Кризис массовой застройки

Человек так устроен, что всегда пытается найти идеал. И перемены в девелопменте отражают эти поиски. В индустриальную эпоху идеал жилья определяли государство, завод или корпорация. Жилье было приложением к заводу: сначала строился завод, потом – квартал для рабочих, поликлиники и детские сады.

О чем мечтал человек в послевоенный период? О своей квартире в панельной многоэтажке. Сейчас этот идеал оказался в прошлом – людям больше не нужна стандартная, одинаковая для всех крыша над головой.

Что это означает? За бортом останутся те девелоперы, кто по-прежнему верит в массовое жилье, осуществляет массовую застройку больших территорий. Они останутся в нижнем классе с самой низкой ценой продаж. Этим продуктом они не смогут удовлетворить запросы покупателей новой формации.

Для российского строительного рынка это большой вызов. В то время как высококонкурентный рынок Европы развивался и дифференцировался, отечественный рынок мыслил массами и монополизировался. Наши девелоперы привыкли оперировать крупными категориями: эконом, комфорт, бизнес или элитный класс. Например, в Подмосковье строят огромные жилые районы и, согласно моде, закладывают туда инфраструктуру на первых этажах. Но она там не живет, и девелопер продать первые этажи не может. Или, скажем, жители загородных поселков наверняка хотели бы, чтобы у них все было в шаговой доступности. Но магазины, кафе и другие сервисы в низкоплотной среде не выживают. Нужны оригинальные идеи, которые и жителям дают полный набор услуг, и бизнесу создают условия для существования. Такие решения есть.

Подытожим тенденции в девелопменте: поиск новых форматов – раз, поиск инструментов интеграции новых форматов в существующую городскую среду – два. Кроме того, активизировался поиск архитектурных решений, архитектуры как искусства – три.

Эта триада требует от градостроителей серьезной внутренней перестройки. Как раньше работал девелопер? Заказывал маркетологу исследования, и маркетолог… приносил ему ретроспективный анализ того, что хорошо продавалось в прошлом. Больше так работать не будет. Сейчас растет спрос на людей, которые способны предлагать проспективные решения, быть на шаг впереди в создании новых форматов. Нужны интегральные специалисты, обладающие уникальным набором компетенций на стыке городского планирования, архитектуры, городской экономики и маркетологии.

И конечно, современный девелопмент невозможен без цифровых технологий. Напрямую связать спрос и предложение способны только интеллектуальные системы, человеческому разуму такой объем информации не по силам. При этом тема умного города (smart city) отходит на задний план. Новая концепция – цифровой город (digital city), управление которым осуществляется с помощью искусственного интеллекта. Благодаря сотрудничеству ИИ с человеком будет формироваться принципиально новая городская среда.

Автор – руководитель Европейского проекта «Цифровые города», консультант Программы развития ООН