Схемы незаконного строительства
Уголовная, административная ответственность за самовольную застройку, схемы незаконного строительства в Украине.
На территории Украины остаётся актуальной проблема незаконного, самовольного строительства коммерческих, жилых зданий. В рамках деятельности, мы часто сталкиваемся с фактами использования схемы незаконного строительства, которую используют нечистоплотные застройщики. Благодаря такому подходу, застраиваются даже природоохранные, историко-культурные и другие территории, которые, в частности, ст. 150 Земельного Кодекса Украины отнесены к особо ценным землям.
Следует отметить, что часто строительство осуществляется с грубым нарушением градостроительных, экологических, природоохранных, противопожарных, историко-культурных и других норм. Что в свою очередь, может привести к негативным последствиям.
Ответственность за незаконное строительство может быть уголовной, административной.
Перечень видов нарушений строительных норм, установлен статьёй 25 Закона Украины «Об основах градостроительства». Более детализирован Законом Украины «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности», в котором предусмотрена возможность наложения штрафных санкций размером от десятков тысяч гривен до более миллиона гривен.
Кодексом Украины об административных нарушениях, в частности – статьями 96, 96-1, 188-42 – предусмотрена административная ответственность за нарушение требований законодательства, строительных норм, стандартов и правил при строительстве.
Статьёй 197-1 Уголовного кодекса Украины и ст. 275 УК предусмотрена уголовная ответственность за совершение самовольного (т.е. без получения необходимых разрешений, согласований) строительства, в том числе на самовольно занятых земельных участках. Следует отметить, что субъектами ответственности за правонарушения в сфере строительства могут быть не только застройщики, но и подрядчики представители проектных, экспертных организаций, архитекторы (ответственные за технадзор), должностные лица государственного архитектурно-строительного контроля и тому подобное. Также, в случае подтверждения факта самовольного строительства, в соответствии со ст. 376 Гражданского Кодекса Украины по решению суда объекты строительства могут быть демонтированы/снесены за счёт правонарушителя.
Что касается внедрения незаконных схем застройки. Приведём несколько примеров.
Некоторые застройщики получают документы для размещения временных сооружений на территории города. По факту, осуществляют капитальное строительство. Регистрируют право собственности у «добрых» регистраторов/нотариусов. Что в дальнейшем даёт им возможность подавать соответствующее заявление в орган местного самоуправления с просьбой предоставить в аренду земельный участок по фактическому размещению объекта недвижимости. Ранее мы писали об использовании аналогичной схемы незаконного строительства в г. Днепр. Именно таким образом была построена АЗС в городе Днепр, которая размещается на землях водного фонда.
Отдельно следует упомянуть застройку особо ценных земель.
Например, возведение сооружений на землях водного и лесного фонда. Следует отметить, что ст. 61 Земельного кодекса Украины, ст. 89 ВК Украины запрещает строительство сооружений (кроме гидротехнических, навигационного назначения) на прибрежных защитных полосах. Также Земельный и Лесной кодексы ограничивают пользование землями лесного фонда. Но, присутствуют отдельные случаи застройки земель водного фонда. В качестве примера, был построен элитный частный дом на берегу реки. Хотя, согласно имеющимся документам, на прибрежной территории должна была размещаться водная станция. То есть, схема застройки земель водного фонда заключается в подмене самих объектов недвижимости. Вместо зданий гидротехнического, навигационного назначения появляются частные жилые, коммерческие сооружения. Такая же ситуация складывается с возведением высотных жилых домов на берегу реки. По документам данные сооружения определены, как спортивные комплексы с апартаментами, но «апартаменты» граждане покупают как постоянное жилье.
Также, в нашей практике был случай, когда застройщики сделали недостоверные документы (технический паспорт), которые якобы подтверждали факт нахождения зданий базы отдыха на территории лесного фонда. Указанные документы были предоставлены «доброму» регистратору, который внёс в реестр сведения о регистрации права собственности на объекты недвижимости. Следует отметить, что на самом деле на указанной территории леса не было никаких зданий. После регистрации права собственности на несуществующие здания базы отдыха, данные лица подали документы в областную Днепропетровскую администрацию, пытаясь получить земельный участок по фактическому нахождению зданий баз отдыха. Целью использования указанной схемы незаконного строительства был захват территории леса и получение возможности дальнейшей застройки ценных земель, путём реконструкции несуществующих зданий.
Обратим внимание на вопросы, связанные с процедурой рассмотрения документов по застройке земельных участков на охраняемых археологических территориях. В пределах зон охраны памятников, исторических ареалов населённых мест Украины и тому подобное.
Согласно части четвертой статьи 32 Закона Украины «Об охране культурного наследия», на указанных территориях запрещаются градостроительные, архитектурные или ландшафтные преобразования, строительные, мелиоративные, дорожные, земляные работы без разрешения соответствующего органа охраны культурного наследия. Согласно пунктам 14 и 17 части второй статьи 5 Закона согласование программ проектов градостроительных, архитектурных ландшафтных преобразований, мелиоративных, дорожных, земляных работ относится к полномочиям центрального органа исполнительной власти, реализующего государственную политику в сфере охраны культурного наследия. После поступления необходимого пакета документов Министерство культуры и информационной политики Украины по результатам рассмотрения выносит соответствующее решение о выдаче или отказе в выдаче разрешения. Следует отметить, что, к сожалению, во время строительства на указанных территориях используются схемы незаконного возведения зданий и сооружений.
Можно предположить, что в дальнейшем застройщик планирует узаконить здание решением «гуманного» суда. Что позволит избежать выполнение требований согласования застройки с Минкультом. Случаи использования «гуманных» решений Днепровских судей при застройке исторических территорий не единичны. Например, именно решением суда был исключён дом на улице Исполкомовская, 17 в г. Днепр из перечня памятников архитектуры и градостроительства местного значения. Судебное противостояние «Ермолаев против памятника архитектуры» завершилось в пользу первого.
Интересная ситуация сложилась со зданием больницы Красного креста, которая была расположена в Днепре по ул. Костомаровская, 22. Указанное сооружение, также, по решению суда было исключено из перечня памятников.
В дальнейшем, с помощью решений Днепровского городского совета, были изменены границы исторического ареала города. То есть, место застройки вычеркнули из исторического ареала! Теперь на данной территории осуществляется строительство элитного ЖК «Женева». Владельцы фирмы-застройщика могут быть непосредственно связаны с руководством Днепровской городского совета. Что в свою очередь, может подтверждаться лояльным отношением горсовета к стройке. Схемы незаконного строительства в исторических местах часто приводят к застройке территорий элитными жилыми домами и торговыми центрами. Украинцы теряют своё историческое достояние, ради выполнения прихотей представителей «элиты».
В данной статье рассмотрены не все схемы незаконного строительства. Непорядочные застройщики в погоне за прибылями постоянно меняют и совершенствуют методы, схемы избегания выполнения требований законодательства. Надеемся, что в ближайшее время будет изменено законодательство, в частности, в части усиления ответственности за незаконные, самовольные застройки.