Нужен ли госзастройщик «жилья для бедных»?

В рамках Восточного экономического форума замминистра строительства РФ Никита Стасишин предложил создать государственного застройщика для строительства жилья, которое нужно для отдельных категорий граждан. Главной обязанностью государственной девелоперской компании будет обеспечение доступным жильем категории малоимущих россиян, которые «ни на каких рыночных условиях, ни по ипотечной ставке 0% просто никогда не смогут купить жилье», сообщала «Российская газета».

Опрошенные Infopro54 новосибирские застройщики назвали это предложение бредом и давать комментарии о последствиях появления госзатройщика «жилья для бедных» под своими фамилиями отказались. В компаниях, которые уже работают на рынке экономжилья Новосибирска, запрос редакции на комментарий также остался без ответа.

Координатор по Сибирскому федеральному округу Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), руководитель Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (СРО «АСОНО») Максим Федорченко оценил предложение замминистра более дипломатично.

— На мой взгляд, это неудачная идея. Опыт показывает, что подобные структуры практически всегда неповоротливы и экономически неэффективны, — отметил эксперт. — Гораздо разумней было бы, если б государственные структуры, которые сейчас отвечают за вовлечение неэффективно используемых земель в оборот жилищного строительства, не просто выставляли такие участки на торги, а оснащали бы их всей необходимой инфраструктурой, формировали мастер-планы развития, вкладывались в перспективные программы строительства необходимых социальных объектов. А затем уже такие участки отдавали коммерческим застройщикам на торгах.

По мнению Федорченко, в условиях проектного финансирования, когда уже заложен четкий план социально-экономического развития застраиваемой территории, работа коммерческого застройщика становится, по сути, плановой.

— Но при этом коммерческий застройщик, в отличие от государственного, заинтересован в сокращении издержек строительства (экономия средств) и в росте качества жилья (увеличении продаж), — подчеркнул Максим Федорченко.

У управляющего партнера компании DSO Consulting Сергея Дьячкова есть большое подозрение, что «мы присутствуем при наступлении государства на частный бизнес, то есть при начале огосударствления частного строительного бизнеса».

— Наверное, найдутся фанаты советского государства, которые будут прыгать от счастья при разговорах об этой инициативе. Но есть большие подозрения, что ничем хорошим рынку сие не грозит, — говорит эксперт.

Сомневающимся он рекомендует изучить опыт создания спальных кварталов многоэтажек в США в 50-60-х. Сергей Дьячков также отмечает, что фактически в России еще нет такого понятия, как «жилье для малоимущих», и оно еще будет разрабатываться.

— Но в Новосибирске такое жилье уже по факту есть — это дома, построенные, например, группами «Дискус» и «Сибирь». Риторический вопрос: кому бы хотелось там жить? Ну, типа, в студиях по 20 кв. м, — рассуждает собеседник Infopro54. — Повторю, что если государство будет строить такое жилье, ничем хорошим сегодняшним девелоперам такого жилья это не грозит. Не грозит хорошим и городу, опять же — прочитайте внимательно статьи про американские гетто.

Появление на рынке госзастройщика, по мнению Дьячкова, приведет к тому, что с него будут вытесняться частные строители супермалого (и дешевого) многоквартирного жилья.

— Все это, конечно же, ударит по таким строительным компаниям. И вообще-то будет стимулировать рост преступности. Увы, но это так. Эти массивы будут превращаться в гетто, опыт тех же США это показывает. Но необходимо понимать, что власти хотят со временем торжественно объявить о полном решении жилищного вопроса в стране. Но нужно ли нам такое решение? — продолжает Сергей Дьячков. — Вместо того, чтобы создать и стимулировать возможности зарабатывать деньги, малоимущих загонят в эти самые гетто (извините, новые жилмассивы). Я считаю, что такой путь — неправильный путь решения жилищного вопроса в России.

Член штаба ОНФ Новосибирской области, эксперт тематической площадки МСП, руководитель комитета по строительству Новосибирского областного отделения «Опора России» Виктор Остахов уверен, что инициатива правительства РФ по созданию застройщика «жилья для бедных» вполне реальна и похожа на эксперимент, с помощью которого федеральные ведомства хотят посмотреть, как рынок воспримет эту информацию.

— Инициатива государства постепенно двигается в этом направлении. Создан ДОМ.РФ, в чьи полномочия входит решение разных задач. Чуть ли не каждую неделю мы видим, что премьер-министр подписывает документы в которых ДОМ.РФ предоставляются значительные преференции, в том числе в части земельных участков в курортных зонах, в центральной части городов, в бывших промышленных зонах. Сейчас ДОМ.РФ показывает неплохую прибыльность и рентабельность, но мы все понимаем, что это не совсем конкурентная игра. Это госсструктура, в которую вкачиваются огромные деньги и земли. Обычному застройщику такие возможности не снились, — говорит Остахов. — Кроме того, создан Фонд ППК, работающий с обманутыми дольщиками. В том же Новосибирске активно завершаются долгострои, люди получают квартиры. Но проблемы, под которые создавались ДОМ.РФ и Фонд ППК, рано или поздно будут решены. И что дальше станут делать эти структуры?

Эксперт не исключает, что они будут двигаться именно в сторону строительства альтернативного жилья, не спрашивая об этом рынок. Хотя многие застройщики вполне могли бы строить дома «для малоимущих» в соответствии с заданными критериями под определенные обеспечительные меры. Нет необходимости создавать для этого отдельную госструктуру.

Если проект по созданию госзастройщика все-таки будет запущен, то, по мнению собеседника редакции, это сильно пошатнет строительный рынок. Сейчас в Новосибирске спрос на жилье превышает предложение, что приводит к росту цены квадратного метра. Прежде всего, речь идет о жилье комфорт-класса и выше. Но выброс на рынок большого количества жилья для малообеспеченных может изменить ситуацию, тем более в связи со сменой предпочтений потенциальных клиентов.

— ДОМ.РФ недавно презентовал проект по строительству арендного жилья. В Москве и Санкт-Петербурге уже развивается популярная история — коливинг, когда человек арендует жилье со всем содержимым столько времени, сколько ему необходимо. В Москве нередки случаи, когда люди сдают свое жилье, а сами переезжают в коливинги, чтобы сэкономить, — рассказывает Виктор Остахов. — В Новосибирске аналогичная история может развиваться вокруг кампусов, апартаментов. Это усовершенствованная разновидность коммуналок СССР — в новых стандартах и требованиях. Это формат, на который сейчас смотрят многие девелоперы, так как он позволяет отказаться от парковок, социальной инфраструктуры и прочих вещей, удорожающих объект.

Напомним, Новосибирская область принимает участие в программе ускоренного расселения ветхого и аварийного жилья. Недавно регион на эти цели получил из федерального бюджета около 700 млн рублей, в 2022-2023 годах получит еще около 2 млрд. Речь идет о расселении примерно 3,4 тысячи человек из домов, которые признаны аварийными до 1 января 2017 года. После этого область планирует подавать следующую заявку. При этом в МинЖКХ региона признают, что стоимость квадратного метра в Новосибирске уже не вписывается в федеральные нормативы, то есть людям предлагают либо выкупную стоимость квартиры, либо жилье в пригороде.