Эксперты назвали способы защиты жилья от незаконного вселения
Проблема сквоттинга — незаконного вселения в пустующее жилье — или, как их называют в Испании, окупасов (незаконно вселившиеся — от исп. okupas) актуальна для многих европейских стран. Но правительство часто занимает сторону сквоттеров, а не законных собственников недвижимости. Эксперты, опрошенные «Известиями», рассказали, как россиянам обезопасить себя от незаконно въехавших в их жилье, приобретенное за границей.
Выселить нельзя оставить
После начала пандемии коронавируса случаи сквоттинга резко участились, ведь из-за закрытия международных границ владельцы зарубежной недвижимости оказались отрезаны от нее, рассказала генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская.
По ее словам, проблема сквоттинга актуальна в том числе для Великобритании, Германии, Испании, Кипра.
Интересная ситуация, по словам эксперта, сложилась в Великобритании: исторически в английском праве есть норма, известная как adverse possession (неблагоприятное владение. — Ред.). Этот юридический принцип позволяет заявить о владении жильем после 12 лет постоянного неоспариваемого проживания (10 лет для незарегистрированной недвижимости).
Однако в реальности сделать это очень сложно, поскольку сквоттер должен доказать в суде, что он постоянно проживал в здании или на земельном участке всё это время, заключила специалист.
В свою очередь, Филипп Березин, главный редактор сайта о зарубежной недвижимости Prian.ru, отмечает, что наиболее сильно проблема сквоттинга проявилась в последние 10 лет — после кризиса 2008 года. Тогда, по его словам, значительная часть европейцев оказалась в тяжелом финансовом положении из-за потери работы, невыплаченных кредитов и зачастую потерянной недвижимости, которая ранее была приобретена в ипотеку с минимальным, а то и нулевым взносом.
В то же время он указал, что большинство окупасов все-таки не приличные люди, потерявшие доход, а маргиналы — бездомные и другие «асоциальные элементы». Отдельной категорией, по его словам, являются цыгане.
Березин подчеркнул, что счет случаев захвата недвижимости сквоттерами «идет на тысячи».
Чье жилье находится в зоне риска
Не все районы и не вся недвижимость находятся в одинаковой зоне риска. Например, охраняемые комплексы с закрытой территорией, престижные новостройки, дома в исторических туристических центрах вряд ли привлекут сквоттеров — проникнуть в них незаметно очень трудно, а значит, весьма рискованно, рассказал Филипп Березин.
В зоне риска, по его словам, находится бюджетная недвижимость в районах с большим количеством пустующих единиц жилья.
Специалист добавил, что в связи с пандемией проблема проявилась с особой стороны: многие собственники не имели (и не имеют) возможности приезжать в страну, где находится их жилье, которое оказывается в зоне риска.
Эксперт отметил, что обезопасить жилье во время своего длительного отсутствия можно, найдя доверенное лицо, знакомого, который будет периодически посещать квартиру или дом. Есть также компании, которые оказывают подобные услуги.
«Впрочем, если вы приобрели качественный объект со службой охраны, проблема решается сама собой», — сказал он.
В случае обнаружения в своей квартире непрошенных гостей, самое плохое, что можно сделать, — это начать выяснять отношения с ними с порога, «на кулаках», сказал Березин. Окупасов, которые уже обосновались в вашей собственности, быстро выселить не получится, если они вдруг не согласятся уйти добровольно. Насильственное же выдворение может привести к длительному судебному разбирательству, и не факт, что собственника признают абсолютно невиновным.
Эксперт заявил, что теоретически можно пойти на хитрость: самому «стать сквоттером». То есть дождаться, когда «захватчиков» не будет дома, и быстро вселиться обратно.
«Понятно, что на практике такой метод связан с разными сложностями, в том числе морального плана... Но есть случаи, когда такая схема срабатывает», — резюмировал он.
Испания
В целом нельзя сказать, что в Испании сейчас актуальна проблема окупасов, заявила Мария Сафронова, редактор международныого брокера недвижимости Tranio. Она отметила, что по наблюдениям компании, «шум вокруг сквоттинга преувеличен».
«За правило считается иметь в доме сигнализацию, по сигналу тревоги приезжает сотрудник охранной компании и вызывает полицию, если видит, что случай реальный», — сказала она.
Если это не сработало, вызывают сотрудников специальных компаний, которые решают вопрос с незаконно вселившимися.
«Бывает, решают силой, а бывает, что предлагают сквоттерам €1000 и грузовик в аренду, чтобы они все вещи сейчас же погрузили. И их отвозят, куда они скажут. В этом случае все в плюсе», — рассказала она.
Сафронова добавила, что по итогам I квартала 2021 года россияне купили в Испании на треть меньше недвижимости, чем за I квартал прошлого года. В целом по итогам 2020 года количество сделок россиян с недвижимостью в Испании сократилось на 41% по сравнению с 2019-м.
В то же время Филипп Березин рассказал, что в Испании «много действительно дешевых объектов», в том числе банковской недвижимости, которая была отобрана у неудавшихся ипотечников. Соблазн купить объект за €30–35 тыс. велик, но перед такой покупкой необходимо оценить район и сам объект, поскольку столь низкая цена не появляется просто так, считает он.
Татьяна Бурлаковская добавила, что часто правительство занимает сторону сквоттеров, а не законных собственников. В Испании, по ее словам, с этим особенно сложно — там власти по факту бессильны против захватчиков чужих жилищ, и без решения суда полиция не может даже зайти внутрь.
Франция
Проблема сквоттинга давно известна и во Франции, но только в 2020 году правительство этой страны решило бороться с ней на государственном уровне, сообщила руководитель агентства по управлению недвижимостью Apanage Patrimoine, соучредитель консалтингового проекта Easy France Pass Дарья Тарнопольская.
Так, Forbes со ссылкой на данные комитета по туризму и конгрессам Лазурного Берега за 2015 год сообщал, что виллами и апартаментами только на побережье Франции владеют около 2 тыс. россиян. В пандемию, когда у людей еще меньше шансов посещать свои французские «дачи» (во Франции покупка недвижимости не дает права на ВНЖ и, соответственно, возможности свободного прилета в страну в пандемию), риск стать жертвами сквоттеров вырастает в разы, отмечает Тарнопольская.
По этой причине русские собственники французской недвижимости нанимают обслуживающий персонал, который постоянно или периодически находится на вверенном ему объекте, рассказала она.
«У сквоттеров порой бывают «наводчики», которые следят за пустующими домами. Регулярное движение в них, тот же садовник, который раз в неделю проверяет доверенную территорию и проветривает помещение, может их отпугнуть», — добавила эксперт.
По ее словам, сквоттерами бывают не только незаконные иммигранты или маргинальные единицы, — нередко «заселенцы» являются молодежной группировкой, которая представляет захват чужих зданий как способ самовыражения или бунта против несправедливости, в результате в этих домах образуются «настоящие коммуны». Так, в январе 2017 года в Лондоне группа сквоттеров самовольно заселилась в особняк топ-менеджера «Газпрома» Андрея Гончаренко, сообщала газета The Guardian.
Однако сегодня незаконно вселившиеся не имеют никакого отношения к группировкам активистов и не являются злостными бандитами, подчеркнула она. Как правило, это обычные семьи, у которых нет нормальных жилищных условий и финансовых возможностей для их обеспечения. Часто это иммигранты, которые не хотят жить в предлагаемом социальном жилье.
Как правительство решает проблему
Проблема распространения сквоттинга состоит не в нежелании помочь сквоттерам, считает Дарья Тарнопольская, а в том, что, например, Франция изначально заняла «виноватую» позицию по отношению к иммигрантам из ранее колонизированных стран.
«Политика послабления понесла свои плоды. Многие сквоттеры считают, что имеют моральное право жить в чужом пустующем доме. И закон долгое время был на их стороне», — пояснила она.
Процедура выселения, по ее словам, была сложной и долгой, если только сквоттеры не находились в помещении менее 48 часов. В этом случае их может выселить полиция после обращения собственника жилья. Чем быстрее получится «поймать» незаконно въехавшего в жилье, тем меньше проблем. Но если прошло более двух суток, полиция бессильна, придется обратиться в суд по месту нахождения захваченного помещения и попросить о назначении судебного пристава-исполнителя.
В большинстве случаев собственник дополнительно нанимает юриста-консультанта. Иногда судебное разбирательство по выселению нежеланных жильцов затягивается на месяцы и даже годы, резюмировала она.
Однако депутаты Европарламента 2 октября 2020 года проголосовали за законопроект, упрощающий выселение сквоттеров из «захваченного» дома. Теперь после сообщения в полицию о факте обнаружения в доме окупаса владелец жилья или один из его представителей должен обратиться к префекту, который в течение 48 часов уведомит сквоттера о необходимости покинуть помещение. Эта административная процедура должна помочь решать проблему оперативнее.
Тарнопольская заключила, что в любом случае проблема остается, и пока единственное решение — иметь того, кто будет приглядывать за недвижимостью и успеет «поймать» сквоттеров для их оперативного выселения без привлечения суда.
Стоит отметить, что россияне продолжают активно покупать жилье за границей. Так, в июне 2020 года компания Knight Frank, занимающаяся в том числе зарубежной недвижимостью, сообщила, что в период пандемии спрос российских покупателей на покупку второго жилья за границей вырос на 20%. При этом только 29% участников международного опроса этой компании рассматривали возможность постоянного проживания в приобретенном зарубежном жилье.