомнатных, 650 двухкомнатных, 400 трехкомнатных, а также около 100 многокомнатных квартир.

Однушки, по словам эксперта, предлагают в среднем по цене в 3–4 млн руб., хотя есть предложения и по 1,5–2,5 млн руб., и выше 5 млн руб. Самая дорогая однокомнатная квартира продается за 6,1 млн руб. Ее площадь — 51 кв. м, расположена она на третьем этаже 17-этажного монолитно-кирпичного дома. Самое дешевое предложение — однушка площадью 32 кв. м на третьем этаже пятиэтажки. Жилье оценивается в 1,4 млн руб.

Покупка двухкомнатной квартиры потребует от покупателя бюджета в 2,6–10 млн руб. Самое дорогое предложение — просторная «распашонка» площадью 96 кв. м стоимостью 12,9 млн руб. При этом за 2,6 млн руб. можно приобрести двушку площадью 23 кв. м в панельном доме.

Трешки в Королеве стоят в среднем от 5 млн руб. Самое дешевое предложение — 3,7 млн руб. Это требующая ремонта квартира площадью 60 кв. м в пятиэтажке. Наиболее дорогой вариант — трехкомнатная квартира площадью 113 кв. м без отделки, но с дизайн-проектом; ее цена — 15,5 млн руб.

Четырехкомнатные квартиры площадью 110–120 кв. м продают за 10–12,5 млн руб.

Большая стройка

В отличие от многих других подмосковных городов на рынке первичной недвижимости Королева наблюдается изобилие предложения. На данный момент здесь можно приобрести квартиры от застройщика в десятке жилых комплексов (ЖК).

«Стоимость квадратного метра находится в диапазоне 70–86 тыс. руб. Также есть отдельные проекты более высокого класса, где цена квадрата сопоставима со стоимостью 1 кв. м в объектах, которые расположены ближе к Москве, и составляет 110–112 тыс. руб.», — говорит Д. Жуковский.

Стоимость самой дешевой и самой дорогой квартиры в новостройках отличается в 5,5 раза. «Бюджет покупки находится в пределах от 2 млн руб. (ЖК «Парад Планет» и «Театральный парк») до 11 млн руб. в уже сданном в эксплуатацию малоэтажном ЖК «Сосновый Бор»», — на сравнительных примерах поясняет И. Доброхотова.

Предложение на первичном рынке представлено преимущественно проектами комфорткласса на разных стадиях строительной готовности. Средний бюджет покупки однокомнатной квартиры, по словам Владимира Богданюка, руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, колеблется от 2,4 до 4,3 млн руб., двухкомнатной квартиры — от 3,4 до 6,9 млн руб., трешки — от 4,2 до 8,5 млн руб. В конце II квартала 2015 г. на рынок Королева вышел новый проект — ЖК River Park, в котором стоимость недвижимости начинается от 2,5 млн руб. «Для города в ближнем поясе Москвы, с развитым транспортным сообщением, это очень привлекательный ценник за хорошую однокомнатную квартиру», — считает эксперт. Монолитно-кирпичный комплекс в микрорайоне Первомайском на улице Советской будет сдан в I квартале 2017 г. В нем представлены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 37 до 87 кв. м. Стоимость недвижимости может составлять от 2,5 до 5,3 млн руб.

Еще один проект, точнее его первая очередь, будет реализован в I квартале 2017 г. Это монолитно-кирпичный ЖК «Театральный парк» в микрорайоне Болшево на улице Спартаковской. В нем предлагают квартиры с одной, двумя и тремя комнатами площадью от 31 до 80 кв. м. Стоимость недвижимости — от 2 до 5,3 млн руб.

Третий проект, который будет введен одновременно с двумя названными выше, это ЖК «Лермонтова, 10» на одноименной улице.

В доме есть только одно- и двухкомнатные квартиры площадью от 42 до 59 кв. м, цены на жилье находятся в диапазоне от 3,4 до 4,7 млн руб.

Годом раньше, а именно в III квартале 2016 г., будут сданы ЖК «Золотые Ворота» (ул. Пионерская) и «Валентиновка парк» (микрорайон Валентиновка, ул. Горького). Оба дома монолитно-кирпичные, но во втором проекте помимо однушек, двушек и трешек предлагаются еще и четырехкомнатные квартиры. В ЖК «Золотые Ворота» площадь жилья может быть от 41 до 92 кв. м, цены составляют от 3,5 до 8,5 млн руб. В ЖК «Валентиновка парк» квартиры имеют площадь от 46 до 91,8 кв. м, стоимость — от 3,7 до 7,9 млн руб.

В III квартале 2015 г. в Королеве планируют ввести в эксплуатацию три дома на Тарасовской улице, в IV квартале — ЖК «Омега−2» на Спартаковской улице. В первом проекте представлены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры стоимостью от 2,5 до 5,6 млн руб.; в ЖК «Омега−2» — только однушки и двушки стоимостью 3,5–5,9 млн руб. Недвижимость на первичном рынке можно также приобрести в уже сданных корпусах проектов «Спутник» (улица Марины Цветаевой) и «Стрела» (Силикатная улица).

Плюсы авансом

В перспективе в районе Королева планируется расширение Ярославского шоссе и строительство до 2020 г. станции метро «Челобитьево» в соседних Мытищах, которой смогут пользоваться и жители Королева.

«Поскольку город по численности населения занимает третье место в Московской области (после Балашихи и Химок), квартиры в нем быстро поглощаются рынком, и строительство здесь является очень перспективным. Безусловно, любая массовая застройка влечет за собой нагрузку на инфраструктуру, транспортную и социальную. Но Королев отличается от большинства городов ближайшего Подмосковья тем, что в черте города расположены сразу четыре железнодорожные станции (Подлипки-Дачные, Болшево, Валентиновка, Фабрика 1 Мая), а поезда с вокзалов Москвы ходят в двух направлениях — на Монино и на Фрязино», — говорит И. Доброхотова.

Привлекательность города для застройки подтверждают и другие эксперты. Владимир Богданюк сравнивает инфраструктуру Королева по уровню развития со столичными спальными районами, где есть все необходимое для комфортного проживания.

К тому же традиционно северо-восточное направление относится к числу экологически благоприятных.

«Королев в целом можно назвать промышленным городом за счет статуса наукограда, для которого долгое время градообразующими были предприятия военной и ракетно-космической отрасли. Однако экологическую ситуацию стабилизирует защитный лесной пояс национального парка «Лосиный Остров», — считает эксперт.

Одним словом, перспективы развития города в плане жилищного строительства вполне радужные. Если не подкачает развитие транспортной инфраструктуры, то привлекательность Королева как для девелоперов, так и для его жителей только повысится.