Последние месяцы строительные материалы стремительно дорожают: на товары этого сегмента рынка цены выросли с предыдущего сезона на десятки процентов, а по отдельным позициям – в разы. Из числа основных стройматериалов наиболее заметен рост цен на дерево и металл. Причем такой рост цен, получается, идет в долларах.
Но это не особенность Беларуси: рост цен на сырьевые товары сейчас идет во всем мире: восстанавливается мировая экономика после коронакризиса очень быстро, в том числе благодаря стимуляции мирового спроса через «печатный станок» – эмиссией американского доллара. Растет и европейская денежная масса – становится больше евро.
Нефть уже вплотную подошла к $75/бар. – максимуму с 2018-го. Цены на медь – на историческом пике, на алюминий – на 10-летнем. Цены на железную руду, чугун и сталь – также рекордные. В США с начала этого года цены на сталь по отдельным субпозициям выросли в четыре раза, а на биржевую рулонную сталь – с $500/т в прошлом году до $1700/т прямо сейчас, в июне 2021-го. То есть налицо – высокая фундаментальная долларовая инфляция.
фото : ru.depositphotos.com
Естественно, рост цен на сырье и строительные материалы не может не сказаться на стоимости жилья: себестоимость квадратного метра растет еще на этапе строительства. То есть жилье должно неотвратимо подорожать. В том числе в Беларуси. И именно в долларах: рост BYN-рублевых цен в сфере недвижимости белорусов всегда волновал меньше.
Такое уже было в экономической истории Беларуси: в период с 2001 по 2008 годы в долларах росла цена на всё, в том числе на «недвигу». Ежегодно цена на квартиры увеличивались на десятки процентов, и за весь этот период квартиры и дома подорожали в разы. Например, квартира, что в 2001 году стоила $10 тыс., в 2008-м – уже $50 тыс. минимум.
Вложение «в квадратные метры» было в те годы самым выгодным. Те, кто просто хранил доллары, заметно ощутили реальные потери покупательной способности своих сбережений. Единственной альтернативой были только срочные рублевые вклады, но и доход на них не поспевал за ростом цен на квартиры.
В 2008 году на пике оказались цены практически на всё, на все сырьевые товары. Нефть достигала $150/бар. – вдвое больше, чем сейчас. Природный газ тогда также был на историческом, не превзойденном до сих пор, пике. И все это было результатом «финансового пузыря», надутого в США. А когда он «лопнул» – все покатилось обратно.
В мировой кризис 2008-09 гг. цены на недвижимость упали по всему миру. В Беларуси стоимость квадратного метра к 2010 году упала на треть. И до сих пор цены на квартиры, что были в 2008-м, ни разу не были повторены. Но и до того уровня, что был в самом начале (2001-02 гг.) падения цен тоже не было: «проиграли» только те, кто купил квартиру в 2007-08 годах – ни пике их стоимости.
фото : ru.depositphotos.com
Те, кто постарше, хорошо помнят эту историю с динамикой цен на квартиры. И многие считают, что фундаментальная долларовая инфляция, начинающаяся прямо сейчас, снова открывает «окно возможностей», наподобие 2001-08 гг.
Ведь цены на квартиры в Беларуси сегодня низкие, на многолетнем минимуме, и неизменно должны будут дорожать, как минимум, из-за роста себестоимости их строительства. И, значит, стоит «вложиться в квадратный метр», хотя бы с инвестиционного интереса.
Но такая инвестиция – купить по-дешевке в кризис, и продать уже дороже через какое-то время, когда цены вырастут, заработав на посткризисном восстановлении – в сегодняшней Беларуси невероятно рискованная.
Потому что кризис в Беларуси не заканчивается: впереди возможны серьезные экономические потрясения, связанные с вводом санкций. Мало того, может разразиться такой кризис, которого не было с начала 90-х, если будут введены т. н. «секторальные санкции».
В Беларуси в таком случае будет совсем иная ситуация с динамикой цен на жильё, чем в остальном мире. Ведь цены на жилую недвижимость, в отличие от цен на товары, которые можно перевозить, имеют региональные и страновые различия, главный фактор которых – разница в уровне спроса на жилье в том или ином регионе, стране.
А спрос на жилую недвижимость, в свою очередь, зависит, главным образом, от:
уровня доходов населения
потребности в жилье
ее инвестиционной привлекательности
доступности жилищных кредитов
политической, экологической, криминальной и проч. ситуации, перспектив и ожиданий.
Вводимые санкции могут сильно отрицательно сказаться на финансово-экономическом состоянии Беларуси. А в этом случае неминуемо реальное падение доходов населения, если политический режим в стране так и не изменится. BYN-рубль ослабнет – это падение доходов уже и в долларовом эквиваленте, значит и спрос в $эквиваленте – меньше.
С падением доходов и при сохранении условий в стране по типу сегодняшних, никакого существенного – на котором можно заработать через инвестирование – роста цен на жилье в Беларуси не будет, несмотря на рост себестоимости.
Новые квартиры по выросшей цене просто некому будет покупать: не будет столько денег у людей, чтобы скупить уже построенное жилье, а ведь строительные компании научились «клепать панельки» сотнями тысяч квадратных метров.
Понастроено уже столько много жилья, что его количество превысило платежеспособный спрос на него. Из-за чего в Беларуси квартира приобретается уже чаще только «с бонусом» в виде льготного кредита.
Но главное, что в Беларуси в последние годы сильно «распух» вторичный рынок жилой недвижимости: люди годами не могли продать свои квартиры по желаемой цене, объектов, выставленных на продажу сейчас – как никогда много.
Поэтому если и вырастут цены на квартиры – то оживится в первую очередь вторичный рынок жилой недвижимости. При сохранении же сегодняшней политической ситуации желающих продать свою квартиру точно не уменьшится.
Все вышесказанное подтверждается прямо сейчас: кризис негативно повлиял на рыночную стоимость квартир прямо на наших глазах. Что хорошо видно на графике.
Падение долларовых цен на жилье началось в конце марта 2020 года, после коронакризисной девальвации (падения доходов населения в долларовом эквиваленте). И ускорилось на фоне развития политического кризиса и ужесточения ситуации в стране.
Люди стали массово уезжать, продавая квартиры.
В последние пару месяцев падение цен на квартиры замедлилось благодаря валютно-финансовой стабилизации. Но с введением санкций, желающих приобрести квартиру станет в стране точно меньше.
И цены если и не упадут – то лишь благодаря той самой долларовой инфляции, росту цен на первичном рынке, из-за роста себестоимости. О росте же инвестиционного спроса на жилье в условиях ожидания краха на фоне санкций речи не будет идти вообще.
В это же самое время в Украине продолжается активное восстановление после падения в 2015-18 гг. из-за известных катастрофических событий в 2014-15 гг. До 2014 года квадратный метр в Киеве стоил заметно больше, чем в Минске.
С марта 2021-го жилье в Киеве уже дороже, чем в Минске по средней его цене на рынке. При том, что доходы (исходя из средней зарплаты) населения выше в Минске. Что говорит о высокой инвестиционной привлекательности рынка жилой недвижимости в Украине.
Вот как раз в Киеве рост долларовых цен на сырье и строительные материалы приведет к существенному повышению цен на рынке жилой недвижимости, отчего «инвестиции в квадратный метр» там будут оправданы: рынок растет
фото на превью: ru.depositphotos.com
