Молл у дома: как Казань захватывают ТЦ микрорайонного масштаба
В рамках набирающего силу тренда новые «храмы торговли» открываются в Азино, Пестрецах и на Квартале
«Есть-то хочется всегда», — говорят эксперты об открытии локальных торговых центров, где якорными арендаторами стали сетевые продуктовые ретейлеры. Моллы Казани в мае почти вышли на доковидный уровень, а за I квартал торговля в республике собрала кассу в 660 млрд рублей. Прививками людей заманить не удалось — пункты вакцинации в ТЦ закрывают один за другим. Ставка — на новые магазины и развлечения. О том, где построили «Ритейл-парк», куда «сядут» Eurospar и фитнес-центр Akimbo и нужны ли новые торговые «коробки», — в обзоре «БИЗНЕС Online».
Тренды в строительстве ТЦ: лучше меньше, да лучше
Как стало известно «БИЗНЕС Online», в Казани и окрестностях в ближайшее время откроется сразу несколько новых торговых центров «районного» формата — едва ли не во дворах жилых домов, в шаговой доступности, как продуктовые формата «у дома». Названия некоторых ТЦ пока хранятся в секрете, однако «начинка» их уже известна. Это будут компактные комплексы площадью до 10 тыс. кв. м арендной площади с самым необходимым — едой, одеждой, бытовыми услугами, а где-то и фитнес-центрами.
По оценкам Knight Frank, в последние два года в России заметнее всего увеличилась обеспеченность торговой недвижимостью в Перми, Волгограде и Казани. В столице РТ к концу I квартала 2021 года площади выросли на 11,5% — до 389 кв. м на 1 тыс. человек, пишет «Коммерсантъ». Темп роста оказался выше, чем в Москве (4,3%), хотя в столице на 1 тыс. жителей сейчас приходится 532 кв. метра. Впрочем, торговая столица №1 в России — Самара, где 747 кв. метров на 1 тыс. жителей.
Казань идет в ногу с современными трендами, отмечают эксперты. Объекты торговли наряду с детскими садами, школами, почтой, поликлиниками — основа комфортной городской среды, и ее надо предусматривать на этапе проектирования и строительства новых микрорайонов. Хотя зачастую их приходится строить на участках, подобранных бизнесом по остаточному принципу. Властям, развивая масштабные проекты застройки вроде «Салават Купере», надо думать, например, о ТЦ районного масштаба еще на стадии формирования проекта планировки территории. В Казани девелоперы, конечно, программируют жизнь будущих владельцев квартир, но пока объекты ретейла при комплексной застройке микрорайонов планируют считанные застройщики.
А зря: опыт Москвы, где в 2021 году открывается около 10 ТЦ районного масштаба, показывает востребованность такого подхода. В столице РФ на аукционы выставлено 39 бывших районных кинотеатров, и с 2014 года выкупившая их ADG Group превращает прекратившие свою деятельность заведения в районные торговые центры с сохранением кинопроката. В основе концепции таких ТЦ — мировые тренды урбанистики: децентрализация мегаполисов, развитие социальной жизни и выстраивание локальных сообществ. При выстраивании пула арендаторов девелоперы, как правило, ориентируется на соцопросы местного населения.
Ну а пандемийный кризис и самоизоляция ярко продемонстрировали востребованность районных ТЦ по сравнению с громадными моллами. «Ковидные» реалии заметно повлияли на архитектуру новых микрорайонных ТЦ. Теперь их стремятся делать с отдельными входами в магазины с улицы, в том числе и новые казанские проекты. Такой подход оказался крайне актуальным, когда на волне борьбы с ковидом разрешили торговать в стрит-ретейле площадью до 400 кв. метров. Есть отдельный вход — работай, а если у тебя доступ только через коридоры молла — сиди закрытым.
Вдобавок переформатировать небольшой комплекс можно гораздо быстрее, чем молл. В условиях конкуренции с интернет-магазинами оффлайн-торговле необходимо дать потребителю что-то такое, чего не будет в сети, и это тоже новый тренд.
«Ритейл-парк» в пестречинском ЖК и новый ТЦ от казанского застройщика
Одним из примеров ТЦ микрорайонного масштаба можно назвать комплекс Udacha на главном въезде в ЖК «Царево Village», что находится в Пестречинском районе. Впрочем, большая часть населения этого комплекса — казанцы. ТЦ откроется в начале августа. Это будет первый объект сети «Ритейл-парк» в Казани, девелопером которых выступает близкая к «Унистрою» UD Group, управляющая ТЦ «Горки Парк» и ТРЦ «KazanMall» в Казани.
Здание одноэтажное, общая площадь составит 4,7 тыс. кв. м, и он спроектирован как раз с учетом «пандеймийного опыта» — с отдельными входами. Работать в этом ТЦ будут 170 человек. Зона обслуживание данного комплекса приличная — до 25 тыс. человек, а автотрафик данной локации насчитывает 8 тыс. авто в день, причем летом он удваивается. Якорными арендаторами здесь станут продуктовый супермаркет, магазин бытовой техники и электроники, магазин косметики и товаров для дома. Ставки аренды отнюдь не районные, а средние по Казани: от 1-1,1 тыс. рублей за «квадрат». Видимо, этим и объясняется арендная политика. Также для жителей ЖК откроют свои двери магазин фермерских продуктов, аптека и оптика, магазин книг и канцтоваров, товары для детей и многие другие, будет здесь и кафе с летними террасами. Формат проекта в данном случае является районным, так как наличие населенных пунктов и автомагистрали предполагает, в том числе, внешний трафик посетителей. Изюминкой для данной локации станет коворкинг Smart Space.
«В коворкинге предусмотрены все условия для удаленной работы в тишине и деловой атмосфере — имеются как рабочие места в Open Space, так и офисы для работы команд. Это отличная возможность работать в окружении лесного массива, без необходимости ежедневных перемещений в город», — описали «БИЗНЕС Online» красивую картинку виртуального пока что будущего в пресс-службе UD Group.
Летом откроет свои двери новый многофункциональный торговый комплекс на ул. Габишева, 32 — на границе Азино и казанских поселков, на въезде в Куюки, Салмачи и Вознесенское. Двухэтажное здание площадью всего 2 тыс. кв. м. расположилось по соседству с гипермакетом «Лента», он даже корпирует брендовые цвета ретейлера — желто-синие полоски и серая плитка. Открытие намечалось на март этого года, но сроки пришлось сдвинуть. По данным наших источников, объект связан с группой компаний «СтройГрад-Каскад» под руководством Александра Семененко, который известен достройкой проблемного казанского ЖК «Три богатыря». Помещения также спроектированы с учетом пандемии — под каждую торговую точку отдельный вход с улицы. «Для застройщика это новое направление бизнеса», — описывают детали знакомые с объектом эксперты. По словам гендиректора агентства недвижимости АН Di Group Дианы Нургалиевой, на первом этаже откроются магазин ведущего российского производителя керамической плитки Kerama Marazzi, салон штор «Алтан», на втором — мебельный салон «Пинскдрев». На сегодня объект готов к сдаче, ведутся работы по благоустройству территории. «Продуктовый сюда точно не „сядет“, тягаться с „Лентой“ бесполезно», — говорят источники.
Новые ТЦ оживят район авторынка
В самом сердце спального района Азино-1 между улицами Академика Глушко и Магистральной практически готова «коробка» трехэтажного ТЦ. Он будет с подземным паркингом и общей площадью в 12 тыс. кв. м. Место густонаселенное, зона обслуживания в пределах одного километра оценивается в 46 тыс. человек. Автотрафик же по ул. Глушко насчитывает 40 тыс. авто в день в обе стороны. Как сказано на сайте консультантов торговой недвижимостью IDEM, якорными арендаторами станут продуктовый ретейлер голландского бренда Eurospar, центр фитнеса «Акимбо» и другие точки.
К слову, эти два игрока планируют обосноваться и на Квартале. На проспекте Амирхана 101В построен трехэтажный торговый центр общей площадью 7,9 тыс. кв. м. Вывески Spar и «Акимбо» уже висят на здании — фитнес-центр открылся на этой неделе, продуктовый на низком старте. Для посетителей там планируется открытая парковка на 250 мест. «Прописку» тут оформляют магазин бытовой техники и электроники, а также точки «мелкой нарезки». Отделка практически завершена: помещения будут в стиле лофт — черный металл и кирпич. Эта часть Квартала действительно нуждалась в своем локальном спортивном центре, говорят эксперты. Пока что жителям приходится ездить либо в «Планету» на Мусина, или еще дальше — до X-Fit рядом с «Ривьерой». А вот для продуктового Eurospar — трафик обеспечен самый что ни на есть, мощнейший: помимо проживающих в Ново-Савиновском районе, еще и от дачников садовых товариществ, и от жителей Авиастроя. Сейчас сюда ищут персонал: поварам и пекарям предлагают зарплату от 35 тыс. рублей, продавцам — от 30 тыс., кассирам — от 34 тыс. рублей.
Тут же через дорогу напротив авторынка готовится к открытию еще один торговый комплекс — трехэтажное здание, по габаритам почти вдвое меньше предыдущего. Сейчас в здании, построенном предпринимателем Андреем Закамским, идут ремонтные работы, а собственник сдает помещения. Так, торгово-офисное помещение общей площадью 3 тыс. «квадратов» будет стоить 800 рублей в месяц за «квадрат». Здесь будет своя столовая и терраса, говорится на сайте объявлений. Помещения меньшей площади сдаются уже дороже: к примеру, за 623 кв. м. на первом этаже просят по 1200 рублей с «квадрата». Сейчас место выглядит несколько футуристичным на фоне «ленинградок» и стихийных ларьков автозапчастей: в черном цвете, с выступающими металлическими элементами, витражными окнами и медиафасадом. Проектировала комплекс архитектурная мастерская Ильсияр Тухватуллиной — еще до того, как она стала главным архитектором Казани.
В общей сложности в этом году торговля столицы РТ прирастет почти на 40 тыс. «квадратов». Для сравнения — это в три раза меньше, чем площадь одной МЕГИ, причем без развлекательной части.
Эксперты «БИЗНЕС Online» видят несколько причин развития ТЦ в спальных районах и пригородах Казани. По словам гендиректора АН «РеАгентство» Юрия Чикирова, со стороны собственников — это желание получать арендный доход и инвестиции с доходностью выше рынка, а также рост стоимости активов из-за того, что коммерческая недвижимость пока заметно дешевле жилой. Со стороны подрядчиков есть желание строить, загрузить работой свои мощности и персонал. Спрос на земельные участки, считает эксперт, кратно превышает предложения под новую застройку. Поэтому рентабельность в условиях повышенной конкуренции снижается. Для потребителей же появление новых ТЦ микрорайонного масштаба — удобство покупок по пути домой.
Арендные ставки в мини-ТЦ очень сильно зависят от местоположения и покупательского трафика, отмечает Чикиров. Небольшое отдаление от первой линии может в разы снижать арендные платежи. В то же время в спальных районах ставка бывает даже выше, чем в центре города, где отсутствуют целевые покупатели.
Конкурентами большим ТЦ микрорайонные комплексы не будут, уверен заместитель гендиректора A-Development Владимир Шайхиев. Торговые центры все же имеют другой формат, в том числе и развлекательный, и с упором на «едальную» историю. Здесь же ставка сделана именно на локацию и товары повседневного спроса.
«В последние годы в Казани в принципе не открываются ТЦ большого формата. У нас очень много чего анонсировалось, но по факту мы имеет только Kazanmall. Микрорайонные центры востребованы и очень удобны. Такие же комплексы формата „у дома“ закрывают потребности местных жителей. Каждое из новых — уникальное по-своему. Если в одном будет упор на продукты, на Габишева, напротив, не будет продуктового ретейлера — ведь конкурировать с „Лентой“ по соседству нереально. Но трафик от „Ленты“ там будет колоссальный — получается, владельцы надеются на „внешний“ якорь. Проект интересен тем, что помещения на первом этаже будут с отдельными входами, нет привязки к общему режиму работы всего ТЦ. И локация сама по себе очень выгодная с учетом того, что пригород Казани активно развивается. На Амирхана же генерировать трафик будет авторынок по соседству». Что касается «Ритейл Парка» в Пестречинском районе, Шайхиев также прогнозирует ему успех: подобного проекта в жилмассиве, который объединяет и деловой формат и торговый, «с нуля» еще не строили.
Что касается затрат на строительство небольших ТЦ, эксперты оценивают их стоимость в 40-50 тыс. рублей за квадратный метр по самым «скромным» меркам. То есть, инвестиции в ТЦ площадью до 10 тыс. кв. м. могут составить до 500 млн рублей с коммуникациями и благоустройством, но без учета стоимости затрат на земельный участок, и что иногда может быть в разы дороже самих строительных работ и материалов.
Ретейл, особенно продуктовый, и без того в пандемию пострадал не слишком сильно, говорит аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. Да, в период наиболее жестких карантинных ограничений существенно упали продажи у ретейла непродуктового (хотя DIY-сегмент пользовался стабильным просом).
Действительно, тот же «СберИндекс» отмечает рост потребительских расходов населения. По данным аналитиков Сбера, в апреле–мае потребительские расходы граждан росли с годовым темпом в 5,7% — и это притом, что в декабре люди «прижимали» потребление. Теперь же структура расходов приблизилась к докризисной, в устойчивый плюс вышел сектор услуг. Это объясняется высоким уровнем сбережений в 2020 году — накопленные «кубышки», видимо, распечатываются. И, кроме того, отсутствие заграничных поездок вынуждает средний класс тратить внутри страны, что положительно сказывается на оборотах торговли.
Предпочтения покупателей за последний год ощутимо сменились, отмечает Алексей Коренев. Резко возросла востребованность магазинов формата «у дома». Стали набирать популярность дискаунтеры, опять же — из-за снижения доходов потребителей, но меньшим спросом стали пользоваться супермаркеты.
Майские праздники вытащили трафик в ТЦ, а вот пункты вакцинации в ряде моллов пришлось закрыть
Как обстоят дела у казанских ТЦ после зимы? Согласно данным Watcom Group, в период с 3 по 9 мая показатель Shopping Index, системы показателей посещаемости торговых центров и магазинов (она отражает число покупателей на 1 тыс. кв. м торговых площадей), в столице РТ оказался на 8,39% ниже значения за аналогичный период докризисного 2019 года. Это минимальный разрыв с начала 2021 года. Об этом «БИЗНЕС Online» сообщил руководитель президент Watcom Роман Скороходов. Однако, после продолжительных выходных, в моллах вновь небольшой спад — разрыв оценивался в 18,93%. По итогам года, напомним, спад трафика был на все 30%.
Длинные майские выходные и теплая погода также способствовали тому, что люди активнее посещали торговые центры для проведения досуга и обновления гардероба. Плюс в Казань на майские съехались туристы, отмечает Скороходов. Повлияли ли на трафик открывшиеся пункты вакцинации от коронавируса? По данным минздрава РТ на конец мая, прививку с покупками совместили чуть более 8 тыс. татарстанцев. Рекордсменом по привитым стала МЕГА — 4,1 тыс. человек, на втором месте «Парк Хаус» и почти 3 тыс. привитых, в «Южном» за два месяца привились 817 человек. Однако, темпы вакцинации в ТЦ низкие, как и в целом по РТ. В результате с 1 мая сделать прививку можно только в трех казанских ТЦ — МЕГЕ, «Парк Хаусе», «Южном». Остальные пункты — в ЦУМе, «Агропромпарке» пришлось закрыть из-за отсутствия посетителей.
«Пункт вакцинации — это социальный проект, который возник в ответ на острую ситуацию в стране. В среднем, в день обращалось не более 20 человек, — прокомментировал „БИЗНЕС Online“ закрытие точки в казанском ЦУМе старший управляющий этого ТЦ Владимир Мазурин. — По мере стабилизации эпидемиологической ситуации, количество посетителей пункта вакцинации продолжило снижаться. В марте пункт вакцинации был закрыт». Приостанавливала свою работу и точка в «Южном», но с 24 мая в преддверии летнего отпускного сезона ее работу вновь возобновили.
В целом же сами представители торговых центров оценивают трафик положительно. В ТЦ «ГоркиПарк» отмечают прирост посещаемости на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Трафик в KazanMall соответствует прогнозным цифрам — снижения посещаемости, вызванного ранним установлением летней погоды, здесь не наблюдают. «Средний чек на товары повседневного спроса стабилизируется после локдауна и демонстрирует устойчивый рост», — отмечают в пресс-службе ТЦ.
Торгово-развлекательный центр «Южный» восстановился в посещаемости по сравнению с 2020 годом, отметили в пресс-службе. Сейчас ТЦ вышел на показатели «доковидной» весны 2019 года. По итогам мая ежедневная посещаемость вышла на уровень 25 тыс. человек в день. Рост трафика здесь связывают с открытиями в новой галерее — пришли крупные федеральные бренды Familia и «Галамарт», обновлены и расширены магазины Kari и DNS, открыты магазин спортивной одежды Shadam, развлекательный центр 7D Avatar, кондитерская «Винни-Пух».
«Экономическая ситуация в стране не способствует росту покупательской способности, поэтому средний чек по ТРЦ „Южный“ остался на прежнем уровне», — говорит директор ТРЦ «Южный» Лилия Ибатуллина (УК Lynks Property Management).
В ТЦ «Казанский ЦУМ» по сравнению с зимними месяцами посещаемость в апреле–мае выросла на 34,6%. Рост трафика связывают с маркетинговой активностью в ТЦ и ростом туристического трафика. На 16% увеличился также товарооборот арендаторов в апреле. По словам старшего управляющего ТЦ Владимира Мазурина, по отношению к апрелю прогнозируемый прирост трафика в мае составит 8%. Весной здесь открылся магазин игрушек «Умные детки», монобрендовый магазин парфюмерии «David Walker» и другие.
В казанской МЕГЕ с начала года открылись кафе-кондитерская Al' Reze, кафе «Лепим и Варим», «Пират-Мармелад», кофейня Cofix, магазин одежды и обуви итальянского бренда GEOX. В ближайшее время здесь появятся магазин одежды «ТВОЕ» и ювелирный Sunlight. «На текущий момент мы видим, что ситуация постепенно стабилизируется, и мы отмечаем, что большинство посетителей хотели бы вернуться к обычному образу жизни, — отмечают здесь и добавляют, что ротация арендаторов происходит в штатном режиме. — Продвигая концепцию „Пространства для встреч“ в наших центрах и развивая ее компоненты, мы создаем новые причины для визита для наших посетителей: парки, спортивные площадки, культурные центры и многое другое».
В «Корстоне» 11 и 12 июня намерены отметить открытие дринк-молла с праздничной шоу-программой. По словам проект-менеджера Ярослава Белова, барное пространство в 2 тыс. «квадратов» объединяет 14 концептуальных баров. Монтаж оборудования практически завершен, в проект активно ищут барменов. На втором этаже ТЦ начал работу парк виртуальной реальности The Deep. Это будет уже второй парк данной сети в Казани — первый расположен в ТРК «Родина». Судя по объявлению на сайте вакансий, в новый парк ищут оператора/администратора с зарплатой в 40 тыс. рублей.
Есть ли в Казани дефицит «храмов торговли»?
В ближайшие годы ввод объектов небольшого размера в Казани — до 20 тыс. арендной площади — станет постоянным в связи с продолжающимся жилым строительством, говорит директор отдела региональных торговых помещений CBRE Михаил Рогожин. Что впрочем, неудивительно, столица РТ входит в топ-10 городов России по объему ввода жилья. Появление микрорайонных ТЦ эксперт также называет естественным этапом развития рынка торговой недвижимости, что связано с ключевыми изменениями в потребительском поведении — стремлении совершать покупки и приобретать услуги в шаговой доступности от дома, которое сопровождается активным ростом интернет-торговли.
Дефицита микрорайонных торговых центров по оценке компании в Казани пока не наблюдается: доля таких ТЦ в структуре предложения по арендуемой площади составляет 22% и почти половину (48%) по количеству объектов. Увеличения объема свободных площадей в качественных объектах с современной концепцией по-прежнему не наблюдается: собственники заинтересованы в сохранении арендаторов в условиях снизившегося спроса, а ретейлеры, в свою очередь, в удачных локациях в качественных объектах, отмечают здесь.
«Есть ряд проектов на этапе заморозки. В частности в составе ЖК от известного регионального застройщика. Насколько необходимо их появление? Считаю, что еще один ТЦ в Казани был бы кстати, так как большинство торговых центров сконцентрированы на южной стороне, такие как „Южный“, „Мега“ и другие, — говорит гендиректор АН Di Group Диана Нургалиева. По ее словам, на данный момент нет жалоб о приостановке или серьезных финансовых потерях от арендаторов. — Трафик вернулся, товарооборот где-то даже частично повысился. Мы вошли в нормализацию».
Согласно анонсированным планам девелоперов России, объем ввода торговых площадей будет сопоставим с показателем 2019 года и может составить по итогам около 365 тыс. кв. м. торговых площадей. Так, с начала этого года их объем составил уже 86,9 тыс. «квадратов»: открылись ТРЦ «Макси» в Кирове, ТРЦ «Рандеву» в Нефтеюганске, ТРЦ «Солис» в Домодедове. В Татарстане же крупнейший из свежевведенных в строй торгово-офисных центров расположился в Нижнекамске — это Ramus Mall за 6 млрд рублей, где 120 тыс. кв. м торговых и офисных площадей. В Казани также приступаютт к новым проектам. Это многофункциональный торговый центр в ЖК «Арт Сити» на Ершова с воссозданием одного из исторических корпусов, а также первый халяльный молл, торгующий халяльной продукцией и продвигающей исламские ценности на пересечении улиц Халева и Павлюхина. Проекты уже одобрены президентом РТ Рустамом Миннихановым.
Статистика Татарстанстата пока не фиксируют стремительного роста оборота розничной торговли. Так, в апреле объем продаж увеличился лишь на 1,7% по сравнению с мартом — за месяц татарстанцы «отоварились» на 87 млрд рублей. По итогам же первого квартала показатели торговли даже упали на 7% по сравнению с четвертым кварталом 2020-го, что вполне объяснимо — тогда был предновогодний ажиотаж. Если же сравнивать апрель-2021 с «ковидным» апрелем прошлого года, то налицо рост объема продаж почти на 40%, или на 313 млн рублей. В целом же через розничные кассы за первый квартал года прошло товаров почти на 660 млрд рублей — это на 7% больше, чем за январь — апрель прошлого года.