«Метриум»: Реновация как модернизация – какими должны быть районы на месте хрущевок в регионах

Весной законодательные собрания регионов начали утверждать местные законы о реновации. Однако конкретные стандарты новой застройки еще не разработаны. Опираясь на опыт девелоперских проектов в Москве, эксперты компании «Метриум» рассказывают, какие опции необходимо предусмотреть в региональной реновации уже сейчас, чтобы новые дома не устарели за 10-15 лет.

 

Какие стандарты можно предусмотреть в региональной реновации

Основная цель реновации в регионах – это не только ликвидация ветхого и аварийного жилого фонда, но и комплексное преобразование городской среды, считают эксперты «Метриум». Новые районы должны строиться с учетом долгосрочных перспектив развития города, в том числе инновационного. В противном случае это приведет к появлению через несколько лет еще одного устаревшего поколения жилья, по меньшей мере в моральном плане.

 

Новые форматы жилья

Стиль жизни россиян будет меняться, поэтому подход к строительству и проектированию жилья нужно пересмотреть сейчас. В частности, в новых домах нужно больше социальных и многофункциональных зон, которые будут использоваться жителями в условиях расширения дистанционной занятости и изменении самой культуры взаимодействия с соседями. В частности, в новых домах можно предусмотреть следующие пространства.

• Коммерческие помещения для коворкингов.

• Кабинеты или рабочие зоны в квартирах.

• Конференц-залы или переговорные комнаты для временной аренды.

• Мини-кинотеатры.

• Библиотеки-лектории.

• Досуговые помещения для проведения праздников.

Это минимальный набор уже опробованных в Москве новаций, который не потребует больших инвестиций – достаточно изменить планировочные решения. Другие стандарты потребуют больших интеллектуальных и финансовых затрат – о них далее.

 

Умная квартира

Тотальная автоматизация быта – главный тренд ближайших лет. Система «город – квартал – дом – квартира» будет оцифрованной и взаимосвязанной. Её базовый элемент – умный дом, который позволяет управлять жильем с помощью смартфона, фиксировать и оплачивать коммунальные услуги, контролировать безопасность жилища и т.п.

К примеру, группа компаний «Кортрос» внедряет систему «Умная квартира Кортрос» во всех проектах, в том числе и в «Академическом» (Екатеринбург). Базовый пакет (установлен в каждой квартире) можно внедрить как must have опцию в домах для переселения и продажи в реновационных кварталах. Вот, что входит в такой пакет.

• Перекрытие воды при протечке в санузле и на кухне.

• Контроль температуры, отправка уведомления о нештатной ситуации при отклонении температуры от заданного хозяином диапазона.

• Сценарий «Я ушел»: включается датчик движения в коридоре, отключается освещение и розетки (кроме кухни и ванной комнаты). Контроль присутствия людей в квартире. Розетки и освещение выключены, если в доме никого нет, что позволяет экономить средства и повышает безопасность квартиры.

• Сценарий «Я пришел» снимает помещение с охраны, включает электропитание розеток и освещения.

• Передача уведомлений от управляющей компании, домашних систем контроля несанкционированного доступа, протечек, возгорания.

• Мониторинг состояния счетчиков энергоресурсов, вывод показаний в виде графиков в режиме реального времени.

• Формирование квитанций по оплате коммунальных услуг в приложении и их оплата.

 

Стандарт инфраструктурной обеспеченности

Реновация предполагает комплексную застройку, а это значит, что помимо жилых зданий в новых районах должна появляться социальная и коммерческая инфраструктура. Для регионов это особенно актуально, потому что в последние десятилетия многие детские сады, дома культуры, кинотеатры, дома бытового обслуживания были перепрофилированы в коммерческую недвижимость, и теперь ощущается их недостаток.

Почти все московские девелоперы сейчас практикуют комплексный подход к застройке территорий. Вместе с жилыми массивами появляются новые школы, детские сады, поликлиники, паркинги, благоустроенные зоны отдыха. Яркий пример – концепция инновационных жилых кластеров Группы «Родина». Так, в Новой Москве этот застройщик сейчас строит жилой культурно-образовательный кластер Russian Design District. Здесь будет сосредоточена богатая инфраструктура разного профиля. В образовательную часть кластера войдут детский сад, государственная школа, Школа дизайна и технологий Design and Technology Art School (DATA), в составе которой откроются различные образовательные направления – живопись, современный дизайн, дизайн искусственного интеллекта, дизайн среды, коммуникационный дизайн, game-дизайн и многие другие. Также в кластере появятся Академия моды Валентина Юдашкина, различные лектории, творческие студии и мастерские.

Спортивное ядро составит Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой и Академия единоборств Fight Nights под руководством Камила Гаджиева, Школа спортивной гимнастики Алексея Немова, школа йоги и здорового питания. Культурную часть кластера представит Галерея современного искусства и Арт-пространство под открытым небом.

«Конечно, известна проблема дефицита финансовых ресурсов в регионах и низкой рентабельности девелоперских проектов там, что ставит под вопрос возможность инфраструктурного строительства, – комментирует Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Однако не стоит забывать, что в рамках национальных проектов на развитие инфраструктуры выделяются крупные суммы. Поэтому необходимо увязать национальные проекты, программу реновации и девелопмент, чтобы застройка новых районов в регионах была комплексной, а её финансирование имело много разных источников».

Иными словами, реновация в регионах должна предполагать строительство социальных объектов, а именно:

• Образовательный кластер (школа, детский сад).

• Спортивные комплексы (ФОК, спортивные школы, бассейны и т.п.).

• Культурные центры (галереи, центры современного искусства).

• Медицинские учреждения (поликлиники, центры здоровья, фельдшерские пункты).

 

Умный квартал

На уровне новых районов и кварталов еще на стадии проектирования необходимо предусматривать их тотальную цифровизацию. Через 10-15 лет жилое пространство станет максимально интерактивным: гаджеты жителей будут в постоянном контакте с окружающей средой, они получат уведомления о погоде, нештатных ситуациях, важную информацию. Камеры видеонаблюдения смогут распознавать жителей, предоставлять им бесконтактный доступ в нужные дома, этажи, подсобные помещения. Иными словами, квартал станет единым цифровым организмом. Для этого уже сейчас нужно предусмотреть три его главные составляющие.

Умные устройства. Камеры видеонаблюдения, датчики движения, сигнализации, умные счетчики и удаленная телеметрия коммунальных ресурсов, постоматы, умные лифты.

Средства коммуникации. Беспроводные сети 5G и проводные сети, скоростной интернет, мобильные приложения, технологии голосового управления.

Удаленное управление. Виртуальная коммуникационная среда, где житель, не выходя из дома, заказывает доставку еды, вызывает парковщика, даёт ориентиры курьеру, а персонал, УК не выходя, из кабинетов, узнает о нештатной ситуации.

Такие технологии уже внедряются в некоторых жилых комплексах. К примеру, в жилом квартале Prime Park установлены умные лифты, которые сообщают пассажирам о погоде, знают, на какой этаж нужно доставить того или иного жителя и т.п. Все коммерческие услуги жителям кварталы доступны через сматрфон.

«Внедрение технологий умного квартала позволит повысить эффективность управления городским хозяйством, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Это реально может помочь регионам экономить недостающие финансовые ресурсы за счет оптимизации управления и потребления ресурсов. Иными словами, у всех технологий умного квартала есть перспектива окупаемости, что весьма актуально для российских городов».

 

Умный город

Реновация – это большой масштаб застройки. С учетом развития новых технологий сейчас нужно подготовить эти жилые массивы к превращению в «умные города» (smart cities). Умные города используют устройства Интернета вещей (датчики, световые приборы, счетчики для сбора и анализа данных) для анализа динамики городской жизни, что позволяет улучшить инфраструктуру, коммунальные услуги, благоустройство и т.п. Прежде всего такие системы будут устанавливаться на транспортных узлах, электросетях, утилизации мусора, а также для экомониторинга.

Район «Академический» в Екатеринбурге, который строит компания «Кортрос», – первая в России площадка испытаний технологий умного города. Здесь внедрены система «Умное ЖКХ», которая на уровне района автоматизирует и оптимизирует потребление коммунальных услуг. Благодаря этому жители «Академического» экономят на электричестве 51% от обычного «чека», на тепле – 32%, на воде – 19%, на водоотведении – 12%. Одно из зданий оснащено системой рекуперации, которая сокращает теплопотери и вторично использует ресурсы, а жители дома снижают затраты на тепло на 47%.

Есть и другие технологии умного города, которые также можно предусмотреть в проектах реновации.

• Автоматизация и регулирование дорожного движения с помощью умных камер и датчиков движения.

• Дорожная инфраструктура для автомобилей на автопилоте, а также для средств доставки товаров.

• Датчики непрерывного мониторинга состояния окружающей среды.

• Виртуальная коммуникационная среда для взаимодействия жителей, городских служб и муниципальных властей (аналог платформы «Активный гражданин»).

• Система безопасности, распознание и прогнозирование нарушений.

Далеко не все новые технологии можно внедрить немедленно, особенно в ходе реновации. Инновации – это дорогое удовольствие и сложная материя. Однако застройщики и власти уже на этапе разработки новых стандартов могут создать условия для внедрения этих технологий в будущем. К примеру, оказалось, что современные города не готовы к роботам-доставщикам, для которых препятствуют высокие бордюры, отсутствие специальных дорожек, навигации и т.п. Чтобы предотвратить такое, необходимо строить города, которые будут готовы к появлению беспилотного дорожного движения.

 

«Программу реновации невозможно реализовать в отрыве от других градостроительных, социальных и экономических процессов, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Она должна быть комплексной, поэтому нам нужен четкий план развития городов, их экономики и социальной среды, транспортной системы. Надо определиться, какую городскую и жилую среду (от квартиры до города) мы хотим иметь через 10 лет и адаптировать наши планы под эту задачу. Если при этом мы не учтем долгосрочные инновационные тренды, опыт развитых стран, где умные города уже становятся реальностью, мы построим миллионы квадратных метров, которые скоро морально устареют».