Лишнего платить не надо

Переход расчёта налогов на недвижимость по кадастровой стоимости, которая по величине приближена к рыночной, рано или поздно коснётся каждого. Что нужно знать о налоговых новшествах.
Вырастает в разы
Пока (по решению областной Думы с 1 января 2015 года) в нашей области на основе кадастровой стоимости рассчитываются налоги на земельные участки, независимо от их принадлежности. Кто-то уже ощутил перемены – уведомление о налоге за землю под гаражом на Харгоре в областном центре 11 тыс. рублей вместо прежней тысячи, которую платили по инвентаризационной оценке, оптимизма не добавляет. А для кого-то прирост земельного налога стал почти незаметным. Как правило, это касается участков для ведения подсобного хозяйства или удалённых от города дач.
Среди этих новостей была и приятная (но почему-то оставшаяся незамеченной): в Налоговый кодекс страны внесены изменения о том, что с 1 января 2015 года земельные участки под многоквартирными домами перестали быть объектами налогообложения и, соответственно, налогами не облагаются.
Зато с 1 января 2016 к числу «счастливчиков», которым придётся платить налоги по кадастровой стоимости, примкнут предприниматели и организации – владельцы коммерческой недвижимости: офисов, магазинов, мест общественного питания и других.
В недалёком будущем кадастровая стоимость коснётся и всех владельцев жилья. В любом случае, если вам кажется, что оценщик установил, что ваш участок в районе Крейды стоит как надел на Рублёвке, это можно оспорить. Процедура оспаривания кадастровой стоимости одинакова в отношении всех объектов недвижимости (как для земельных участков, так и для офисных зданий, торговых помещений, складов и т. д.).
По горячим следам
Есть два основания, по которым можно опротестовать кадастровую стоимость. Первое: технические ошибки в площади, месторасположении, этажности объекта и проч. Возникают они из-за того, что компания, выигравшая конкурс на определение кадастровой стоимости объектов, делает это в массовом порядке. Человеческий фактор, что попишешь?
По этой же причине, то есть из-за большого объёма работы и невозможности выехать на место к каждому конкретному участку или офису, кадастровая стоимость в отдельных случаях может значительно превышать рыночную цену.
Попытаться внести в неё свои изменения можно ещё до того, как кадастровую стоимость признают официально.
В Белгородской области в настоящее время оценку коммерческой недвижимости проводит выигравшая конкурс воронежская компания «Земельные ресурсы». До утверждения в правительстве итоги оценки предварительно будут размещены на сайте Росреестра в разделе «деятельность».
Как сообщила первый замначальника департамента имущественных и земельных отношений области Юлия Глотова, ознакомиться с ними можно будет ориентировочно с конца сентября до конца октября 2015 года (на сайте департамента разместят извещение о том, что отчёт доступен и по каким адресам направлять возражения).
Три года на истину
В течение трёх лет с момента определения кадастровой стоимости вы можете потребовать пересмотреть её и приравнять к рыночной. В случае победы новые сведения будут учитываться при определении налога начиная с налогового периода, в котором пересмотрена кадастровая стоимость.

«Юридические лица и индивидуальные предприниматели сначала обязаны в досудебном порядке урегулировать спор, обратившись в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области. Если комиссия примет отрицательное решение по пересмотру кадастровой стоимости, после этого можно обращаться в суд. Для физических лиц обязательное досудебное разбирательство не установлено», – разъяснила заместитель руководителя Управления Росреестра по Белгородской области Янина Пойминова.

В комиссию следует приходить не с возмущением о несправедливости, а с вескими доводами, подкреплёнными документами независимого оценщика, которого вы уже сами наймёте. Он выедет на место, сфотографирует объект, сравнит его стоимость с другими подобными в этом районе и установит рыночную цену вашей земли или офиса.

«Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет до 30 %, никаких дополнительных экспертиз отчёта оценщика не проводится. Если разница 30 и более процентов, должна быть проведена экспертиза документов, предъявленных оценщиком», – сообщила Янина Пойминова, пояснив, что при этом проводится стоимостная экспертиза, которая определяет, правильно ли нанятый оценщик составил эту рыночную стоимость или нет.

Казна заплатит
Понятно, что экспертиза – удовольствие дорогое, но в случае когда заявитель выигрывает дело в суде, расходы ему компенсируются. Так, 30 июня 2015 года в постановлении № 28 Верховный суд разъяснил, что «если кадастровая стоимость была пересмотрена в связи с технической ошибкой в сведениях об объекте оценки, судебные расходы относятся на орган, допустивший ошибку».
Если суд удовлетворил требования об оспаривании кадастровой стоимости, судебные расходы взыщут с органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки. Если удовлетворят спор в отношении решений, действий (или бездействия) комиссии по спорам, расходы взыщут с госоргана, при котором она создана (в нашем случае – с Росреестра) за счёт казны.
Всех всё устраивает?
Как показывают результаты работы комиссии по рассмотрению споров, или наших сограждан вполне устраивает кадастровая оценка их земельных участков, или они не разобрались, что к чему. Но заявлений о пересмотре их оценки пока немного (для сравнения: в Краснодарском крае заявители снизили кадастровую стоимость недвижимости почти на 50 млн рублей).

«В I полугодии 2015 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области поступило 23 заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков. Десять из них возвращены в связи с отсутствием предусмотренного законодательством полного пакета документов, 13 приняты к рассмотрению. По 3 из них – положительные решения, по остальным 10 – отрицательные», – сообщила Янина Пойминова.

Заявителями в основном выступили владельцы больших земельных участков в коммерчески выгодных местах. Так, например, кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего одному из белгородских торговых предприятий, первоначально составляла 26,1 млн рублей, а по решению комиссии снизилась на 59 % – до 10,7 млн рублей. Владельцы другого участка добились снижения кадастровой стоимости с 25,7 до 19,1 млн рублей.
В этой компании «миллионеров» есть один очень показательный пример, когда частному домовладельцу из Разумного переоценили земельный участок с 1,2 млн рублей до 865 тысяч. Учитывая, что кадастровая стоимость устанавливается на пять лет, за свои деньги есть резон побороться.