Регионы без застройщиков: почему в России стали строить меньше жилья

Прошлогодний кризис пережили не все российские девелоперы. По подсчетам экспертов, закрыться пришлось каждой пятой строительной компании. Больше всего пострадали небольшие застройщики, локализующиеся в небольших городах, – местным жителям зачастую недоступна даже льготная ипотека. При этом крупные застройщики в провинцию пока не стремятся, для них это нерентабельно. В результате в регионах обострился дефицит новостроек на фоне стремительно растущего объема ветхого и аварийного жилья.

С апреля 2020 года число компаний, которые строят дома по закону о долевом строительстве, сократилось на 20%, а масштабы строительства – на 12%. К такому выводу пришли эксперты компании «Метриум», проанализировав статистику Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) и Единого ресурса застройщиков. Если в начале мая прошлого года в рейтинге ЕРЗ насчитывалось 2694 девелоперских компаний, которые строили более 113 млн кв. м жилья, то к маю 2021-го список сократился до 2148 компаний, а общий объем застройки уменьшился до 100 млн кв. м.

Сокращение коснулось и столичных, и региональных рынков. Но заметнее всего пострадали компании, которые реализуют небольшие строительные проекты. Группа компаний, которые возводили жилье суммарной площадью до 10 тыс. кв. м., поредела на 12%. Самая многочисленна группа застройщиков – те, кто строят от 10 тыс. до 50 тыс. «квадратов», – за прошедший год не изменилась. Компаний, которые строят 50–500 тыс. кв. м, стало меньше на 10%, а тех, кто возводит от 500 тыс. до 1 млн кв. м, – на 28%.

Последняя группа «крупняков» довольно малочисленная, и речь идет о перераспределении между ними рынка и динамике их портфелей, пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Если мы посмотрим на верхнюю двадцатку крупнейших девелоперов России, то увидим, что за прошедший год некоторые из них снизили объем строительства на 10–15%, тогда как другие его нарастили на 10–20%. По данной статистике мы видим, как в первую очередь сокращается прослойка средних застройщиков (строят от 50 до 500 тыс. кв. м), а также маленьких девелоперов. Среди «тяжеловесов» с переменным успехом идет борьба за рынок, покупателей и участки под строительство, что прямо влияет на масштаб их деятельности», – рассказала она.

Чем меньше, тем меньше

Особенно заметно сокращение строительства и уход девелоперов в маленьких городах. Так, в городах с населением до 50 тыс. человек застройщиков стало на 9% меньше, а в городах с населением от 50 тыс. до 250 тыс. – на 14%. В региональных центрах (города с населением от 250 тыс. до 1 млн человек) число девелоперов сократилось на 8%. Рост количества застройщиков (на 3%) наблюдается только в городах-миллионниках.

При этом во всех регионах сократились объемы строительства. Больше всего – в городах с населением менее 1 млн человек. В населенных пунктах с числом жителей до 50 тыс. стали строить на 4% меньше, от 50 до 250 тыс. человек – на 14%, от 250 тыс. до 1 млн – на 7% меньше. В городах-миллионниках суммарная площадь застройки также уменьшилась – на 3%. По словам экспертов, дело в низкой рентабельности жилых проектов и небольшой емкости рынка. Кроме того, платежеспособных покупателей здесь меньше, и банки неохотно выдают кредиты.

Безусловно, жилищный вопрос стоит остро практически во всех регионах России, говорит генеральный директор ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин. Спрос есть, но не везде он является платежеспособным. «Во-первых, важно сфокусировать внимание на экономическом потенциале региона, наличии рабочих мест в его отраслях и перспективе экономического роста этого региона на горизонте 5–10 лет. Отсутствие сильной экономики в регионе скорее всего сделает убыточным любой проект строительства жилья на его территории.  Во-вторых, нужен механизм как привлечения застройщиков на новые региональные рынки (получение земли, инженерные коммуникации, получение необходимой исходно-разрешительной документации), так и инструменты поддержания регионального спроса (ипотека, субсидии, прочие государственные программы). Без всестороннего и системного подхода к спросу и предложению запустить региональные стройки не выйдет», – убежден эксперт.

По его мнению, уходу с ранка мелких и несистемных игроков одновременно с наращиванием портфелей у крупных застройщиков способствовали ужесточение надзора в отрасли и переход на проектное финансирование по 2014-ФЗ. Прежде всего требуется стабилизировать цены на стройматериалы, подчеркивает Григорий Ваулин. Из-за низкой маржинальности строительства в регионах рост цен на материалы будет особенно болезненным. Возможно, дополнительным стимулирующим фактором станет снижение административных барьеров и упрощение процедур согласования (разумеется, без ущерба качеству и безопасности). Также стоит продумать процесс регионального девелопмента через институциональный механизм – например, расширить практику стратегического партнерства застройщиков и «Дом.РФ» по строительству в регионах.

Чтобы снизить себестоимость строительства, государство могло бы участвовать в строительстве инженерной и социальной инфраструктуры, считает Давид Худоян. Требуется также уменьшение и упрощение процедур согласования проектной документации. Помимо этого, конечно, необходимо улучшать экономические показатели в регионах, стимулировать создание современных и хорошо оплачиваемых рабочих мест, чтобы здесь формировался спрос на жилье.